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マンションのリノベーション提案を受けました。投資費用の判断基準は?

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:オハシさん
  • 相談日時:2012/06/12(地域:静岡県)
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気になった! 106
築32年のマンションを持っています。

現行家賃5万円。

フルリノベで300万の見積もりが出ていますが、
家賃アップは1万円(6万で募集)くらいしか望めず、
回収に300か月(25年)かかる計算になります。

家賃も先行き下がりますから、回収にはもっとかかるでしょう。

回収できた頃に築57年になりますから、壊すことになるでしょう。
業者はリノベをしないとお客はつかないといいます。

一般的ににリノベ投資をする際の投資額の判断基準はどう考えたらいいのでしょう。
こちらの内容は、2012/06/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社 武松工務店
回答日時:2012/06/12

当社ではリノベーションの考え方として、賃料の2年ないし3年分を投資して決まらないような物件であれば、別の方法を考える事にしております。
オハシさんの場合は6万×24ないし36ですから15…

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【お礼】
回答ありがとうございます。
2~3年分の投資、150~200万の線で交渉すようと思います。
ご指導ありがとうございました。
オハシ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
建築・設計会社
(有)廣建設
回答日時:2012/06/13

オハシさん回答申し上げます。
このサイトを探したようにリフォーム業者も数多いますので
根本的に予算の限度額を設定して入札形式を取れば質も落とさずに
最小限の工事費で納まるのでは無いでしょうか?
家賃から判断して月額5万円程度でしたらワンルーム、ないし
1kタイプではないですか?
だとするとフルリノベだとしても¥300万は掛け過ぎの感も
有ります。
昨今、賃貸物件が増加傾向にあり入居率も新築物件や交通の便の
良い物件に偏っているのが現状です。
媒介業者が言う様にリノベしなくては入居率は下落するでしょう。
であれば安くリノベ出来るよう自身で業者選、同等定物件を目視して
どの程度の設備が必要か自身が努力すれば必ず報われます。
現状で売却しても採算が合わないでしょう、ならば安くリノベして
入居率を上げる努力が必要です。
40平米前後と考え平米5万円程度の予算で¥200万円が上限では
ないでしょうか?
最後に決断なさるのはオハシさん貴方です、頑張って下さい。

【お礼】
MAX200万の線で交渉してみます。
親切にご回答いただきありがとうございました。
オハシ
こちらの内容は、2012/06/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/06/13

弊社ではそのようなリノベーションはあまりお勧めできません。売却するわけではありませんので、なるべくお金を掛けず入居者に気に入られるよう工夫なさるべきだと思います。
募集時の室内はできる限り前入居者の形跡を残さないことが重要だと思います。
クロスやクッションフロアー、水回りは特に注意なさってください。また、外観と室内のギャップも有効です。高機能のエアコンをつけることやTVドアホン等を設置することも効果があるはずです。

【お礼】
リノベのポイントを親切にご指導いただきありがとうございました。
200万の線で、ポイントを外さないよう交渉してみます。
逆に質問です。
外観と室内のギャップが有効とのアドバイスですが、
室内が別世界のようになっても外観(外壁、階段のステップなど)
が古ぼけていてはだめだと思いますが、どうなんでしょうか?
オハシ
【コメント】
もちろん外観は清潔感を保っておく必要はあります。
入居希望者は、築年数が経っているということで、”それなり”の室内を予想しているはずです。その予想を裏切る設備を整えていれば最後の一押しになるということです。
「築年数の割りに、設備が充実している」というのはサプライズになると思います。
山京ビル(株)
こちらの内容は、2012/06/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
㈱渋谷都市開発
回答日時:2012/06/14

オハシ様
初めまして。

東京の賃貸管理業者です。
昨今の賃貸情勢に危惧してか、あちこちでリノベーションの声が聞かれるようになりました。

さて、「投資費用の判断基準」とのことですが、オハシ様は今後の賃貸経営をどうされたいのですか?
答えは全てそこに集約されております。

しかも、この文面ではどの業者がこの金額を提示しているのか?アドバイス側も推測の域を脱しません。
「リノベーションしなければ入居者が決まらない、そして、金額は300万円です。」が施工業者だけが言う言葉でしたら、営業されていると思った方が良いと思います。

オハシ様の物件や、周辺の物件、どんな客層か及び相場さえも知らないので1万円UPが果たして適切な賃料なのかも分かりません。

賃貸経営は私たち会社を運営する経営と同じでビジネスです。オハシ様の今後どうするかが分かっていれば、施工金額だけを検討するのか?賃料が安くても満室ならいいのか?建て替える事を視野に入れてそこそこに行うのか?目的がはっきりさせれば良いと思います。

因みにせっかくリノベーションを行うので有れば、何処にも無いと言えるほどの内装に仕上げるのかも考えてみて下さい。
現代はインターネット社会です。他人と差別化を図りたい人に愛されるようになったら、キャンセル待ちも夢では有りません。日本中から愛されるブランドになる事も可能です。
そうなれば、1万円UPなどと言わず、自ずと賃料が高くても借り手が付きます。

今回の「300万円」は高いとアドバイスをされている業者様もおありですが、一概にそうとも限らないのです。
都内で昭和50年代から流行りだした、バストイレ同質型の「3点ユニット」をセパレートにする工事と外置き洗濯機置き場を室内型に交換するだけで、100万円は超えます。(提携先業者見積もりにて)
古いとされる設備も全て交換となると軽く200万円は超える計算になります。

見積金額だけを見て「高い!」の一言だけでは短絡すぎる感が否めません。

リサーチしたりと様々な視点から不動産業者さんの見解があり、この金額が出ているのであれば、どんな内容のリノベーションなのかお教え下さい。
そこから判断させて頂きます。

一度、弊社のホームページをご覧下さい。
簡単な例を載せておりますが、提携先のプロにて判断させることが出来ます。

賃貸業からすると大先輩かもしれないオハシ様には、「釈迦に説法」かと存じますが、お気を悪くされましたら申し訳ございません。

宜しくお願い致します。

【お礼】
少ない情報の中でのアドバイスありがとうございます。
自身として、あと20年は保有したいと思っています。相続財産であり、
転売する気はありません。
その前提で、妥当な線を出したいと思います。
あと実際リノベをやった後の物件も見学に行き、
投資効果の参考にしたいと思います。
オハシ
【コメント】
オハシ様、

御礼のご返事有難うございした。

当社なりの判断基準は、まず、「リフォーム」と「リノベーション」の違いを理解するところから始まります。

そして、永く所有される「虎の子」にどのように「息を吹き込む」か?

簡単ではありませんが、オハシ様の賃貸経営が成功しますよう祈願致します。

頑張って下さい。
㈱渋谷都市開発
こちらの内容は、2012/06/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/06/14

300万円は掛かりすぎです。
物件のデメリットをピックアップして、その部分の改修を効率的にするべきです。

【お礼】
かなりの方が感覚的に300万はかかりすぎの回答でした。
このサイト以外の不動産ブロガーにも問い合わせましたが、同じです。
この感覚を前提に皆さんのアドバイスを参考に決めていきます。
アドバイスありがとうございました。
オハシ
こちらの内容は、2012/06/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2012/06/17

家賃からの推測のため300万円が妥当どうかはわかりませんが、300万円かけないと
入居者がつかないというのはどうでしょう

業者によっても同じ工事に金額の開が大きくあります。交渉次第で300万円は妥当な金額まで
交渉可能なのではないでしょうか?
やはり200万円が限度かなと思います。できれば150万円ぐらいで。

築年数が古くても室内は新築のような作りは入居者も決まりやすいです。
外観と室内のギャップはいいですね。

こちらの内容は、2012/06/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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