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法人契約から個人契約に変更するとき、現状回復費用は請求できますか?

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:キヨシローさん
  • 相談日時:2012/10/02(地域:愛知県)
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気になった! 407
現在、一軒家を貸している大家ですが、
4年が経過し借主から法人契約から個人契約へ移行したいと申し出があり、
これまで大きな問題も無かった事から個人契約を検討中です。

借主は継続して住みたいとの希望により、
個人契約では敷金(前契約の半額希望)・礼金は契約条項に入っています。
それと共に法人の方へ敷金全額返還を依頼されています。

そこでご相談です。
法人契約の終了時に敷金から原状回復に要する費用を
請求する事が出来る契約になっています。

現状では費用請求を放棄して継続契約に近い形で新規契約することになります。
継続して法人契約から個人契約する場合には、
現状回復費用請求を放棄するしかないのでしょうか。

ちなみに個人契約時に借主の希望額は認めず、
法人契約時の敷金と同額で交渉する予定です。

こちらの内容は、2012/10/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
建築・設計会社
(有)廣建設
回答日時:2012/10/02

キヨシローさん、回答申し上げます。
法人契約を賃貸人・賃借人双方が合意して契約解除
する訳ですから原状回復費用は請求できます。
その上で新規の契約を個人の方と…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2012/10/02

法人契約の終了時に敷金から、原状回復に要する費用を
請求できる事ができる契約との事ですが、入居者の
故意・過失以外のすべてリフォーム工事をしても良い
との契約内容になっているのでしょうか?

契約書を見ていないので、なんともいえませんが・・・

契約書の内容が原状回復費用を敷金より、頂く事のできる内容
であれば、法人契約が終了する段階で、原状回復費用を敷金から
相殺して、入居したまま、原状回復工事を行うい、一旦法人の契約
を終了させ、新規に個人契約を締結すれば良いと思います。

但し、住みながらの工事が出来る場合に限ると思われます。

住みながらの工事ができない場合には、法人契約の敷金精算は
行わずに、個人契約の契約特約の中に、法人契約時に住んでいた期間の
故意・過失部分に関しても、個人契約退去時に、敷金にて精算を
行うものとすると、特約に入れて対応しては如何でしょうか?

後は、入居者との話し合いにより、決めていく事となると思います。

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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/10/03

入居者は現状のまま入居を継続するということでしょうから、手続きとしましては賃借人の地位の変更ということになると思います。
原契約は有効のまま、賃借人の地位変更の覚書を締結し、敷金等の精算は賃借人側の法人と個人間で済ませてもらうべきでしょう。

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【回答会社】
不動産会社
三幸ハウス株式会社
回答日時:2012/10/03

法人から個人へ、あるいは個人から法人への借主の名義変更(賃借権の譲渡)をするとき、入居者に変更がない場合は、通常は原状回復費用を旧借主へ請求することはありません。

住んでいる人間が変わらないのなら、結局最終的にはその住んでいた人間に全ての責任が帰属し、原状回復費用も負担するべきだからです。
つまり、何らかの修繕費等を法人に請求し代金を受領しても、その後法人は結局入居者である個人に請求(求償)するのが通常ですから、実質的負担者は入居者となります。
それなら結局最後に(退去明渡し時に)オーナーが入居者(新借主)へ請求すれば良いではないかという発想になります。
そこで、通常は名義変更を行う場合でも、原状回復費用は新借主(継続して居住していた者)に対してその明渡し時に請求するということになり、それについての特約を締結することになります。

ということで、法人契約から個人契約に切り替えるときに、原状回復費用を放棄するというのではなく、退去時にまとめて新借主(継続居住者)へ請求するという考えになります。

建物や設備を破壊してしまったというような場合を除いて、原状回復費用は退去してからでないと金額が確定できないという側面からも、明渡し時に新借主へ請求するというのが道理にかなっていると思います。

以上のことから、法人は預入れ敷金を全額返還せよと言っているのでしょう。
契約終了時に敷金から原状回復費用を控除できるとの契約書の規程は、あくまでも入居者が実際に明渡しを行う通常解約の場合のことを規定しているのだと思います。

こちらの内容は、2012/10/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2012/10/13

現在の契約書の内容と今後の個人契約の内容、オーナー様の希望、入居者・法人の希望をとって
オーナー様の希望を優先して対応すればよいと思います。

納得できない内容であれば契約はしないと思いますので。

基本的に企業は原状回復は出さないと思います。現在お住まいになっているので算定も難しいと
思います。
退去時に個人請求にすればよいでしょう。(トラブルは0ではないですが)

こちらの内容は、2012/10/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
新横浜アーバン・クリエイト法律事務所
回答日時:2014/08/20

法人契約から個人契約に切り替える際に,法人契約終了と新規で個人契約という形にするから原状回復費用の問題が登場するのです。賃借人の地位を個人に引き継がせればよいだけですから,従前の契約上の地位の移転という形を取れば,賃借人が変更するだけに過ぎず,従前の契約条項はそのまま維持され,敷金関係も引き継がれることになります。法人が差し入れた敷金が個人に流用されるのですから,その清算は法人と個人との間でやって頂ければよく,オーナーはタッチする必要がありません。礼金を別途支払って頂くか否かは,交渉次第ですね。オーナーとして受け入れられないことは拒否されたらどうでしょうか。

こちらの内容は、2014/08/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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