売却予定の賃貸マンションと戸建、駐車場の一般的な価格査定方法とは?|お悩み大家さん

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売却予定の賃貸マンションと戸建、駐車場の一般的な価格査定方法とは? 
相談日時:2012/05/22
(Q&A No.1389 地域:東京都) 回答数:9件
146
Q.オーナー30年さん
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建物 戸建 管理 不動産会社 駐車場 不動産 賃貸 住宅 マンション 土地 説明 方法 標準 売却 駐車 予定 賃貸マンション 利回り 固定資産税 収益 資産 査定
20年もの賃貸マンション(38戸)と住宅1戸、駐車場(5台)の土地を今売ろうと思っています。

近くの管理している不動産会社に価格査定を依頼しました。するとこういう説明でした。

賃貸マンションの建物と土地は、収益利回りで15%以上は必要と言われ、それに基づいて全体価格を逆算した。

住宅1戸は、建物は固定資産税の課税標準額、土地は路線価で査定。
駐車場も路線価で査定。

なんか安いんです。正直納得はしていません。
不動産会社様は、価格査定の方法はどうするのが一般的なのでしょうか?

こちらの内容は、2012/05/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/22

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ベストアンサー
管理している不動産会社に査定を依頼したとのことですが、賃貸専門の会社でしょうか?
最近では地域によっては路線価と地価に差がない地域もあるのかもしれませんが、取引事例等を調査して売却価格を…
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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/22

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戸建 業者 駐車場 賃貸 質問 媒介 マンション 問題 方法 税金 駐車 相場 適正 賃貸マンション 収益 査定

賃貸マンションは収益還元法、エリアによっては15%も否めないかもしれません。
戸建、駐車場は適正な相場で査定すべきです。

それにしても路線化で査定とは…
地域によっては適正な場合もあるでしょうが、20年も前の話ですね。
安いのは当たり前です。

何社にも査定依頼をすれば問題ありません。
但し、一番高く査定したから、その業者に媒介を依頼する。
という安易な方法は避けてください。
売った際の税金など、大まかな質問に即答できる位の業者じゃないと不安です。

こちらの内容は、2012/05/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
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回答日時:2012/05/23

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建物 業者 賃貸 契約 対策 媒介 土地 内容 個人 回答 税金 売却 経営 オーナー 賃貸経営 震災 専任 税金対策 査定

オーナー30年さん、回答申し上げます。
質疑内容から判断してかなりの土地建物を
所有しているのですね?
税金対策等充分に調査しての今回の売却と言う事
ですね?
大まかな地域の記載もないので明確に回答出来ませんが
崎の東関東大震災後震災に見舞われた地域を中心に土地の
価格は下落しているのが実情です。
個人の方に売却するには一括では無理が有りますので
業者の買い取りとなるとどうしても査定価格は低くなります。
専任媒介の契約を避け複数の業者に媒介依頼を申し出て
業者から出て金額を見比べて下さい、1割も2割も異なる
事はないと思われます。
売却を急ぐのであれば価格が安くなっても仕方ない事です。
急がないのであればご自身で決めた価格で売却できるまで
賃貸経営して様子を見る方がよいでしょう。
基準になる路線価が著しく高騰する事はありません。

こちらの内容は、2012/05/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/05/23

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業者 物件 不動産 契約 不動産業 値下げ 媒介 取引 方法 産業 売却 不動産業者 専任 査定

お客様の物件所在地などによっても査定価格は大きく変動しますが、本件の査定方法は明らかに大雑把で低額に算出されているものと感じ取れます。
複数の業者にあたってみるというのが良いと思います。
ただ、わざと高額に査定し、お客様との取引(専任媒介契約)を目論む業者もおりますのでご注意ください(売却できない場合は値下げ要請があります)。
近隣の不動産業者のみならず、大手の不動産業者や信託銀行でも取り扱っています。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/03/08

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管理 不動産会社 不動産 賃貸 投資 相談 仲介 売却 経営 賃貸経営 不動産投資 管理会社 査定

納得がいかないようであれば、複数の不動産会社に査定や売却方針の提案を求めてはいかがでしょうか。

・なじみのある管理会社や仲介会社
・大手
・地元中堅
・地場零細
・不動産投資や賃貸経営に詳しいコンサルティング会社

といった、立場の異なる会社に相談するとよいです。


こちらの内容は、2013/03/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/05/24

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戸建 業者 駐車場 賃貸 購入 マンション 土地 売却 駐車 賃貸マンション 利回り 固定資産税 資産 査定

賃貸マンションの利回りが15%もあれば、業者が購入すると思われます。
一般に売りに出されるのであれば、10%~12%あれば売却できると思います。
戸建てや駐車場(土地)は、近隣の実勢価格を参考に査定しますので、固定資産税や路線価で査定するのは、プロの査定ではありません。
別の業者に査定を依頼して下さい。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/28

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業者 中央

複数の業者に確認をしてみれば中央値の価格はわかると思います。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/29

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建物 設備 管理 不動産会社 不動産 賃貸 売買 回答 利回り 収益

ご所有の建物の場所等もあると思いますが、利回り15%では若干低い感じがしますが、
管理をされている会社が、収益不動産の売買も多く扱っていれば、おそらく現在の賃貸市況・間取り・設備面等も考慮してのご回答だと思います。
他の収益不動産の売買実績がある会社や大手不動産会社等に聞いてみてもいいと考えます。

こちらの内容は、2012/05/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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NO.4449
(株)升富
(株)升富
回答日時:2012/06/04

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建物 修繕 管理 業者 修繕費 物件 駐車場 修繕費用 更地 賃貸 住宅 マンション 土地 費用 方法 維持 駐車 建築基準法 賃貸マンション 利回り 賃料 固定資産税 収益 資産 建築 査定

査定を依頼された業者の価格算出は、概算の方法の一つです。おそらく依頼された時に、詳細な情報が業者に知らされていない状況だったのではないでしょうか。
物件の調査を行う場合、法令上の調査、現地調査等をしっかりと行う場合と単にこんな感じの物件という場合では大きく異なります。時間と費用が必ずかかるからです。
細かく査定をする場合、賃貸マンションであれば、建築基準法上の調査、維持管理状況、現在の法令に適合しているのか、既存不適格なのか、近隣の賃貸物件の状況、心理的瑕疵の有無など調査項目は多数でてきます。この調査から、仮に現在の賃料が妥当とした場合、収益から逆算した価格、更地にしたときの価格、単純に土地+建物とした価格、固定資産税や公示価格から逆算した価格等が算出できます。
想定利回りは、表面利回りなのか、実質利回りなのか、今後の修繕費用や支出費用がポイントです。

住宅や駐車場は通常の査定になります。これらも再建築可能かどうか、法令の調査や近隣の調査を十分に行わないと価格は出ないと思います。概算の場合は参考程度にしたほうが良いと思います。

こちらの内容は、2012/06/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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