学生向けのアパート建築を提案され前向きに検討中!客観的な意見が欲しい!|お悩み大家さん

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学生向けのアパート建築を提案され前向きに検討中!客観的な意見が欲しい! 
相談日時:2012/09/09
(Q&A No.1481 地域:愛知県) 回答数:4件
88
Q.momoさん
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☆☆☆☆☆
NO.00001884
momo
momoさん
疑問
回答数:4件


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鉄骨 相続 修繕 メンテナンス 設備 管理 修繕費 駐車場 空室 不動産 賃貸 投資 アパート 消費税 住宅 ハウス 購入 ローン 部屋 土地 費用 活用 計画 有効 委託 家賃 税金 駐車 経営 工事 管理委託 不動産屋 予定 賃貸住宅 予算 収支 建築 アパート建築
相続した郊外の駐車場の有効活用をハウスメーカーさんとしたところ、
その立地で駐車場収入が月10万円得られているのであれば、十分活用できている。
もし賃貸住宅の経営を希望するのであれば、大学近隣の土地を購入し、
学生向けの1R×6戸のアパートを建ててみたらどうか、とプランを立ててくれました。

学生の頃の思い出があふれ、大学周辺にはとても愛着があり、
一気に心動いていますが、今どきローンで土地から購入して賃貸住宅経営など、
正気ではないか、と思ったりもします。

建築予定地は
大学から徒歩2分
延床面積180平米
工事費が税込4200万円
土地取得費4800万円
諸費用250万円
総事業予算9250万円
です。

自己資金1000万円、8250万円借り入れです。
年間収入469.2万円(6.25万円×3、6.45万円×3、駐車場1万円)
とすると、税金、修繕積立金、管理委託費などをひいても
30年ローン(金利1.5~2.0%)で月々28.5万円ずつ返済し、
毎年30~40万円手元にのこるとの収支計画表をもらっています。

30年で手元に残るお金が1100万円ですから、ちょうど自己資金分にあたります。
1000万円投資して、30年後に土地がタダで手に入るのですから、
その時の地価が多少下がっていたとしても十分メリットがある
と思っていますが甘いでしょうか。

なお、私自身は常勤職についており、駐車場収入も月に10万円ずつあり、
こちらは完全に生活に必要のないお金なので、こまめに繰り上げ返済していくつもりです。
だったらもう少し自己資金を貯め、土地が現金で買えるまで待ったらどうか、
とも思うのですが、消費税増税のことや、給与所得があるうちに
始めたいという気持ちも強くあります。

大学近くの不動産屋さんに聞いてみたところ、その立地であれば長期の空室はまずない。
築17年で同程度の家賃のアパートもいくつもあるようでした。
計画している部屋は27平米で、築15年以上のアパートに比べると広く、
設備も比べ物にならぬほどよいと思います。

この計画の是非について、客観的なご意見をいただければ幸いです。

*現在のプランは軽量鉄骨造で、壁はセラミック、外壁、屋根、シーリングは30年間メンテナンスフリーなのだそうです。RC造に憧れますが、建築費も+1000万円となり、修繕費が高額になるので、収支が合わず、勧められないと言われていますが、長期的にはどうでしょうか。

こちらの内容は、2012/09/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.建築・設計会社
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NO.00000954
(有)廣建設
(有)廣建設
回答日時:2012/09/08

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建物 設備 業者 物件 裁判 空き室 裁判所 賃貸 入居者 相談 ハウス 購入 土地 費用 個人 回答 入居 ユニットバス 鉄筋 耐用年数 震災 建築会社 トイレ 建築

ベストアンサー
momoさん回答申し上げます。
回りが何を言おうと最後の決断は
momoさんあなた次第です。
ハッキリした場所が不明なので土地の
価格は判りませ…
[ 続きを読む ]

【お礼】
早速御助言ありがとうございます。
大変親身にご回答いただき、とても勇気づけられる思いです。
良い大家さんになってみたい、という気持ちを大事にしたいと思います。
RC造に憧れますが、建築費は+1000万円、修繕費が高額になると言われ、躊躇しています。
御助言に従い、ほかのハウスメーカー、工務店にも聞いてみることにします。
本当にありがとうございました。
momo
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A.建築・設計会社
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回答日時:2012/09/08

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計画 内容 建設

ご計画の件、内容を拝見させていただきました。
当社も建設会社ですが、建設をご検討の方には、複数の会社の
提案を比較して判断していただく様に促しています。
大きなお金と長い時間を要しての事業になりますので
これならいける!という提案でいくべきだと思います。


【お礼】
早速御助言ありがとうございます。
もともと、今相談中のハウスメーカーの営業さんが考えて持ってきたプランなので、ここまで考えてもらって実際には他のメーカーに頼むのは、なかなか勇気が要ります…
しかし、お互いビジネスですものね。
御助言に従い、他のハウスメーカー、工務店にも聞いてみます。
momo
こちらの内容は、2012/09/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/10

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建物 修繕 業者 空室 アパート 土地 リスク アパート経営 経営 固定資産税 資産

詳細情報が分かりませんので何とも申し上げられませんが、建物代+土地代(時価)を分母とし、分子を年間収入として、7%を超えてこなければアパート経営は行うべきではないでしょう(建物代だけを分母にして提案をする業者がいるので注意してください)。
アパートを建てることで固定資産税は格段に安くなります。ただ、今は借り手市場であり、空室リスクや修繕リスクを考えるとマネジメントは難しい時代です。
まずは優秀なアドバイザーを味方につけ、あらゆる角度からご検討なさるべきと考えます。

【お礼】
御助言ありがとうございます。
7%を超える収入は到底見込めません。
うまくいって、5%です。
それでも人それぞれ色々な趣味があり、車が好きな人、宝石が好きな人、絵が好きな人、骨董が好きな人など、様々です。
そう考えると、2%分は私の趣味と考えれば十分収支見合っている、と気持ちが盛り上がっている今は思えてしまいます。
御助言に従い、冷静な意見を集めてみます。
momo
こちらの内容は、2012/09/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/10

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建築士 管理 不動産会社 不動産 賃貸 失敗 アパート 住宅 相談 ハウス 売買 事例 無料 仲介 土地 重要 計画 アパート経営 建設 経営 ネット 税理士 賃貸住宅 賃貸経営 管理会社 建築 成功

「意見」ではなく「事実」に基づいた計画を立てることをおすすめします。

建設会社やハウスメーカー、不動産会社の「意見」は皆、異なります。

コンサルタントも同じです。

当然です。

自分の仕事になるような「意見」に偏るのはしかたありません。


しかし、そのエリアの賃貸住宅供給や需要は「事実」に基づいた調査ができます。これを一般に、エリアマーケティングと呼びます。こうしたマーケティングによらずに、一部の専門家の意見を鵜呑みにすると思うように成功はできないでしょう。

弊社、代表が週刊住宅新聞で連載している「V字回復のアパート経営」という失敗事例の連載があります。その中で、失敗の共通点は「一部の専門家の意見を鵜呑みにする」ことです。

なお、ここでいう専門家とは、
・管理会社
・賃貸仲介会社
・売買仲介会社
・建設会社
・建築士
・デザイナー
・土地家屋調査士
・司法書士
・税理士
・銀行
・ファイナンシャルプランナー
などです。

このように全方位をカバーする専門家に相談することが重要です。

といっても現実的ではないので、全方位をカバーできる知識やネットワークを持つ、賃貸経営のプロフェッショナルであるコンサルタントに相談するのがベストとなります。

弊社、大友へのご相談(初回無料)も、その中の一人として、
どうぞ、ご検討くださいませ。


こちらの内容は、2012/09/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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