住居用で募集していた賃貸物件を店舗として貸し出す場合の契約内容とは?|お悩み大家さん

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住居用で募集していた賃貸物件を店舗として貸し出す場合の契約内容とは? 
相談日時:2012/05/07
(Q&A No.1367 地域:岐阜県) 回答数:6件
126
Q.ちいこさん
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NO.00001751
ちいこ
ちいこさん
疑問
回答数:6件


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店舗 募集 物件 契約書 空室 賃貸 入居者 契約 仲介 内容 家賃 入居 礼金 敷金
先日仲介会社から空室を店舗として借りたいと希望している人を紹介されました。

整体とネイルのお店だそうですが今までなかなか入居者がきまらなかったので

貸そうかとおもうのですがどのように契約書を作ったらよいでょうか?

(住居ではなく店舗での契約はしなくてはいけないと思っていますが)

あと仲介会社が敷金は住居用での案内をみせているのでそれ以上はもらえないのでは

ないかというようなことをいっていますがそうなんでしょうか?

できれば1から2ヶ月ほど上乗せしたいと思うのは今のご時世では言い過ぎなのでしょうか?

住居用で出している敷金は家賃の2ヶ月、礼金0、仲介手数料1ヶ月です。

よろしくお願いします。

こちらの内容は、2012/05/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/07

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業者 滞納 契約書 保証 保証会社 契約 仲介 部屋 営業 変更 個人 家賃滞納 家賃 居住用 借主 仲介業者 敷金 原状回復

ベストアンサー
仲介業者にはお任せできないのでしょうか?
個人で事業用契約書を作るには、注意点が多すぎます。

敷金についてお答えしますが
内装をどこまで営業用…
[ 続きを読む ]

【お礼】
回答ありがとうございました。保証会社はつけるよう伝えました。

契約は仲介業者を通じてやる予定ですが担当者があまりこちらの提示したい事柄を話すと

否定したりアドバイスをくれることがないので(そう思うだけかもしれませんが)不安になり

こちらに相談した次第です。



ちいこ
A.不動産会社
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回答日時:2012/05/07

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テナント 滞納 事務所 保証 保証会社 更新 賃貸借契約 賃貸 契約 解決 仲介 家賃滞納 家賃 賃貸借 スケルトン 対応 家賃保証 家賃保証会社 特約

事務所の契約は、住居用の賃貸借契約とは異なります。契約年数、特約、更新など
事業用の契約がしっかりとできる、仲介会社に依頼を行い、特約条項なども
テナント用にしっかりと考えて対応する必要があります。

事業がうまくいかないと、家賃滞納はずっと続き、解決をするのが非常に
難しいです。必ず家賃保証会社を入れる事をお勧め致します。

内装に関しても、分かりやすいのは、スケルトン貸し、のスケルトン返しが
非常にわかりやすくて便利です。室内の貸し出す前の写真を撮っておくこと
をお勧め致します。





【お礼】
回答ありがとうございました。

内装は整体なのでほとんど変えないといっているようですが写真は必ず撮っておきます。
ちいこ
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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/08

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普通賃貸借 戸建 テナント 管理 業者 滞納 連帯保証人 物件 保証人 契約書 保証 更新 賃貸借契約 賃貸 消費税 契約 問題 仲介 借家 定期 騒音 個人 家賃 苦情 賃貸借 礼金 借主 賃貸借契約書 仲介業者 定期借家契約 敷金 区分所有 区分

事業用の賃貸借契約書は、仲介業者様にお任せした方が良いと思います。
ちいこさんの物件の詳細が不明ですので念の為ですが一棟所有又は戸建であれば
問題は少ないですが区分所有でしたら管理組合等にもテナントとして第三者使用が可能か
は確認された方が良いかと…。
業種的にも不特定多数のお客さんが来店有りそうですので、近隣の方から騒音等で
苦情にならないよう注意が必要です。

また借主様が法人等ではなく個人の方の場合で特に整体等の業種は、アジア系の外国籍の
方が非常に多く、連帯保証人等が取れない場合等もありますので確認された方が無難です。

礼金が取られていないので敷金2ヵ月であれば妥当かと思われます。
このあたりが難しいのであれば、定期借家契約の3年~5年の条件付き更新でされてはいかがでしょうか???
普通賃貸借ではありませんので、滞納等があれば更新はせず、期限がきたら賃貸借は終了となります。

また事業用にするのであれば、家賃・共益費等に消費税を加算する事をお忘れなく。

【お礼】
回答ありがとうございました。

現在入居されている方達には入れてもよいか確認はとりましたがこの契約が
決まったら気をつけます。

希望されてる方は日本の方だと聞いております。

定期借家契約は使えるのかどうか検討してみます。

ちいこ
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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/08

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修繕 業者 退去 修繕費 契約書 初期費用 契約 仲介 費用 退去時 居住用 仲介業者 敷金

先ず契約の件ですが、仲介業者に契約書の雛形を提示して貰い添削して下さい。
敷金については、初期費用が増えた場合、この手の借り主は契約に至らないと思われますので、退去時の修繕費について、居住用とは異なりますから、契約書に詳細を記載して貰って下さい。

【お礼】
回答ありがとうございました。

契約書の雛形もらうよう連絡します。

退去時は入居者に持ってもらえるようにしたいとは思っています。
ちいこ
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A.不動産会社
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回答日時:2012/05/08

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店舗 業者 事務所 消費税 契約 敷金 原状回復

店舗と住居では契約形態が異なります。
消費税が発生すること(課税業者の場合は納税義務有)や原状回復の仕様も変わってきます。敷金の上乗せはお客様のおっしゃるとおり上乗せするのが一般的です。
お医者さんが~科といったように専門が分かれているのと同じで、住居を多く取り扱っている業者は事業系(店舗や事務所)のことはあまりご存じでない場合がございます。
慎重にご検討なさってください。

【お礼】
回答ありがとうございました。

私が住んでいる地域は仲介業者はそんなに多くなく住居と事業用を一緒に扱っている会社が

ほとんどです。

たぶん担当者の力量なのかもしれません。

これからもいろいろ調べてみます。
ちいこ
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A.建築・設計会社
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回答日時:2012/05/08

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店舗 業者 滞納 連帯保証人 物件 保証人 保証 保証会社 更新 賃貸 契約 住宅 料金 交渉 問題 仲介 償却 個人 権利 家賃 賃借人 回答 礼金 対処法 仲介業者 更新料 敷金

ちいこさん回答申し上げます。
初めに自身で契約するおつもりですか??
仲介業者から紹介されたと記載が有りますが
契約は紹介してくれた業者ではなく個人でするのですか??
店舗は事業を行う場所を提供するので住宅用とは異なります。
良く権利金と言う言葉をお聞きになった事が有ると思われますが
家賃の6か月分が権利金で2年更新でその都度20~50%償却とし
更新料の変わりに権利金の償却分を納めて頂く等交渉事はその都度
異なりますので自身の考えをまとめて(敷金・礼金・権利金?等)
紹介して頂いた業者に伝え滞納した場合の対処法として連帯保証人のほかに
保証会社を付けるとなおの事安心出来ます。
仮に家賃を滞納した場合保証会社が家賃を保証してくれて家賃の催告やら
問題が発生した時の為に是非お勧めします。
本当にその物件が気に入ったのであれば住宅用から事業用に契約形態が
変わるので料金も変わることを理解して頂けるのでは?
後々の事を考えて契約条項は賃貸人の考えを明確に賃借人に伝えその上で
合意するのが望ましいです、契約は業者に一任してください。
その方が安心です。

【お礼】
回答ありがとうございました。

説明が足りなかってのですが契約は仲介業者を通じてですがこの物件を紹介してくれた担当者にもし

契約が決まれば事業用となると言ったら住居用で出してある募集条件で話をしたからとなんとなく歯

切れが悪い感じになりうちが直接お客さんと会って話し合いをしたら?と言い出しました。

はじめの条件提示もしていないのにどうしてお客さんと会わなければいけないのか意図がわかり

かねていましたので契約に際しての事柄をご相談した次第です。

ただこちらの考えが今1つ伝えきれていないかもしれないのでもっと明確に伝えるようにします。
ちいこ
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