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契約違反の住人に退去精算がかさむことを了承してほしい。 
相談日時:2012/09/24
(Q&A No.1499 地域:愛知県) 回答数:6件
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Q.Pさん
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P
Pさん
疑問
回答数:6件


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滞納 退去 保証人 契約書 保証 賃貸 契約 悪質 ペット 営業 家賃 入居 同居 アドバイス 精算 ペット不可 契約違反 退去精算 違反
2年半程前から持ち家を賃貸として貸しています。
先日、家の様子を見に行ったところ、エステを営業している様子。

早速、調べたらwebに家の外観写真も住所も公開されていました。
これまでも、何度か家の様子を見に行ったことがありますが、
全く気付きませんでした。

契約時、本人は会社員で保証人は別居の母親でした。
契約書には 住居用、ペット不可とされています。

webを見る限り、開業は入居の翌月、猫も飼っている様子、
しかも保証人の母親も同居している様子です。

悪質に思え、不快なのですが、
家賃の滞納はなく、室内、庭ともに手入れは行き届いているようですし、
私も1年半後には持ち家に帰りたいと思っていますので
1年半以内の退去と、webの場所を特定できるものの削除、

退去精算がかさむことを了承してもらえればいいと思っているのですが、
何か他に注意すべきこと等ありますでしょうか。

専門的な立場からのアドバイス、お願いします。

こちらの内容は、2012/09/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00000047
山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2012/09/25

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契約解除 正当事由 入居者 契約 相談 立退き 入居 契約違反 対応 違反

ベストアンサー
お客様の文面を拝見しますと、明らかな契約違反であり契約解除により立退きを求めることは可能です。注意すべき点はそのような状況下で”中途半端な対応”をしてしまうことです。
お客様は入居者が契…
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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/25

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Pさん、
初めまして。
当方、東京の賃貸マンション管理会社です。

原契約の締結は入居者の方とPさんが直接行われたのでしょうか?
もし、管理会社や仲介をした業者さんがいらっしゃれば相談下さい。

ご本人自らでしたらご面倒でも、原契約から逸脱した行為である旨をはっきりと
お伝え下さい。(①電話告知 ②直接面談 ③内容証明郵便の順)

このケースですと、本人がなかなか出てこないのですが、根気よく申し出ていれば、
先方からも「営業の許可」を取るために連絡してくると思います。

何らかの形で話が出来ましたら、次の点を提示しましょう。
①原契約に違反している。(本来なら違反なので即刻契約解除)
②どうしても営業を続けたいのなら、契約条件を変更承諾してもらう。
 (敷金上乗せや、賃料増額。)
③定期借家契約に切り替える。
 (すでに信頼関係が損なわれているので、再度、同じようなケースや賃料滞納が有れば次回は再契 約はしなくても良い)

忘れてはいけないのが、ペット飼育を明らかにしておくことも大切です。
「私がやった傷では無い!」などと言い逃れをする輩もいる事から、敷金の償却なども特約にて付帯させてもらう事です。

補足
このサイトに駆け込み寺としてアドバイスを乞う大家さんが多いのは仕方のない事ですが、良く見受けるのが「〇〇年後には自分の住まいとして戻りたい」と言われる方。

他社様が何度もお答えされていますが、「正当事由」が無い限り借地借家法で入居者が守られている点の認識が低すぎる感が否めません。

物の売り買いでしたら、何も問題が無ければ一度だけで終息します。
賃貸借は必ず継続性を持ち、使用者にも経済情勢などで家計に様々な変化が有ります。
この点を踏まえ、慎重になされた方が良いと思います。

賃貸業も立派なビジネスであり、資産形成する宝なのですから。

良い結果出ますようお祈りいたします。

こちらの内容は、2012/09/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
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回答日時:2012/09/25

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Pさん、回答申し上げます。
Pさんは賃貸事業をどのようにお考えですか?
賃貸事業はビジネスです、片手間で行う事業では有りません。
ハッキリ申し上げて勉強不足が原因です。
契約は業者を介した定期借家契約出すか?
推察するところ一般媒介契約で業者は客付けだけで自主管理と
思われますが今回の事が無かったら1年半どころか賃借人が退室を
申し出てこない限り部屋の明け渡しを求める事は出来ません。
仮に退室を求め裁判に持ち込んでも敗訴するでしょう。
今般の事を教訓に他人に賃貸する時は充分な予備知識を取得し
契約から管理まで信頼のおける業者を選定し依頼して下さい。
今般も管理委託していたならば業者の管理怠慢が原因と業者に
対して損害賠償を請求できると思われる。
Pさん、1年半とはいわず即刻契約解除、はやの明け渡し請求を行う
事がベストと考えます。
1年半猶予を与える行為は賢明では有りません。
最悪転居費用+引っ越し費用全額に+アルファー提示しても揉めるのが
目に取るようです。
今般の諸問題を原因に即刻契約解除+部屋の明け渡し請求を行うのが
私のアドバイスです。
甘い考えは捨てることをお勧め申し上げます。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/25

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建物 物件 内容証明郵便 裁判 内容証明 正当事由 更新 賃貸借契約 賃貸 サイト 契約 ペット 期間 借家 定期 内容 理由 ペット飼育 賃貸借 契約違反 違反 居住用 証拠 明渡 定期借家契約

まず現在の賃貸借契約の内容から確認して下さい。
2年半前に貸し出しを始めて1年半後には自己使用をするということですが、4年間の定期借家契約を締結されていたのでしょうか。
あるいは2年間の普通借家契約を締結されていてすでに1度更新をされたのでしょうか。

普通借家契約ですと、正当事由がなければ更新拒絶ができません。
しかしながら今回のケースでは建物所有者が自己使用する必要性が大きくても、4年間という賃貸借契約の期間経過があまりにも短いのでその正当性の判断では大きな不利となります。

そこで、自己使用を前面に出して更新拒絶を主張するよりは、賃貸借物件の用法違反(契約違反)を理由として契約の解除をし、明渡しを求める方が良いかと思います。
 ※用法違反=居住用⇒事業用、ペット飼育不可⇒ペット飼育

但し、用法違反で契約の解除をする場合には、相当の期間を定めて違反を是正するように催告し、それでも改善されない場合にはじめて契約を解除することができます。

今後の手順としては、まず用法違反の証拠を集めることです。
なので、ホームページの削除を要請する前にそのサイトを印刷して保存しておくとか、飼育ペットの写真を撮っておくとか、出入りしているお客さんから調書を取るなどをすると良いでしょう。
次に、用法違反の是正の催告とそれに続く契約の解除ですが、これも裁判上の証拠として使えるように必ず内容証明郵便でもって催告と解除の意思表示を行ってください。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/27

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退去 トラブル 入居者 入居 対応

上記の件を入居者と話してから判断したほうが良いと思います。
その結果上記で対応するのであれば書面に残して対応することになりますが、
入居者にもよりますが退去のときはトラブルになる可能性は高いと思います。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/03/08

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トラブル 弁護士 不動産 契約 契約違反 違反

ここで口頭だけで済ましたり、
カンタンな書面だけで済ましたりすると、
その半端なはりとりが逆に、
あとあとトラブルを大きくすることになりがちです。


弁護士の回し者ではありませんが、
不動産に詳しい弁護士に依頼して、
契約違反の相手に、重大な違反をしていることを、
しっかり認識してもらうべきです。


こちらの内容は、2013/03/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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