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賃貸に出した戸建の入居が決まらない!複数の管理会社に頼むのはあり? 
相談日時:2012/04/20
(Q&A No.1355 地域:千葉県) 回答数:8件
219
Q.玄米8さん
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NO.00001731
玄米8
玄米8さん
疑問
回答数:8件


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戸建 管理 賃貸 契約 値下げ 方法 入居 転勤 管理会社
転勤を機会に戸建てを賃貸にしました。

1月上旬に契約をし、3月くらいには決まるという感じでいたのですがまだ決まらず少しあせってきています。

その旨は管理会社に伝えました。
色々考えがあるようで値下げは最終手段だと考えているようです。

他の管理会社に頼んで良いものか、方法も分からないしどのようにしていいか悩んでいます。
どなたか教えていただけたら幸いです。
宜しくお願いします。

こちらの内容は、2012/04/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/20

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建物 物件の築年数 戸建 管理 業者 解決策 物件 入居者 相談 解決 問題 家賃 回答 入居 築年数 礼金 敷金 管理会社

ベストアンサー
他の方にも回答しておりますが、玄米さんは千葉県の方と書いてあるので、当社は千葉県との境の江戸川区ですが、現状は完全な供給過剰なので、簡単に入居者が決まるためには、さまざまな工夫をしておりますが、それで…
[ 続きを読む ]

【お礼】
早急に御回答頂きありがとうございます。
プロの方の意見を聞く事ができかなり気持ちが楽になりました。
初めての物件で戸惑うばかりでしたが、日々勉強と思い取り組みたいと思います。
又、お世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
【お礼】
早急に誠意がある御回答に励まされました。ありがとうございましたm(_ _)m
玄米8
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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/20

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管理 業者 物件 審査基準 保証 保証会社 問題 重要 営業 変更 理由 審査 ネット 広告料

決まらない理由は多々ありますが、広告料や保証会社についてはどうでしょう。保証会社を使っていれば審査基準が違います。広告料は営業マンのやる気に直結します。また、営業同士の話題にもなりやすく、お客さんにも紹介するときの語気も強いです。

複数の業者に対してお願いしても既に、インタネットの広告で情報公開されているのであれば、顕著な差はないと思います。これがされていなければ(自分でも確認)業者の変更や複数の業者に依頼した方が良いと思います。

特に気にするべき物件の状態は、室内のにおいや状態(特に玄関は重要)、共用部分の管理状況等と思います。それらに問題があればそこを改善するだけでも効果はあると思いますが、いかがでしょうか。




【お礼】
御回答ありがとうございました。

特に玄関の匂いという点は、なるほどと思いました。自分も常に借りる側に立つ視点を意識したいと思いました。
又、お世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
こちらの内容は、2012/04/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/04/21

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責任 募集 業者 契約 媒介 専任 成約

今頼んでいる業者と、専任媒介契約を締結していなければ、一般媒介で複数の業者に依頼することは可能です。
しかし、複数に頼んだからと言って、成約するとは限りません。
逆に、成約しなくてはと言う責任感が、業者に無くなり積極的に募集してくれなくなることも多々あります。
複数に依頼することよりも、何故決まらないのかリサーチし改善することをお奨めします。

【お礼】
御回答ありがとうございます。
複数に依頼すれば決まるという考えは焦りからでたのかもしれませんね。
何故、決まらないか原因を究明しアイデアを見つけ実践する。駄目なら又違う手法でやってまたいと思いました。
又何かお世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
こちらの内容は、2012/04/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/04/21

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戸建 管理 業者 物件 トラブル 賃貸 入居者 契約 ノウハウ ペット 期間 借家 定期 貸す 理由 審査 入居 転勤 定期借家契約 原状回復 賃料 管理会社

戸建て賃貸が決まりずらい理由がいくつかあります。
1.一般に床面積が大きくなりそれに応じて賃料が高額になるため、借りることが出来る人が限られる。
2.賃料が高額になるために、管理会社の審査が必然と厳しくならざるを得ない。
3.転勤の間だけ貸す場合には、定期借家契約や転勤中の一時貸し契約などのように賃借期間が
制限されるため、借りたい人が一般物件より少なくなる。 などです。

しかしながら戸建てには戸建ての有利な面もあるので、その有利な面を勘案して契約条件を設定すると良いかも知れません。
例えば、1.ペット(外犬のみ)飼育可。2.アップライトピアノの持ち込み可。3.原状回復を条件として庭での植栽可。などなどです。

いづれにせよ、このような戸建てや転勤留守宅(リロケーション物件)を得意とする業者、若しくはそれと同等のノウハウ・知識を有する業者に任せると、入居者を斡旋するだけでなく後々のトラブルを防いでくれるでしょう。

【お礼】
御回答ありがとうございましたm(_ _)m

昨今のペットブームを考えるとペット不可の戸建は厳しいですよね。
ペット可に変更しました。

又何かとお世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
こちらの内容は、2012/04/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
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回答日時:2012/04/21

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店舗 募集 業者 物件 空室 賃貸 入居者 契約 媒介 マンション 営業 個人 家賃 回答 入居 アドバイス 広告料 震災 専任 賃料

回答申し上げます。
平成不況や先の東日本大震災の影響もあり
地域柄千葉方面も物件過多入居規模者の減少と
賃貸事業には厳しい状況です。
私も個人的に小さいワンルームマンション(6世帯~8世帯)
3物件所有しおりますがどの物件にも空室があり現在も入居が
決まらない厳しい状況を痛感しております。
家賃を下げ敷礼を0にしても決まりません。
根気良く待つしかないと思います。
業者を複数依頼するのは個人の事由です、ですが決まったときには
専任媒介契約を締結された業者を通すことになります。
依頼した業者はきちんと募集報告してくれますか?
専任媒介契約を締結していないのであればご自分で物件の最寄の駅
周辺を自身で歩きこの店舗なら入りやすいと思った業者へ一般媒介を
条件に(但しここでアドバイスしますが活発に営業活動した頂く為に
無事入居者が決定し契約する暁には広告料として賃料の1ヵ月分を
支払う約束を申し入れる事)媒介契約を締結してください。
自身の脚で業社廻りして複数の業者に同条件で申し入れれば吉報も
近いことでしょう。
頑張って下さい。

【お礼】
御回答ありがとうございますm(_ _)m

確かに自分の足で管理会社を探す事も考えましたが…
最終手段はそうしたいと思います。

又何かとお世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/21

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募集 管理 不動産会社 業者 物件 空室 入居率 不動産 契約 対策 窓口 媒介 問題 インターネット 空室率 内見 理由 回答 入居 オーナー ネット 対応 専任 空室対策 繁忙期

専任媒介契約を締結していなければ、一般媒介で複数の業者に依頼することは可能です。
どのような契約で対応しているかご確認ください。

窓口が広がれば決まる確率も上がるとは思いますが逆効果になる場合もあります。
決まらない理由がわからないと複数の業者に頼むのが得策か判断は難しいところです。
まずは原因の追求が必要かもしれません。

オーナー様の物件のインターネットの募集は確認されましたでしょうか?
現在までの内見の数は把握してますでしょうか?
決まらない場合オーナー様もすべき基本的なこともあります。

まだ管理物件は少ないですが当社は各不動産会社協力により現在入居率100%で対応しております。
空室対策については具体的には回答できませんが
色々と考えがある状態で繁忙期に決まらない場合何か問題があるかもしれません。

しかし不動産会社の色々な考えで納得されたのであればタイミングもあります。
空室率が上がっている状況なのでもう少し様子をみることも一考ではあります。

【お礼】
御回答ありがとうございましたm(_ _)m
100%の入居率とは凄いですね。

又何かとお世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/22

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負担 入居者 値下げ 内見 入居 礼金 敷金 フリーレント 利回り

値下げするとビックリするくらい問合せが増えます。

利回りの事もあるので敷金や礼金を安くしたり、フリーレントをつけたりして、
入居者さんの初期負担を軽くして内見数を増やすのが良いのではないで使用か。


【お礼】
御回答ありがとうございましたm(_ _)m

そうですね。初期費用が結構ネックになるかもしれません。
検討して見ます。
又何かとお世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
こちらの内容は、2012/04/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/04/23

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募集 管理 業者 入居者 契約 媒介 仲介 入居 相場 適正 入居者募集 仲介業者 専任 管理会社 ポイント

お客様がおっしゃっているのは、管理というよりも媒介(仲介)のことだと思います。
現在の管理会社と管理契約を締結しているはずですが、入居者募集について”専任媒介”になっているかどうか確認なさってください。
現状が”一般媒介”でしたら、入居者募集だけ他の仲介業者にもお願いするということは可能ですが、まずは現在の管理会社と「なぜ決まらないか」についてお話をなさった方がいいと思います。ポイントは、「きちんと情報が浸透しているかどうか」、「募集条件が相場と比較して適正かどうか」、「業者への手数料は適正かどうか」になると思います。

【お礼】
御回答ありがとうございましたm(_ _)m

曖昧な解釈をしていたことに気がつかされました。
又何かお世話になるかと思いますがよろしくお願いします。
玄米8
こちらの内容は、2012/04/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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