ペット不可のアパートでペットの飼育。契約解除を検討しています。|お悩み大家さん

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ペット不可のアパートでペットの飼育。契約解除を検討しています。 
相談日時:2012/09/14
(Q&A No.1487 地域:山梨県) 回答数:6件
135
Q.マチネさん
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☆☆☆☆☆
NO.00001890
マチネ
マチネさん
疑問
回答数:6件


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契約解除で立ち退いてもらえるのか、立ち退き料の支払いが必要なのか?

今年、父から賃貸アパートを相続しました。

禁止であるにも関わらず、入居者のなかにペットを飼っている世帯があり、
現在契約解除と立ち退きを請求してます。

ですが、この入居者は、私の父からして前々オーナーの[許可を得ている]
として飼いつづけ、立ち退きに取り合ってくれません。

現在の契約書は(父からして)前オーナーであった不動産会社が作成し、
当入居者と契約取り交わしたものを、当アパートの売買契約にともない
同内容で継承したものです。

そのなかには、ペット飼育禁止守れなければ契約解除
ペットは飼わないとの誓約書への押印もあります。

一方、飼育を許可したと言っている前々オーナーとの取り決めを証明するものは
当方には提示されておりません。

この前々オーナーと当入居者との口約束は一体どこまで有効なのでしょうか?

また、父が買い受け、貸室契約のについて前オーナー不動産会社からの継承を
入居者に確認してもらう際に 、ペットを飼っていることに気付き、驚かれたので
事の経緯を話したら可も不可も返事がないままだった、という理由から許可された
ものと解釈したようです。


前々オーナーから不動産会社の手に渡ったのが平成20年
不動産会社から父が買い受けたのが平成21年冬
その半年後辺りから体調を崩し、またその一年後に父は亡くなっております。

私が父の賃貸業を手伝い始めたのも一年ほど前で、当入居者のペットの鳴き声の
クレームが来たのが半年ほどまえからで、その際に私が直接[ペット禁止]の旨を
伝えてあります。

この経緯からすれば、時間的な観点からもペット飼育飼禁止の意思表示はできたと
考えております。

ですので、賃借人の契約違反による契約解除をし、時間の猶予は与えたとしても
立ち退き料など支払わずに退去してもらうことを望んでおりますが、可能でしょうか?

不可能だという場合、(ペット飼育は止めないとのことなので)やはり
退去してもらうにはどうしたらよいのでしょうか?


こちらの内容は、2012/09/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.建築・設計会社
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NO.00000954
(有)廣建設
(有)廣建設
回答日時:2012/09/15

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ベストアンサー
マチネさん回答申し上げます。
助言申し上げます。
以前の事はどうであれオーナーチェンジ時
ペット飼育禁止同意書に記名捺印しているのですから
本人…
[ 続きを読む ]

【お礼】
 早速の詳細な回答、ありがとうございます。

とても気になっていたのが、当初のオーナーとの約束がどこまで有効か?
この入居者に対しての退去には立ち退き料を支払わなければならないのか?
ということでした。
回答して頂いて、オーナーチェンジによって契約も新たに取り交わしたことで、
以前の契約の効力は無くなるということなのですね!


当物件は自己管理物件です。
入居者に契約内容を理解し、速やかに退去してもらうために自分ではなく第三者に交渉役になってもらおうと思い実は、当初オーナーと父との間に所有者であった不動産業者にお願いをしたのですが、
「立ち退いてもらうには立ち退き料が必要」と初っ端からいわれ、非の無いこちらがなぜ?と
腑に落ちないでいました。
(契約書でペット禁止条項を盛り込み、ペットを飼わないと誓約させた本人である不動産会社が、なぜ契約書の遵守をさせないのか?と納得がいかなかったのです。)


そういうわけで、もしかしたら今回の場合の「口約束」も効力は無くならないのか??法的に対処はできないのか?と悩んでいて、こちらに質問させて頂いた次第です。

交渉役の不動産業者が頼りなく感じられたら、弁護士さんがもっと交渉の上手な不動産会社の方にお願いを考えたいと思います。

丁寧な回答をありがとうございました。
マチネ
A.不動産会社
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回答日時:2012/09/15

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管理 業者 契約解除 物件 不動産 賃貸 契約 不動産業 マンション 訴訟 費用 ペット 産業 内容 賃借人 ペット飼育 マンション管理 違反 不動産業者 明け渡し 特約 敷金 賃貸マンション 管理会社 引越し

マチネさん、
初めまして。当方東京の賃貸マンション管理会社です。

お話しを伺ったところ、お父様が当物件を買い受けられて、不動産業者と契約取交し時より、明確で有れば明らかに禁止・違反行為と思われます。
(契約条項にも謳われていることによる)

何か特約として双方がペット飼育許可をした書面、またはペット飼育による敷金増額補填等が無ければ、賃借人の一方的な言い分、荒唐無稽な内容と思われます。

引越しに掛かる費用など充てる事無く、契約解除・明け渡し訴訟を行って下さい。

スムーズに事が運びますようにお祈り申し上げます。

【お礼】
早速の回答、ありがとうございます。

入居、入居中、退去、どの期間をとってもやはり第三者に証明できなければ意味がないのですよね。

もしかすると本当に「前々オーナーとのペット可」の約束はあったのかもしれませんし、
父とは「ひとまずは可」と話したかもしれませんし、、、ですが、書面も証明するものは何も受けても見てもおりません。
その入居者にいくら主張されても、判断の材料は、残されている契約書と誓約書のみです

実際にペットの鳴き声、物音で迷惑されている他入居者の方々もおりますので、
当賃貸借契約において守られるべきものは契約書だということを理解してもらい、速やかに退去をしてもらいます。

回答、ありがとうございました。
マチネ
こちらの内容は、2012/09/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.その他
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回答日時:2012/09/15

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マチネさま


こんにちは、はじめまして。またこの度のご心労お察し申し上げます。
当方は法律家ではございませんが、仕事柄、大家さんや管理会社さんと
お話する機会も多いですので、あくまでひとつのご参考になればと
思い、回答させていただきました。

クチ約束も契約として有効ですが、入居者がペットを飼うことに、お父様は可とも不可とも
お答えしてないし、なんの書面も残ってないとのことですね。

また契約書にペット禁止の特約条項や住人から誓約書までとられているとの
ことではありますが、マチネさまの現在の心情が許すならば、法的に
訴える前に、ワンクッションおいて話し合いというか、交渉して
みるのも、1案かと思います。

なぜなら、訴訟などの場合、最終的に結構な費用がかかってるケースも多く、費用や
貴重な時間、その期間の心労などを勘案すると、だれにとっても利がないこと
が多いように感じています。(どうしても気持ち的に、白黒はっきりさせたい場合は別です。)

またペット禁止条項があるのに、ペットを飼っていることが発覚したら、即刻
契約解除で退去、とばかりではないとも聞いたことがあります。
(もちろん、入居者が納得して、すぐ退去すれば別ですが、そうでない場合)

例えばペットと言っても、観賞用のペット(例えば熱帯魚)などは、飼育していても、ほとんどまわりに悪影響がないと考えられます。この場合ペット禁止特約があっても、契約違反を理由に、すぐ賃貸借契約を解除とはいかない、と聞いたことがあります。これは犬や猫などを飼っていた場合でも、悪影響がない場合は直ちに賃貸借契約を解除できるとは限らないようなので、念の為に、第三者の証言を集めておかれたほうがいいかと思います。(できれば、鳴き声やニオイなどの隣人の証言(苦情)を書面で。できれば複数。)

ペットの種類は記載がないようなのでわかりませんが、ネコなどの場合は、ひっかきキズやニオイなど宅内を調査すればわかりますが、現状をお察しするに、マチネさんが入居者の部屋に入室して調査するのは難しいかと思いますので、第三者の証言が重要かと思います。

もし私が大家さんの立場だったらですが、お付き合いのある不動産会社があればそこを通して、またなければ自分で直接(あくまで丁寧に説明)、その入居者に契約違反の件、隣人からの苦情等を説明し、即ペット飼育をやめてもらう、できなければ、契約違反により、退去するよう説明。どうするかの返事の期限を定めて、その期日になっても、入居者がどちらの対応もしない場合は、やむを得ないので法的に訴える、というところを、ここの話は、毅然とした態度で、強調する。(入居者がいろいろ知識をもっていて、質の悪い輩でなければ、普通は訴えられるのは怖いはずです。住人が悪いのですから。)

あとこれは私だったらですが、もちろん弁護士さんの意見なども聞いた上(無料相談もありますので)で検討したほうがよいかと思われるのが、(おそらくマチネさまはこのような住人には退去してほしい、と思われているでしょうから)、 例えばいついつまでに退去するなら、特別に引越し費用のみ負担(自分で業者を決めて見積りをとり、安いところ選定もしくは相場金額を渡す。)というのも最後の手段かと。

すいません、長くなってしまいましたが、お部屋内にひどいキズやニオイなどがある場合、リフォーム費用などもありますので、そういう費用を入居者に負担させたい、というなら話し合いでは無理でしょうから、法的に、、、となりますが、裁判に勝訴しても、納得できる額が請求できるかなど検討されてからがよいかと思います。私どもより、マチネさまがお詳しいかもしれませんが、このようなケースの裁判費用が数万円で済んだ、などというのは、個人的には聞いたことありません。トータルでは結構な費用がかかるのではないでしょうか。


情報として多少なりとも、マチネさまのお役に立てれば幸いです。
マチネさまのご心労が早く無くなりますよう心より願っております。

 




【お礼】
具体的な回答、ありがとうございます。




当物件には管理会社がなく、自分で管理しています。

ですので、ペット飼育が明らかになったのは、新入居者からのクレームがきっかけでした。
3,4か月前です。
こちらから電話し、現行契約の内容および誓約書の件、迷惑をされている方がいることを伝えました。

ですが「前々オーナーとの約束があるから」と現大家(私)と他入居者に認めるように主張されました。

次に直接話をしたのは1週間ほど前に、家賃の件で入居者側から連絡があり、やはりペットの話となりました。

この時もやはり「前々オーナーとの約束」を主張し、「借主の居住権のほうが強い」????「だからペットを飼っていることで引っ越しはしない」、「他にもペットを飼っている人はいるが誰かは言えない」などなど。

交渉というよりは、自分が優位に立ちたいがための話しか聞けませんでしたし、伝えても全く現行契約内容を理解していないような感じさえ持ちました。



ですので、直接の話し合いよりは交渉役、仲介役を挟んだほうが良いと判断し、不動産会社に依頼したのが数日前です。

この不動産会社は、前々オーナーと父との間に所有者であった不動産会社であり、現行の契約書および誓約書を製作した会社です。(と言っても、業界のひな型だとは思いますが)
かつての所有者でもあり、契約書を理解させる役としては適役と思ったのです。


ですが、事の次第を話したところ、初っ端から「立ち退き料は必要」と言われ、非の無いこちらがなぜ?と多少残念に思い、他の方のご意見を伺いたくこちらにご相談させていただきました。

やはり事の次第によっては、こちらも負担しなければならない費用がでるかもしれないというのが実際なのでしょうか。
3か月のうちで退去してほしい、その期間の家賃は不要、敷金2か月分の預かりは(ペット被害はあろうが)返還するというものを考えています。
妥当かどうかはわかりません。

本来ならばお互いが納得して交わした契約書が一番守られるべきものだと思います。
「違反者に費用を支払った」ということがあれば、後を絶たないのではないでしょうか?
今後の管理方法を考える、よいきっかけと捉えような対策を考えたいと思います。

回答ありがとうございました。






マチネ
こちらの内容は、2012/09/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/03/08

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管理 裁判 大家 賃貸 問題 自主管理 経営 ネット 調停 賃貸経営

裁判に抵抗あるなら調停でもよさそうです。
http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?1xfuBH

自主管理なら、今後もいろいろ悩む問題に直面します。
賃貸経営全般について継続して学んだり、
同じような大家仲間や専門家とのネットワークづくりを意識することを
おすすめいたします。


【お礼】
回答ありがとうございます。

本当、勉強しなければたくさんあると感じております。

サイト、参考にさせて頂きます。

ありがとうございます。
マチネ
こちらの内容は、2013/03/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/18

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退去 契約解除 法的手続き 入居者 契約 ペット 入居 迷惑 ペット飼育 契約違反 違反

入居者が”暗黙の了解があった”と主張するのでしたら、入居者はそれを証明する必要があると思います。
基本的にペット飼育が契約違反であれば、契約解除のうえ退去を求めることは可能だと思います。
お客様からの警告にもかかわらず、ペット飼育を継続し他の入居者にも迷惑をかけているとすれば、法的手続きも視野に入れ契約解除の手続きに移行せざるを得ないと思います。

【お礼】
回答ありがとうございます。

「即刻退去」を要求できるのかもしれませんが、
3か月の猶予をあたえ、
他の居住場所を探してもらうよう
こちらの要望を伝えました。

3か月のうちに何の動きも見られないようなら、
契約書および誓約書を根拠に内容証明で契約解除、
立ち退かないようなら裁判の手続きを、
と予定しております。

迷惑をされている他入居者の方がいらっしゃるので、
早急な対応を考えていたのですが、焦るほど感情的に
なってしまうので、
数カ月は仲介役に任せることとしました。

話し合いで解決は理想とするところではありますが、
、、、理解を示してくれなければ、致し方ありません。

今回の問題を今後の経営に活かせるよう、良い勉強の
機会として対応していきます。

ご回答、ありがとうございました。
マチネ
こちらの内容は、2012/09/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/27

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退去 裁判 裁判所 解決 重要 ペット

ペットの飼育をやめるか退去ということになりますが話し合いで解決が良いです。
言った言わないということの判断が必要であれば裁判所の判断が必要だと思います。

話し合いの仕方が重要です。

【お礼】
回答ありがとうございます。


話し合いで解決は理想とするところではありますが、
、、、理解を示してくれなければ、致し方ありません。


今回の問題を今後の経営に活かせるよう、良い勉強の
機会として対応していきます。

ご回答、ありがとうございました。
マチネ
こちらの内容は、2012/09/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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