賃貸マンションで更新料を払わない入居者、退去依頼と大家の法的な立場について|お悩み大家さん

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賃貸マンションで更新料を払わない入居者、退去依頼と大家の法的な立場について

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:totomomoさん
  • 相談日時:2012/07/21(地域:東京都)
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気になった! 253
現在、賃貸マンションを経営中のものです。

2軒の不動産屋さんを通じて、入居募集をしているのですが、そのうちの1軒の不動産屋さんに管理もお願いしています。

管理をしていない方の不動産屋さんからの紹介で入居した方が、入居当時からクレームが多い方でした。

クレーム対応の工事を行った業者でトラブルがあり、その業者を手配した、管理を担当する不動産屋が気に入らない、カギを替えてくれ等の要望があり、カギは替えましたが、その後もカギを管理会社に渡すなと当方に依頼した挙句、自分がカギをかけ忘れたからかけておいてくれなどのクレームが入りました。

その後は沈静化しましたが、更新時になって自分が世話になった不動産屋さんから連絡しても、更新に応じません。更新しないまま家賃は払ってきていますが、子どもが生まれて入居状況が変わっても、連絡もしてきません。

できれば退去してほしいのですが、更新しないまま家賃だけを払ってくる入居者に対して大家は、法的にどういう立場になるのでしょうか?

家賃を払っているのだからと、法定更新ということで、今後大家が請求してこなかったのが悪いということになるのでしょうか?
こちらの内容は、2012/07/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社サンオウ
回答日時:2012/07/22

株式会社サンオウ 與那城(よなしろ)と申します。

退去して欲しいお考えがおありの様ですが、
まず段階を踏んで考える方が良いと思います。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/07/23

更新料を請求なさっているのでしたら、振り込まれる金額については更新料から充当なさってはいかがでしょうか。そのような手続きでしたら、現在は恐らく家賃1ヶ月分が滞納(管理費除く)となっているはずです。
引続き入金が無い場合は延滞利息を付加することも検討なさってください。
また、同居人が増えた場合、そもそもファミリーで入居可能な物件かどうかも含め、契約違反が認められればその旨明確に通知なさるべきでしょう。

こちらの内容は、2012/07/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
三幸ハウス株式会社
回答日時:2012/07/23

更新料を支払わないで住み続ける借主は非常に多いのが現実です。
多くの真面目な借主は更新料を支払っているので、払わない不良入居者との公平が保たれない現状です。
多くのケースでは貸主若しくは管理会社の側が諦めてしまい法廷更新となってしまいます。
わたくしも賃貸の仕事をやっていて一番納得できない現実の一つです。

それでは、このような更新料を支払わない借主に対する法的な対処法はないのでしょうか。
事例を2つに分けて考えたいと思います。
まず一つ目、更新契約書に署名・捺印しているのに更新料は支払わないケース
これは、明確に更新する意思を表示していますから約定どおり更新料を請求する権利が貸主にはあります。
ふつうに請求しても支払わない場合は、支払督促などの法的手続きをするのもいいかと思います。
更新料の未払いを理由に契約を解除し、裁判で明け渡しを求めた場合に貸主が勝訴するかどうかは疑問です。
二つ目は、更新契約書の取り交わしもせず、更新料も支払わないケースです。(通常こちらのケースが多いでしょう)
このような借主に対しては、遅滞なく異議を述べる必要があります。
具体的には内容証明郵便で、「貸主に更新する意思があるが、借主の方に更新する意思があるのかないのかを尋ねる。」「更新する意思がある場合は、更新契約書の取り交わしと更新料の支払いが必要である旨、更新しないのなら居住する権原がないので速やかに明け渡しが必要である旨通知する。」
このような通知・催告を行っても何ら対応がない場合には、【賃貸借契約の終了を理由】とする明け渡しを求めるというのも一考です。
契約の解除は「貸主との信頼関係の破壊」というロジックですが、賃貸借契約の終了は「借主の不作為による当然の終了」というロジックです。
ただ、このロジックが裁判で認められる可能性は低いかもしれません。

結論として、更新料の未払い対しては、ただただその支払いを請求するのみということになるのかも知れません。

こちらの内容は、2012/07/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2012/07/24

この内容を基に退去は難しいとは思います。
しかし他の理由により可能性もあるのかとは思います。

自分がカギをかけ忘れたからかけておいてくれはクレームではないかと。
クレームの対応を24時間対応してくれるシステムの導入を検討したほうが早いかもしれません。

こちらの内容は、2012/07/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/07/24

契約自体は法定更新でも、更新料については請求し続けて下さい。
又は、振り込まれる賃料を更新料とする旨と、それにより1ヵ月滞納になる旨を事前に通知して下さい。
業者に不手際があったとしても、大家さんのやる事をやっていれば、当たり前に請求してもかまわない事です。
毅然とした態度で、今後も対応して下さい。

こちらの内容は、2012/07/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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