契約開始前の入居。契約破棄は可能?|お悩み大家さん

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契約開始前の入居。契約破棄は可能? 
相談日時:2012/09/01
(Q&A No.1476 地域:大阪府) 回答数:4件
81
Q.グッドディさん
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疑問
回答数:4件


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準備 管理 物件 契約書 事務所 荷物 大家 入居者 契約 子供 部屋 ペット 営業 期間 家賃 回答 入居 工事 契約違反 違反 電話 予定 連絡 管理会社
早急に回答をお願いいたします。

私の物件は三階建て
一階につき一部屋の合計三部屋のハイツです


9月の半ばから入居予定のお客様がいて
しかし、管理会社から8月の半ばに
部屋の鍵をもらっていたという
事実が出てきました。

借り主さんは二階にペルパーさんの事務所として
入居予定で私は大家の子供で三階に住んでおります。

入居日より前に話声や工事の音などが
聞こえている。
荷物も運んだりしているらしい
事実も発覚。

注意をしようとしても中からインターフォンで
工事の者だと言われる…

あげくの果てにペット禁止なのに、
犬を連れて階段を登ってきた。

慌てた様子もなく普通に、
はじめまして。今度お世話になりますと言われた。

この子はここで飼ってるのですか?と聞くと
この子は通いで来ます。と…普通に言われ唖然としました。

親に全てを伝え管理会社に申し出をしたところ
返事の連絡もなくこちらから電話したところ
管理会社側は確認しましたが工事の人が犬を連れてきて
仕事をしていたとのことでした。

明らかに嘘なんです…

50か60代の女性でヘルパーさんの制服を着ているのを見て
挨拶までされたのに…

この場合、契約違反により入居を断る事は出来ますか?

契約書には9月の半ばから入居になっています。
しかし、契約書に鍵の受け渡しは8月の半ばと書いてあります


この場合どうなりますか?どうしたらいいですか?

管理会社に対しても入居者に対しても不信感しかなく、
犬アレルギーの人も住んでいるので契約を白紙にしたいのが本音です。

例えば借り主さんが、じゃあ、もう犬は入れないですと言われても
信用出来ない面と、もし隠れて入れて
アレルギーに苦しむ人が出るのが怖いからです。

色々調べた結果、鍵を受け取ったときから
家賃は発生すると知りました。

それは入居したとみなされるからですよね?

そうすると、
9月半ばの入居を断る事は出来なくなるのかと…

入居日が9月の半ばなのはその日から営業を開始するからで
8月の半ば~9月の半ばまでは開始出来るようにするための
準備期間だから家賃を支払う事は出来ないという事もありました。

私の知識とは違うもので混乱しております。

沢山考えると余計に分からなくなり
教えていただけたらと…

宜しくお願いいたします。

こちらの内容は、2012/09/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.建築・設計会社
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NO.00000954
(有)廣建設
(有)廣建設
回答日時:2012/09/02

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テナント 業者 立証 物件 事務所 内容証明 弁護士 不動産 賃貸 契約 不動産業 住宅 問題 産業 内容 証明書 賃借人 回答 入居 工事 不動産業者 居住用 契約者 原状回復 共同住宅

ベストアンサー
グッドデイさん回答申し上げます。
賃貸物件(共同住宅の用途)に事務所
を入居させる行為は税制面でも
(居住用の税制優遇を適用できなくなる
可能性…
[ 続きを読む ]

【コメント】
返信ありがとうございます。

契約印もしたみたいですが
入居前なら何とかなるかなと素人判断でした。


おじいちゃんの代から管理会社は
変わっておらず
父も母も全てを管理会社に任せっきりで…


私も最近ここに住み初めまして…
しかし、やはり
何か間違ってる事が嫌で
嘘や隠し事をされるのが嫌で
認め謝罪をし、これからのことを話合いたいだけなのに
水掛け論になっている感じが…

しかし、
これから頑張ります。

ありがとうございました。
グッドディ
A.不動産会社
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回答日時:2012/09/02

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準備 退去 契約書 入居者 契約 対策 ペット 入居後 期間 規約 家賃 入居 工事 違反 フリーレント

初めまして、先ずは契約書の家賃開始日を確認してください。そして8月半ばから9月半ばまでの期間工事期間及び準備期間として使用していいなどの記述はありませんか?この部分は一般にフリーレント1か月がついていて、無償で使用することができるとなっているのかもしれません。つまり、使用している以上本来であったら家賃は発生しているのです。
入居者の不信もありますが、9月半までまち入居者の態度を確認するのも必要です。今の状態で対策をしても水掛け論になるケースがあります。じっくり見据えましょう。
入居後、ペットを飼っているようであれば、規約違反で退去を申し出ることはできます。
以上


【コメント】
返信ありがとうございました。

そういった記述は
ありませんでした。

9月15日まで様子を見た方がいいですよね。

ありがとうございます。
グッドディ
こちらの内容は、2012/09/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/09/02

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建物 契約期間 責任 業者 立証 損害 物件 裁判 履行 賃貸借契約 不動産 賃貸 契約 不動産業 重要 事項 方法 期間 有効 産業 内容 引き 権利 家賃 貸主 賃貸借 不動産業者 要件 借主 特約 賃料発生 フリーレント 賃料 キャンセル

まず、いろいろな事柄を整理して考えていきましょう。
まず始めに、賃貸借契約においては通常期間の定めがありますから、この契約期間の起算日がいつからなのかということが重要です。
次に賃料はいつから発生する(貰える)のかということも確認すべき事項です。
一般的には契約の起算日と賃料の発生日は同一です。(建物を使い始めるときから家賃を払うのは当然のことです。)
しかしながら、近頃では賃料の発生日を契約の起算日より遅らせる特約を締結することもよくあります。いわゆる「フリーレント」というものです。
次にカギの受け渡しについてですが、カギを借主に渡すことにより建物を引き渡したと看做されますが、これはその後に権利を取得した者に対する対抗要件という意味では重要ですが、単なる貸主との関係ではそれにより物件の使用を認めたとか、契約の起算日がその日からになったとかを意味するものではないと考えられています。

以上の3つの日(契約起算日・賃料発生日・カギ渡し日)をよく確認しながら、その契約がどのような内容になっているかを十分精査して下さい。

ところで、契約の相手方が信頼できず、契約を白紙撤回したいというお考えのようですが、これは難しいでしょう。

契約は有効に成立しているようですから、もはや契約(承諾)の撤回(キャンセル)ではなく契約の解除という考え方になりますが、契約の解除についてはまだこの段階では認められることは難しいと思われます。
もし仮に契約起算日がまだ先で契約の撤回を申し出る場合でも、相手側が契約の履行に着手している場合はその損害を賠償しなければなりませんから、撤回も現実的ではありません。
もう一つの考え方として裁判により契約の無効・取り消しを主張するということも考えられますが、錯誤や詐欺のあったことを立証しなければならずかなり困難な方法です。

いづれにしても今回のケースでは不動産業者にも大きな責任がありそうです。
業者に対して責任追及することも必要かと思われます。

【お礼】
返信ありがとうございます。

丁寧に教えていただき感謝してます。

鍵の受け渡し8/15
入居日9/15
と書いてありました。

しかし、
鍵の受け渡しから部屋に入って
工事やら荷物を運んだりしているようです。

管理会社は
じいちゃんの代からそこに任せっきりだったようで
今回は私が三階に住んでいるから発覚しました。

管理会社とも話をしてみます。

混乱していたので
正確な判断に欠けている部分もあり
申し訳ないです。

ありがとうございました。
グッドディ
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A.不動産会社
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回答日時:2012/09/03

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建物 管理 契約書 重要事項 解消 契約 問題 重要 事項 説明 ペット 引き ペット飼育 契約違反 違反 重要事項説明 契約開始日前 管理会社

まずは重要事項説明書と契約書を確認なさってください。
その中でどの部分が守られていないのかを明確になさることが必要です。
お客様のおっしゃるとおり、契約開始日前に引き渡すことは特別な取決めがない限り考えられません。ペットについては、例え通いであろうともペット飼育不可であれば建物内に入れることは契約違反と捉えることができるでしょう。
本来諸問題をお客様と一緒に考える管理会社に不信感があるとすれば、まずはその問題を解消すべく新たな良きパートナーをお探しになることが必要かもしれません。

【お礼】
ありがとうございます。

そうですよね。

何か自分が間違ってるような気になってきて
いたので、ありがたいです。

もう一度確認して
話をしたいと思います。

ありがとうございます。
グッドディ
こちらの内容は、2012/09/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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