借主から有益費償還請求権に基ずき改装費用の一部を請求すると言われました。|お悩み大家さん

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借主から有益費償還請求権に基ずき改装費用の一部を請求すると言われました。 
相談日時:2012/04/05
(Q&A No.1340 地域:高知県) 回答数:5件
130
Q.nobuさん
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NO.00001708
nobu
nobuさん
疑問
回答数:5件


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建物 店舗 負担 請求 契約書 賃貸借契約 賃貸 契約 費用 営業 償却 賃借人 賃貸借 借主 特約 廃業 原状回復
店舗用の建物を内装も空調もなにもない骨組みのみで貸し、賃借人が内装空調・厨房などを賃借人の負担で施工し飲食店を営業していたのですが廃業するということで賃貸借契約を解除したのですが、最初の改装費用に掛かった費用の1部を買い取ってほしいと言って来ましたが、当方としては現状に回復して返すように主張したいのですが 

借主は有益費償還請求権に基ずき請求すると言っていますが支払う必要があるのでしょうか?
 
当初の費用は800万円ぐらい掛かったと言っています。

年数はそれから10年ぐらい経っています。

当然償却もしていると思うのですが 
契約書には費用償還についての特約その他はありません。

支払う必要があるとすれば概算どれぐらいになるのでしょう。

今までは原状回復義務を主張してそれで元の状態にして返えってきていたのですが

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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/05

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店舗 負担 設備 修理 募集 管理 物件 請求 問題 費用 貸主 スケルトン 居住用 借主 給湯器 原状回復 原状回復請求 管理会社

ベストアンサー
有益費償還請求権について揉める多くは
居住用の借主からの問題となります。
生活に必要な給湯器の修理を貸主が負担しない等です。

争点となるのは【…
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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/06

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請求 契約書 契約 償却 法定 引き 買取 借主 耐用年数

一般的には「借主が付加した造作は買取り請求をしないこと。及び借主は必要費、有益費の償還請求をしないこと」の記載が契約書上にあるはずです。
無い場合は引き受けざる得ない可能性が高いと思います。
10年経っているとなればかなり償却されていると思います。法定耐用年数を参考に残存価格がどのくらいになるか計算なさってみてください。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/06

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テナント 設備 不動産会社 業者 請求 契約書 賃貸借契約 不動産 賃貸 契約 仲介 内容 支払い 買取 エアコン 賃貸借 スケルトン 原状回復

スケルトンでの原状回復義務がある契約で締結してると思いますし、通常の契約書ですと造作の買取り、有益費の償還請求等はないのが一般的ですが、事業用賃貸借契約に不慣れな不動産会社ですと契約書内容も様々になってきます。
今回の場合でも、今まで通り支払いする必要はありません。

しかし、引渡し前までに次のテナント様が決まっている場合で、エアコン・ダクト等の設備を使用したい場合には、当事者間で話し合ってもらう場合はあります。(その場合でも、次に借りるテナント様はスケルトンで返してもらいます。)
また、最近では造作譲渡の仲介を専門に行う業者も多くあります。
ただし、10年ほど経っている設備なので、価値はないと思われますので、仮に買取り価格と言っても中古の厨房業者等に見積もりを取ってみると0に近い価格になるので、現テナント様が強く言ってくるようであれば試みるのもいいと思います。



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A.不動産会社
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業者 請求 相殺 契約書 弁護士 賃貸 契約 仲介 償却 買取 貸主 ネット 借主 仲介業者 特約 税理士

これは貸主と仲介業者に過失があります。
先ず、契約書に買取請求権等は認めない等の特約がないのは痛いです。
貸主からすれば仲介サイドにまかせっきりだった、という主張でしょうが
貸主は事業者(プロ)扱いになりますので、そういった主張が通りません。
実態はわからないでしょうが・・・。

借主は事業の困窮等で弁護士の悪知恵やデタラメなネットの情報等からの
請求でしょうが、今回は契約書が痛すぎるので負けます。

後は、償却分を相殺することでしょう、計算は税理士と付き合いしているなら
してもらうことです。

貸主は借主や仲介業者の浅はかさで苦労がつきまとうので勉強しましょう。

賃貸専門業者は幼稚なのですから・・・

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A.不動産会社
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回答日時:2012/04/06

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明け渡す 請求 契約書 契約 スケルトン 拒否 原状回復

契約書にスケルトンに原状回復して明け渡す旨や、買い取り請求は出来ない旨が記載されていませんか?
一般的な契約書には必ず記載されています。
従って、貸し主は有益費償還請求権を拒否できますので、もう一度契約書を確認して見て下さい。

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