戸建中古住宅をグループホームやシェアハウスとして貸す場合のメリット・デメリットは?|お悩み大家さん

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戸建中古住宅をグループホームやシェアハウスとして貸す場合のメリット・デメリットは? 
相談日時:2012/05/10
(Q&A No.1371 地域:静岡県) 回答数:6件
297
Q.新米大家さん
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NO.00001756
新米大家
新米大家さん
疑問
回答数:6件


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戸建 募集 物件 不動産 賃貸 保険 住宅 ハウス 貸す 不動産屋 シェアハウス
築32年の戸建中古住宅を買い、賃貸物件にしようと考え不動産屋4件に賃貸に募集をお願いしました。

1件の不動産屋からグループホームやシェアハウスとして借りられるか?と問い合わせがありました。

実際にグループホームやシェアハウスとして貸す場合のメリット・デメリット・保険などのことご教授宜しくお願いいたします。

こちらの内容は、2012/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.建築・設計会社
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NO.00000954
(有)廣建設
(有)廣建設
回答日時:2012/05/10

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建物 負担 設備 責任 物件 更新 大家 賃貸 契約 住宅 交渉 償却 利益 大家さん 権利 貸す 家賃 賃借人 回答 敷金 原状回復 収益

ベストアンサー
新米大家さん回答申し上げます。
グループホーム等の場合行政から色々建物について改善を
求められく事が有りますので住宅を賃貸する場合と異なり
賃借人は物件で収益…
[ 続きを読む ]

【お礼】
早急な回答有難う御座いました。
新米の私にとって大変貴重なアドバイスを頂き、今後の
参考になりました。非常に難しい案件であることも
とても良く理解できました。
またお世話になることがあるかも知れませんが、その
時は宜しくお願いいたします。
新米大家
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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/10

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管理 トラブル サブリース 入居者 ハウス 問題 費用 ペット 家賃 入居 オーナー リース シェアハウス 収支

正直申しまして、グループホーム・シェアハウスの貸しかたも一つのニーズではあると

思いますが、オーナー側にあまりメリットがあるようには思えません。

メリットは反響は期待できますが、デメリットのほうが多いと思います。

まず、通常の貸し方に比べ内装改造費用が費用対効果にあわないと思います。

シェアハウスなら専門のシェアハウス会社にサブリースしてもらうほうになりますが、どちらに

しても改装費用の問題です。また、入居者同士のトラブルも多く管理が大変です。

家賃収支についてもサブリースでなければ出入り分の収支も安定しません。

築年も古いようでしたら、ペット可にしてファミリー層を狙うほうが賢明と考えます。

【お礼】
早急な回答有難う御座いました。
オーナー側のデメリットに関して理解出来ました。
改装費用の件をあまり深く考えていませんでしたが、
重要なポイントであること認識致しました。
またお世話になることがあるかも知れませんが、その
時は宜しくお願いいたします。
新米大家
こちらの内容は、2012/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/05/10

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リフォーム 戸建 募集 管理 滞納 退去 騒音問題 空室 不動産 ハウス 問題 仲介 重要 費用 期間 利益 騒音 家賃滞納 家賃 審査 入居 ゴミ 苦情 フォーム 適正 震災 空室期間 シェアハウス 管理会社 収益

戸建1世帯で貸し出すメリット・・・

戸建1棟1戸であれば、貸し出す場合には1世帯の管理を行う事で済みます。
家賃管理も1世帯の管理を行えばそれで済みます。
音の苦情問題に関しても、上下の音、左右の音も家族なので、室内では問題は
おきません。近隣に対する配慮もファミリー世帯で済んでいれば、入居審査を
しっかりと行っていれば問題はまずおきません。

戸建1世帯の管理は、家賃滞納と近隣住民との問題等がなければ、非常に管理はしやすいです。

デメリット・・・

募集からの空室期間が長期になると厳しいので、適正家賃で常時貸し出す事を注意する事が
必要です。空室損益が収入に一番響きます。


グループ・シェアハウスのメリットは

世帯数の増加により、1世帯で貸し出すより高額になれば利益は上がります?
※ 但し、貸し出すまでのリフォーム費用を算出しないといけません。
  高額になるケースもございますので金額を出してからよく考えないと
  いけません!

  複数の世帯に貸し出す事で、1棟1戸で貸し出すより、複数で貸し出した
  方が、1世帯退去した場合の空室損益が少なくて済みますので、収益は
  安定する事もあります。但し、外国の方などに住んで頂いた場合には、
  今回の震災のような出来事の時は、いっせいに退去してしてしまう事も
  ありますので注意も必要です。

デメリット
複数の世帯で共同生活を送るので、騒音問題、人種問題、ゴミの問題、近隣問題は
十分に注意をしないといけません!管理をするのが世帯が増えるほどたいへんに
なります。

一般の不動産仲介している会社では、管理まで行っていないケースも多く存在します
貸し出す前に、シェアハウスの管理をしっかりと行う事の出来る管理会社か確認を
行うことも重要です。

※ 立地等にもよるとは思いますが、1棟1世帯で貸出た方が安心できるように思います。
  良くお考えになって結論を出した方がよいと思います。




【お礼】
早急な回答有難う御座いました。
メリットよりもデメリットの多さも良く理解出来ました。
またお世話になることがあるかも知れませんが、その
時は宜しくお願いいたします。
新米大家
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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/11

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負担 設備 管理 保険 入居者 住宅 ハウス 入居 原状回復 共同住宅 シェアハウス

グループホームやシェアハウスの方が入居者を誘致しやすいと思います。また、入居時にそれぞれの仕様に改装するはずですので、原状回復が済んでいなければその負担が軽減されます。そうでなくても設備を新設してくれる場合もあります。
マイナス面は管理になると思いますが、運営会社がしっかりしていればさほど心配する必要はないかもしれません。
保険は共同住宅という扱いとなると思います。

【お礼】
早急な回答有難う御座いました。
入居者は確かに誘致しやすいのですが、改装費用と現状復帰
の問題を考えると新米にはとても難しい案件であることも
理解出来ました。
こういう案件の保険は共同住宅という扱いになるとのことですが、
一般的に大家も保険に加入しておかなければならないものなので
しょうか?前回貸した際は賃借人が保険に加入することになって
いたため、こちらとしては保険は考えていませんでした、
またお世話になることがあるかも知れませんが、その
時は宜しくお願いいたします。
新米大家
【コメント】
よく誤解なさる方もいらっしゃいますが、
借主が加入する保険は借家人賠償保険で、オーナーが加入する保険は火災保険や地震保険です。
お客様も火災保険には必ず加入すべきでしょう。
山京ビル(株)
こちらの内容は、2012/05/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/05/11

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建物 設備 滞納 退去 大家 保険 ハウス 退去時 大家さん シェアハウス 賃料

グループホームの場合、手摺を付けるなどの改造が必要になりますから、誰が設備するのか退去時の修復をどうするのか、きちんと決めておいた方が良いと思います。
シェアハウスの場合は、賃料の滞納に気をつけて下さい。
保険はどちらも大家さん用で、建物の保険に加入していれば良いと思います。

【お礼】
早急な回答有難う御座いました。
決め事が多そうですね。
今回は普通のファミリーにかせるように、もう少し
様子をみるようにしてみます。
またお世話になることがあるかも知れませんが、その
時は宜しくお願いいたします。
新米大家
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A.不動産会社
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回答日時:2013/03/08

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建物 業者 滞納 賃貸借契約 賃貸 契約 ハウス 方法 リスク 家賃滞納 貸す 家賃 賃借人 経営 オーナー 賃貸借 賃貸経営 シェアハウス

自分でグループホームやシェアハウスとして運営するのは、相当な実務知識が必要です。通常の賃貸経営と次元が異なります。

ですので、そうした運営をする事業者に、建物一棟を貸す選択肢があります。

ご自身は、その事業者と賃貸借契約を締結します。これは一般的な契約です。

そして、賃借人の事業者がグループホームやシェアハウスとして運営します。


この形態なら、オーナーのリスクは小さいです。リスクは賃借人である事業者の破たんや家賃滞納リスクです。が、これらのリスクは軽減・転嫁する方法はあります。

賃貸経営もビジネスなので「新米」などど甘えたことを言っていないで、しかるべき勉強をすることをおすすめいたします。


【お礼】
早急な回答有難う御座いました。
事業者と賃貸借契約を締結してリスクの低減を図らなければ
ならないこと了解致しました。勉強不足でした。
またお世話になることがあるかも知れませんが、その
時は宜しくお願いいたします。
新米大家
こちらの内容は、2013/03/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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