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店舗の場合の内装・リフォームの負担は貸主? 
相談日時:2012/09/02
(Q&A No.1477 地域:東京都) 回答数:4件
580
Q.チーボーさん
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NO.00001877
チーボー
チーボーさん
疑問
回答数:4件


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店舗の貸主です。借主は美容室をしています。

前借主(エステ業)が床に電気の配線や水道管などを這わせる為に
床上げし、クロス張りにして2.3年使用したものを、現借主が
似たような業種であった為受付カウンターなどもそのまま使用出来、
洗面台を増設するなどの工事をすれば、床はそのまま使える事もあり
賃貸契約をしたようです。

ただ、前貸主(美容室との最初の契約は前貸主の物件であった時に
されている為、最初にどのような約束になっていたのかはっきりしたことは
わかりません。)から使用できる限り現状で使用してくれと言われたので
床上げされた床をそのまま使用してきたと現借主は主張しています。

ですが、使用して数年後、床の色が気に入らなかったので一度好みの物に
張り替えたと話していました。

現在、賃貸契約を結んでから18年間経過しています。

今回の相談ですが、借主から、床上げした床の部分がきしむようになった為、
床の張り替えをしてほしいと依頼を受けました。

土台部分の板の張り替えとその上のクロスまでをすべて貸主負担でとの依頼です。
18年も借りているのだから、貸主はそろそろリフォームをする時期だとも言われました。

又、クロスに関しては好みがあるので借主の知り合いの業者に頼み張り替えたい
とのことです。

好みのクロスだけでも借主負担にと話してみましたが、借りたときはクロスが
貼ってある状態だったので、リフォームはクロス張りまでが当然だと言われてしまいました。

床上げした床から洗面台を設置してある床はもう一段床を上げてあるために
元の床以外にもう一段上がった床にもクロス張りが必要となりますが、
その部分は借主が後から作った部分です。その床も色が合わなくてはおかしいとから、
すべて貸主負担で張り替えてほしいとのことです。

借主は、床上げ部分の土台がどうなっているのか知り合いの業者に床を何ヶ所か
切ってはがし、中の状態をみてもらったそうです。その結果、土台部分の木材が
古くなっているのですべて張り替えてほしいと言っています。

床は貸主の物だと言いながら、一度は好みの色に張り替えたり、
勝手に床を切ってみたりする事はおかしいのではないかと思っています。

床を好みの物にしていいなら、最悪の場合は費用を半分見てもいいが、
貸主が勝手にクロスを決めた場合は、当然あとから設置した部分の床の
クロス張りも全額貸主負担だと言われました。

住居の場合リフォームは貸主負担だと認識していましたが、
店舗の場合の内装・リフォームは借主負担だと考えています。

いかがなものでしょうか?


平成22年6月に契約の更新をした際、賃貸契約書に記載されているいる内容です。

<負担の帰属>
建物の構造部分についての修繕は貸主が行い、使用に伴って発生する部分的の小修繕は借主の費用負担とする。

借主は、契約時すでに床上げされていたものを借りたのだから、床上げされていた床は構造部分だと言っていますし、仲介に入っている不動産会社の担当者も、賃貸契約前の床上げされた床は貸主の物と判断しているようです。

そこのところが今回の問題点であると考えています。

契約前に床上げされていた床は構造部分になるのですか?

ご回答、どうぞよろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2012/09/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/02

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ベストアンサー
チーボーさんのおっしゃるように居住用の場合は貸主負担の場合が一般的で、事業用の場合は借主が負担する方が多いです。但し、物事は全て契約によりますので、そもそもの契約がどうであったのかが争点となるのではな…
[ 続きを読む ]

【お礼】
早々のご返答ありがとうございます。

平成22年6月に契約の更新をした際、賃貸契約書に記載されているいる内容です。

<負担の帰属>
建物の構造部分についての修繕は貸主が行い、使用に伴って発生する部分的の小修繕は借主の費用負担とする。

借主は、契約時すでに床上げされていたものを借りたのだから、床上げされていた床は構造部分だと言っていますし、仲介に入っている不動産会社の担当者も、賃貸契約前の床上げされた床は貸主の物と判断しているようです。

そこのところが今回の問題点であると考えています。
契約前に床上げされていた床の修繕は貸主負担なのでしょうか?

再度申し訳ありませんが、もう一度ご返答をお願いいたします。
チーボー
【コメント】
床をあげているとの事ですが、ということは2重床になっていると解釈してご回答いたします。
重ねた部分の床に関しては主要構造物に該当しないので、貸主の負担にはならないと思います。
(仮に2重床の重ねた部分に穴が開いて陥没しても、建物自体に影響はないはずですから)
株式会社 武松工務店
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

はい。2重床です。
構造部分にはならないとわかり安心しました。

修繕の負担をどうするのかは相談して決めたいと思います。
チーボー
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A.建築・設計会社
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回答日時:2012/09/02

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店舗 負担 修繕 滞納 内容証明 賃貸 契約 費用 内容 規約 証明書 家賃滞納 家賃 賃借人 回答 入居 スケルトン 賃料

チーボーさん回答申し上げます。
賃借人の家賃滞納はありませんか?
今後も賃借人とは良い関係を築きたいのですか?
18年もの長きに渡り借りて頂いたのでしたら
賃料だけでも2000万円を超える収入があつたと
判断します。
本来ならば店舗の場合スケルトン渡しのスケルトン返し
が一般と考える。
よって契約を交わした時点の規約により判断します。
床の嵩上げは構造物では有りません。
その下の土間コンクリートが本来の床です。
ですから嵩上げした床は賃借人が便利使いで残した
と判断します。
賃借人と争ってでもハッキリさせるか長きに渡り
入居して頂いた御礼として床の嵩上げ部分に限り
賃貸人負担で修繕してあげるかのどちらかと判断します。
一切ハッキリしたいと思うのであれば内容証明書にて
賃貸人の費用で修繕する様申し入れて下さい。
又、今後の事も有りますから勿体ないと思っても
スケルトン返しのスケルトン渡しで契約して下さい。
今般賃借人が修繕したとしても退室時スケルトン渡し
で合意するよう書面を交わしておいた方が良いでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。

賃借人の家賃の滞納はありません。

賃貸物件は二階建てで、二階部分を賃借人が使用しているのですが、店舗以外の一階から二階までの階段をペンキで塗ってしまったり、共有部分である通路にプランターを置いてたくさんのお花を飾ってあるため、枯れた葉っぱや花びら、水遣りをしたときの水や土が流れてきて困った事があります。
そんな時も、関係が悪くなるのが嫌で我慢してしまいました。

今回の修繕依頼の内容が納得出来なかったためにご相談させていただきましたが
不動産会社とも話し合って、納得できる方法で対応してみます。

どうもありがとうございました。

チーボー
こちらの内容は、2012/09/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/03

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負担 テナント 借主負担 契約書 空室 契約 貸主 スケルトン 借主 原状回復

契約書の条文では貸主負担となる可能性が高いように思います。
ただ、本件は造作譲渡の契約のようなので、その場合、最初のテナントが床上げを造作しその造作を現テナントが譲り受けたのでしたら、借主負担となる可能性が考えられます。
借主の原状回復義務がスケルトン返しかどうかご確認下さい。
現テナントが入る前に一旦空室となり、室内の造作が一旦貸主に帰属した場合は貸主負担と考えることも出来ますが、現テナントに貸し出す際にその造作を貸主から譲渡した場合は借主負担となるでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

契約書の条文から判断して、貸主負担の可能性が高いとのことで
またわからなくなってしまいました。

最初の取り決めがいかに大切かを思い知りました。


チーボー
【コメント】
借主の原状回復義務はスケルトン返しで契約しておりません。
これによってどう判断させるのでしょうか?
教えていただけますでしょうか。
チーボー
【コメント】
そうだとすれば、床上げをした部分の所有権がどちらに帰属するかがポイントになりそうです。
入居時に”旧テナントの造作部分の所有権が現テナントに移転した”という取決めをしていたならば、借主にそのメンテナンスや退去時に撤去の義務が発生するでしょう。
最終的には今までの流れと書面を細部にわたって確認する必要がありますので、専門家にご相談なさってはいかがでしょうか。
山京ビル(株)
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

造作部分の所有権についてもう一度確認してみます。
チーボー
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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/22

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入居中店舗の内装リフォーム、補修に関する費用負担割合について~

現在、業務にて美容院の居抜き物件(賃貸)の商談をしている最中ですので、同じ美容院の物件のご質問ということもあり考察させていただきました。

結論から申しますと、貸主様負担は無いと思います。

理由としましては...
①居抜き物件の賃貸借契約。(居抜きとは、前借主様が使用していた内装や、造作が残っている状態)
②上げ(揚げ)床{2重床}は、主要構造物に該当しない。<建築基準法 第二条五号>
③契約後に貸主様の承諾無しに行った工事であること。

つまり契約開始後、借主様が造作やリフォームを行う際には、貸主様の承諾が必要であるため、借主様が勝手に行った工事に関しては当然、貸主様がご負担する必要はありません。また、2重床は契約開始時より既存していたものではありますが、構造物ではなく造作物に該当しますので、造作物の補修負担は借主様となります。クロス貼り替えに関しましても借主様の希望で行うものであれば、費用は借主様に負担していただくべきです。

居抜き物件は初期投資を抑えることができる反面、使用期間が長くなると上記のように借主様の費用負担が必要となる補修工事が発生します。

貸主様と借主様の良好な関係性も保つことは大切ですが、借主様の一方的な要望に応えることはないと思いますね。契約を交わす際は当然ですが、契約途中においても補修工事を行う場合は、退去時の原状回復に伴う費用負担を協議し明確にしておくことが大切です。。。

こちらの内容は、2014/10/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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