建物が古くなっている場合の貸す側の注意事項と賃貸契約書を再度作成する場合について|お悩み大家さん

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建物が古くなっている場合の貸す側の注意事項と賃貸契約書を再度作成する場合について 
相談日時:2012/04/11
(Q&A No.1343 地域:香川県) 回答数:6件
136
Q.みゆrinさん
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NO.00001500
みゆrin
みゆrinさん
疑問
回答数:6件


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リフォーム 建物 行政書士 契約書 賃貸契約 賃貸契約書 不動産 賃貸 投資 契約 相談 マンション 事項 個人 貸す 経営 フォーム 不動産屋 賃貸マンション
個人で古い賃貸マンションを経営させてもらってます。

賃貸契約書を、最初の契約が締結した時のままになっている方がいるのですが再度契約書を作成したいとおもっています。

この場合どこに依頼すればよいのでしょうか。

最初は、不動産屋を通しての契約だったのですが事情があり相談がしにくくなっています。

新たに不動産屋を探したほうが良いか、行政書士に頼むのでしょうか?

建物が古くなってますので貸す側の注意事項等何か参考になることがあれば、教えていただきたく相談させていただきました。

マンションのリフォームも考えてはいるのですが・・

採算が取れるものか、投資するのもどうかと色々思案中です。

こちらの内容は、2012/04/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00000047
山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2012/04/12

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業者 契約書 弁護士 契約締結 不動産 契約 不動産業 産業 コスト 不動産業者

ベストアンサー
原契約がある状況で改めて契約を締結するということになりますと、一旦原契約を終了させる必要があります。”再度契約書を作成したい”という考え方をもう一度整理なさったほうが良いかもしれません。

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A.建築・設計会社
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回答日時:2012/04/12

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リフォーム 設備 募集 管理 不動産会社 業者 物件 契約書 不動産 賃貸 入居者 アパート 契約 相談 媒介 マンション 説明 引き 個人 家賃 賃借人 回答 張り紙 入居 経営 フォーム ドア 震災 賃料 マンション経営

回答申し上げます。
個人でマンションを運営するのは大変だったでしょう。
法律上は不特定多数の賃借人に対して斡旋・媒介等で
報酬を得るには不動産会社に依頼しなければなりません。
個人で張り紙程度で賃借人を得る事が可能であればその限りでは
有りませんが契約書の作成・物件説明書の作成~賃借人に対しての
説明等業者でなければ出来ません。
業者との間で事情があってと有りますが決して管理契約を締結しなくても
複数の業者に対して依頼すればパンフレットの作成~賃借人の募集~
契約書の作成~締結と全てやってくれますよ。
それよりも現在のマンション経営が赤字ならば見直す方が重大な事ではないでしょうか?
マンションの賃料で採算が取れているのでしたら立派な賃貸人です。
安心して相談できる方はいますか?出来れば身内の方が良いでしょうマンションを
どのようにリフォームすれば入居者にとって付加価値があがるかしいては賃貸人の
為になるか色々な方向から検討してみて下さい。
平成不況が長引き先の東日本大震災の影響も有り賃貸事業も決して楽では有りません
大手業者の賃貸物件が増加し且つ設備もグレードアップし古いアパートには家賃を
下げても入居しない傾向が見受けられます。
今後古いアパートは建て直さない限り明るい展望を望めません。
採算が合うならば見直す時期ではないでしょうか。
それには一人で悩まずに相談することです。
対価を払うのは実行時で良いのですからご自分が納得するまで相談しより良い結果に
なる事を願って回答に代えさせて頂きます。

こちらの内容は、2012/04/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/04/12

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リフォーム 業者 行政書士 契約書 更新 入居者 契約 相談 交渉 産業 入居 フォーム

動産業者に依頼して下さい。
単に契約書を交わすだけでは済みません。
今まで更新手続きしていないのに、今更と・・・入居者は思うはずです。
事前の交渉も含めて、業者に依頼して下さい。
行政書士は書類を作成するだけです。
リフォームについても、業者に相談してみて下さい。
試算表などの資料も作成してくれるはずです。

こちらの内容は、2012/04/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/04/13

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建物 管理 業者 物件 行政書士 トラブル 空室 入居率 不動産 賃貸 住宅 相談 マンション 仲介 空室率 管理業 賃借人 入居 オーナー 不動産管理 不動産屋 賃料

今の業者が仲介だけでしたら、今までの不動産屋さん以外の所に依頼する事も出来ますので、物件付近の業者に数社相談しに行ってみてはいかがでしょうか。業者の選定を間違えると、後々トラブルが必ず発生して面倒な事になりますから、親切に相談に乗ってくれる業者を探してみてください。

不動産管理の実務をよく知っている行政書士はそう多くはないと思いますので、不動産屋に一任した方が確実かと思います。

古い建物であれば近隣の類似物件に比べれば基本的に賃料は安くなります。その為しっかりと意識した管理をしないとマンションの質が下がります。極端なお話ですがスラム化する恐れもあります。そうなれば、それまでいた優良な賃借人は出ていってしまう可能性があり、総合的な安定した賃貸収入にも影響を及ぼす危険があります。

この危険を回避する為にオーナーさんが意識する事としては特に「管理」が大切になってくるのでは、と思います。日本の人口がこれから更に減少していきますが、住宅の数は殆ど変りませんから、現状でも15%前後(首都圏)の空室率はこれからもっと上昇すると思います。また、マンション大量生産時代(1980年頃)の物件が築30年を超えてきます。その築30年オーバーの物件でも安定した賃料収入を得るためには、親身に相談に乗ってくれる業者とオーナーの管理の質が問われてくるのではと、私は思います。そうする事で建物を長く使う事も出来ます。実際「不動産管理業」の市場は上昇しています。管理をしっかりしている建物としていない建物で差別化されていく(入居率に差が出る)のではないかと思います。

こちらの内容は、2012/04/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/04/15

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リフォーム 契約期間 業者 物件 契約書 更新 不動産 契約 不動産業 質問 マンション 事項 費用 期間 産業 内容 賃借人 アドバイス フォーム 更新契約 不動産屋 不動産業者 再契約

 質問の内容から判断すると、更新契約はされていないようなのですが、原契約書に契約期間は記載されていませんか。

新たな再契約となりますと、一端原契約を解除しなければなりませんから、賃借人にとってもなにか不安を覚える方もいると思います。

更新契約で十分だと思います。

不動産業者に任せるべきだと思います。なんていってもプロですから。

古い物件の注意事項についても不動産屋が、適切なアドバイスをしてくれるはずです。

マンションのリフォームについては、人間の体と同じです。
早い手当てが必要です。ほっとけばどんどん悪くなるばかりで、余分な費用がかかります。

ですから、目先の採算うんぬんより、長い目で見る必要があると思います。

こちらの内容は、2012/04/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/04/17

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不動産会社 契約書 不動産 入居者 契約 費用 内容 入居 オーナー 対応

再度契約書を作成する意図がよくわかりませんが、契約書の内容によりますが
入居者への再作成の同意等が必要です。

契約書再作成はオーナー様で対応されないのであれば不動産会社に依頼すれば対応はしてもらえると
思います。一度契約書の内容等を確認してもらい費用によって再度検討してはいかがでしょうか。




こちらの内容は、2012/04/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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