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不動産の経営コンサルタントを探しています。 
相談日時:2012/09/21
(Q&A No.1496 地域:奈良県) 回答数:5件
104
Q.miuさん
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NO.00001867
miu
miuさん
疑問
回答数:5件


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リフォーム メンテナンス 管理 物件 空き室 不動産 入居者 ローン 変更 入居 経営 対応 フォーム 管理会社
築15年の物件に空き室が多くて困っています。
リフォームやメンテナンスが必要と考えて、
管理会社と話をしてきたつもりですが、埒があきません。

来春の入居者を獲得したいので、
年内にリフォームなどもめどをたてたいと考えています。

現在の管理会社にはマーケットのことや
経営(ローンが残っています)のことも考えた提案は、
能力的に不可能なようです。

的確なマーケット把握をされるコンサルタントを探しています。
どのようにして探せばよいのでしょうか?
気を付ける点などございましたらご教示ください。

なお、コンサルタントを入れることで
管理会社も学ぶことが多いであろうから、
と管理会社の社長には話をしてあります。

至急の対応を迫られていますので、
管理会社を変更するような大きな決断は、今回はしません。

こちらの内容は、2012/09/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/22

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ベストアンサー
miuさん、
初めまして。
当方、東京の賃貸マンション管理会社です。

はっきり言いまして昨今の経済情勢に対抗できる「知恵」で戦っていかなければ…
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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/24

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コンサルタントを介在させることで一定の成果が出せるかどうかについては疑問を感じます。
お客様は管理会社の提案をきちんと受け入れていらっしゃいますか?
もちろんお客様のローン返済を考えれば安易に値下げや投資はできないと思いますが、収益を生み出す源泉はあくまでも入居者の家賃です。
アパート経営はオーナーが借主の立場に立つことがもっとも大事ではないかと思います。
まずはお客様がご自身の物件に入居するつもりでインターネットや現地をご覧になることで、「なぜ決まらないのか?」を確認なさってはいかがでしょうか。
その上で管理会社に募集方法の改定(条件変更など)をお願いすることが良いと思います。コンサルタントを入れるとかえって混乱する可能性がありますので、現在の管理会社を信頼してお任せするスタンスが重要でしょう。

こちらの内容は、2012/09/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/27

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業者 探す 費用 方法 オーナー ネット

探し方は紹介してもらうかネットで探すなど一般的な業者選別と変わらないと思います。
気をつける点はコンサル方法と費用・実績等ですがオーナー様が何を重視して選ぶかによると思います。

何社か問い合わせして見積もりを出してもらうと色々見えてくると思います。

こちらの内容は、2012/09/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/27

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資格をキーワードに探してみるのも一つです。

●不動産コンサルティング技能士
http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?tfNkes

●CPM
http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?lR9JXA

●賃貸経営コンサルティングマスター
(賃貸経営実務検定最上位資格)
http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?BpcLsy


著書、執筆、各種セミナーや講座などで、
専門分野や相性などを確かめてはいかがでしょうか。

なお、弊社代表は、賃貸経営コンサルティングマスターです。


こちらの内容は、2012/09/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/29

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解約 募集 管理 入居者 解決 問題 引き 通知 入居 経営 オーナー 対応 問題解決 管理会社

結論から言いまして、どんなに問題解決能力が素晴らしいコンサルティングを依頼しましても
PM会社(管理会社)に能力が無いのであれば無意味に終わってしまいます。
PM会社は提案能力もさることながら、オーナーの代理として管理運営一切を受託されるものです。
また、管理会社を変えることは、大きな決断ではありません。解約通知を出せば切り替えられます。現在の管理会社は管理から離れたいと思っていると思いますので、引き継ぎもスムーズにいくと思います。地元の大手か全国の名の通ったPM会社を選択すべきです。
来春の入居者とは言わず、すぐに対応して年内から募集を開始した方が良いと思います。
オーナー様自身も他人任せの経営を辞めて自分でも動く気持ちで頑張って下さい。
厳しいご意見であったら、申し訳ありません。


【コメント】
皆様ご意見有難うございました。

入居者の立場から見て、必要なメンテやリフォームをしたいのに管理会社が動いてくれない・・・というのがメインの悩みです。(リフォームは入居が決まったらやればよい、というのが管理会社の意見です。)
清掃管理も疑問な状態なのですが、埒が明かないので話し合いを持ちかけながら、自分でモップなどの清掃用品を購入し、清掃を行っています。(月々支払って清掃会社が入っていますが。)

メンテに関しては、まず安全確保のために必要なメンテと、入居者(新規獲得も含め)から見て必要なものをピックアップして、それから取り掛かるように現在動いております。

さらにエントランスなどのリニューアルも考えております。現在の市場に合ったデザインなど、どのようなものを参考にすればよろしいでしょうか?

また下見に来ていただく段階で、一部家具を設置してモデルルーム状態にしたいのですが、インテリア選びに参考にすべきものなどございましたらご教示いただけますか?

丸投げで座っているのでは無く、少しでも前に進む努力をしているつもりではおります。
どうぞ引き続きのご意見を宜しくお願いいたします。
miu
こちらの内容は、2012/09/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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