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借主の過失による高額な原状回復費の発生!一般的な不動産取引の慣習とは?

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:くもりさん
  • 相談日時:2012/05/02(地域:東京都)
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借主の過失による高額な原状回復費のがある場合の
原状回復までの手順と期間について質問です。

一般的な不動産取引の慣習をお伺いしたいのですが、

100万程度の原状回復費が発生している場合、

 ①借主(連帯保証人)立会による修繕確認
 ②修繕手配・着手
 ③修繕費請求

のような流れになると思うのですが、
②の代金は誰が支払うのでしょうか。

高額なので貸主(サブリース会社)が支払うのではなく、
借主が支払ってから着手という形になるのでしょうか。

それが決着する迄は原状回復はしないのが慣例でしょうか。

また、①→②の期間は通常どのくらいなのでしょうか。

3週間ほど未着手のままです。

アドバイスよろしくお願いいたします。
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【回答会社】
建築・設計会社
(有)廣建設
回答日時:2012/05/02

くもりさん、回答申し上げます。
お困りですね>< まずは事の成り行きの確認ですが
賃借人の重大な過失による原状回復との事ですが住居(戸建・共同住宅等)
ですか…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2012/05/04

借主の過失で、100万円ぐらいの工事内容でしょうか ?
どんな内容がわかりませんが、わかる範囲で明記させて頂きます。

① 借主(連帯保証人)立会による修繕確認 
☆ (敷金の精算が出来る専門科同席のもと、室内の写真・故意過失部分口頭による証言
   (書記)による確認も必要)

② 修繕手配・着手
☆(この金額を一括で支払って頂ければ良いのですが難しい事が多いように思います。
          借主と故意・過失部分に関する協議がつき、覚書などを取り交わした  
          後で工事を着手しても良いのではないでしょうか?・訴訟などになった
          場合には、弁護士の意見を伺いながら進める事が良いと思います。)

③ 修繕費請求  
☆ 上記②に明記している通り、借主との協議がつき、工事完了後に、現地立ち会い
         のもと、借主と取決めした金額をお支払頂く事が良いと思います。
         

②の代金に関してですが、故意過失部分に関しては、借主、それ以外の部分に関しては貸主と
         思われますが、100万円相当のうち、どのぐらいが借主負担なのかを敷金
         精算書にて、明記し協議した結果で借主の支払い代金が決まるものと思います。

①→②の期間に関してですが、
         通常かどうかわかりませんが、最低でも1ヶ月、訴訟などになれば3ヶ月~6ヶ         月は必要と思われます。時間はかかるかもしれませんが、じっくりと対応を
         された方が良いように思います。頑張ってください!
                                 

こちらの内容は、2012/05/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
㈱空快
回答日時:2012/05/05

回答させていただきます。
借主の過失とは何が起きたのですか?
まず貸主が借主とどこまでどうやってお互い納得のいく原状回復の工事範囲をしっかり確認するべき
だとおもうのですが?
施工業者の御見積なども工事範囲の確認を兼ねて貸主としても頂きたいところです。
基本的には借主と施工業者で代金の支払いについては工事期間などを基にきめるはずですが?
おそらく借主の保険などもあるとおもうのでつかうとおもいます。
貸主が工事費用を立て替えることはないとおもうのですが?
問題を無理に複雑にしていませんか?
通常借主の過失であれば、貸主と借主で協議して過失があった場合借主による負担部分譲歩して
貸主が協力してあげられる部分をきめて施工会社に依頼金銭トラブルがないよう取り決め・着手
というはこびなのでは?取り決めがすめば①~②は時間はかかりませんよ。
それこそ1・2週間だと思います。

【コメント】
借主ですが退去通告をしたまま行方不明、鍵の返却ない状態で連帯保証人
が借主の立場を引き継いでいます。

 ①残置物(ソファ等)の遺棄
 ②部屋の破損(ドア、カーテンレール2本、
    フローリングに30センチ四方の焼け焦げ、その他)
 ③風呂のおびただしいカビと錆

掃除どころ騒ぎではありません。

貸主は不動産会社(サブリース契約)で私はオーナーです。
転貸借という形です。
直接は貸主である不動産会社と借主である連帯保証人での金銭の
やり取りです。

不動産会社の過失で借主居住中、不動産会社が漏水修理を立替えた
代金も取りはぐれ更新料もとりっぱぐれています。

不動産会社の言い分で唯一納得できる点が「高額なので連帯保証人と
不動産会社の間で支払いを分割にする話が出ている」という事です。

それはわかったとして、その合意が済むまで原状回復にも入れず、
賃料・遅延損害金なしで黙っているわけにもいきません。

今GW中だからなのか不動産会社と連絡がつかず、訴訟に入った方がいいか
と弁護士を探しています。
くもり
こちらの内容は、2012/05/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/05/07

①~③の流れは問題ないとは思います。ただ、工事業者へは貸主が発注することになり、借主からの原状回復費用の回収状況には左右されず原状回復工事は行わなければならないと思いますので、①で借主から借主負担額の合意が得られれば工事を着手してしまって構わないと思います。
②の代金の支払い義務(債務)は発注者である貸主にあります。
通常は借主からの資金回収にかかわらず、貸主借主双方で負担割合が合意されれば工事に着手してしまうと思います。
①~②の期間は、発注だけでしたら①の後、直ちに着手できます。

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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/05/07

1~3までは1週間から10日で出来ますが、サブリース契約をしておられるのでしたら、サブリース会社が全額負担すると思うのですが、契約書を確認して下さい。

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まずは、サブリース会社との契約書を確認してください。
くもりさんが家主であれば賃借人はサブリース会社になりますので
サブリース会社が負担することになるかと思われます。

こちらの内容は、2012/05/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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