サブリース賃貸契約のとき、転貸人に「家主」としての責任が生じますか?|お悩み大家さん

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サブリース賃貸契約のとき、転貸人に「家主」としての責任が生じますか? 
相談日時:2012/09/21
(Q&A No.1497 地域:) 回答数:2件
359
Q.パク さん
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☆☆☆☆☆
NO.00001897
パク
パク さん
疑問
回答数:2件


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店舗 雨漏り 負担 修繕 耐震 責任 退去 損害 クレーム 賃貸契約 弁護士 サブリース 賃貸 契約 費用 家主 転貸 貸す 損害賠償 サブリース契約 契約違反 対応 リース 違反 瑕疵担保責任
家主からサブリース賃貸契約した店舗を転貸人が、
通常の店舗・賃貸契約で転借人に転貸する場合、
転借人に対しては転貸人に「家主」としての責任が生じると思います。

その場合の「家主」の責任は、
サブリース契約とは無関係な通常の
店舗・賃貸契約での家主の責任と同じですか?

例えば、以下の費用は転貸人の負担
①耐震強度について、家主は「工作物責任」の
瑕疵担保責任で損害賠償を求められる可能性がありますが、
サブリース契約での家主に責任があるように思いますが、
転貸人にも責任が生じますか?

②雨漏り等建屋修繕手配やその費用はサブリース契約の
家主に負担責任があるように思いますが、
転貸人にも負担責任が生じますか?


③転借人の契約違反で退去を求め揉めた場合の
弁護士費用とか、転借人に対する近隣等のクレーム対応費用は、
本来転借人が負担するべきですが、負担をしない場合、
代わりに転貸人が負担しなければならないでしょうか?

こちらの内容は、2012/09/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/22

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ベストアンサー
まず、用語について説明します。
建物所有者と不動産業者等が締結する賃貸借契約をサブリース原契約又はマスターリース契約といいます。
借上げた物件について不動産業者等が入居者と…
[ 続きを読む ]

【コメント】
ご回答ありがとうございます。
転貸人は転借人に対して、貸主としての責任を負うが、同じように、賃貸人(建物所有者)
にも、貸主としての責任を求めることができるということが理解できました。

追加で確認したいのですが、
貸家の耐震強度等の「工作物責任」は「建物の占有者や所有者に対して追求される責任」ということは、第三者から、賃貸人(建物所有者)が責任を追及され、転貸人は追及されないと理解して良いでしょうか?
パク
【コメント】
工作物責任については、まず第一次的に占有者が責任を負うとされています。
ここでいう占有者は建物を使用している転借人(入居者)だけでなく、その建物に管理者があるときはその管理者も該当します。
サブリースをするときには、転貸人は建物の管理も賃貸人から請け負うのが普通ですから、その限りでは転貸人も管理者としての占有者とみなされ第一次的に責任を負うと思われます。
ただし、占有者(管理者や使用者)に過失がない場合には、建物所有者が責任を負います。(所有者は無過失責任)

例えば、耐震強度の不足で建物が倒壊してしまい通行人などの第三者に損害を与えてしまった場合を考えてみると、その建物に管理者がいればその管理者、管理者がいない場合はその建物の使用者(占有者)が第一次的に責任を負うと考えられます。
そこで、管理者や使用者などが、建物所有者に対して耐震補強工事をするように以前から要請していた、建物の敷地内に人が立ち入ることを防止していた、など過失がないことが立証されれば建物所有者が責任を負うことになるでしょう。
このようにサブリースの場合は、場合によっては転貸人も賃借人も第三者に対して工作物責任を負うことがあると考えて良いでしょう。
サブリース事業をする場合には、耐震強度を満たしている建物かどうかを事前に建物所有者に確認する必要があるかと思います。
三幸ハウス株式会社
【お礼】
追加の質問にも丁寧にご回答いただき、
工作物に関する責任についても、とても良く理解できました。
ありがとうございました。
パク
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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/24

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建物 負担 修繕 耐震 責任 契約 家主 転貸 貸主 対応 借主 耐震補強

契約関係は、家主(貸主)⇔借主(転貸人)⇔転借人です。
①家主と転貸人とは修繕範囲の取決めがあると思います。建物の躯体にかかわる部分は家主となるのが一般的です。転貸人は基本的にはその責めはないと考えられますが、転借人に対しては情報開示、家主に対しては耐震補強の提案等の一定の義務はあると考えます。
②初期の対応は転貸人にも責任はあると思います。
③転貸人と転借人との契約関係ですので、転借人に資力がなければ転貸人が結果として負担することになります。

こちらの内容は、2012/09/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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