オーナーチェンジを繰り返しているビル、初代オーナーと賃借人の約束はいつまで有効?|お悩み大家さん

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オーナーチェンジを繰り返しているビル、初代オーナーと賃借人の約束はいつまで有効? 
相談日時:2012/03/23
(Q&A No.1329 地域:宮城県) 回答数:6件
121
Q.前田一馬さん
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NO.00001695
前田一馬
前田一馬さん
疑問
回答数:6件


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契約期間 テナント 補修 退去 契約 相談 購入 ビル 期間 借家 有効 内容 値上げ 賃借人 単価 売却 アドバイス オーナー 一軒家 賃料値上げ 震災 敷金 オーナーチェンジ 賃料 建築
震災の影響で、自宅(一軒家)の補修or売却をしたいと考えています。
その絡みで、ご相談があります。

昨年2月、築15年の4階建てビルを購入しました。
1~3階は、オフィスとなっています。

4階のみ住居です。

この住居の賃借人は、このビルを建てた時のオーナーと親しかったようで、ビル建築当初から居住し続けているようです。

その後、ビルは5~6階、オーナーチェンジがあったようですが、このビル購入時、私の前のオーナーとの間で、既に締結されていた契約内容は・・・
・敷金無し
・賃料を坪単価で計算すると他テナントの半額程度
という状況です。

来年早々、契約期間が終了します。

その際、この賃借人に退去をして頂き、自分で住居にしたいと考えています。
もし、それが出来なければ、賃料を、他テナントと同程度にしたいと考えています。
(賃料値上げ分を、自宅補修の間、使用する借家の賃料にあてたい)

どちらも難しいでしょうか。

私としては、初代オーナーと親しかった事は、過去の話だと思っているのですが、オーナーチェンジを何回か繰り返した後でも、初代オーナーと、賃借人の間の約束は有効なのか、よくわからないので、自分が虫のいい話をしているのか、真っ当な話しをしているのか、判断がつきません。

何か、アドバイスを頂けるとありがたいです。

こちらの内容は、2012/03/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/03/23

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退去 請求 改定 立ち退き料 正当事由 不動産 賃貸 契約 判例 部屋 有効 内容 変更 立ち退き 権利 貸す 家賃 理由 賃借人 賃貸不動産 オーナー 賃貸借 相場 効果的 特約 オーナーチェンジ 賃料

ベストアンサー
オーナーチェンジを数回繰り返していても初代オーナーと賃借人の契約は有効です。理由は下記の過去の判例によるものです。

「賃貸不動産の所有者に変更があった場合、特約がない限り…
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【お礼】
ご回答頂き感謝します。
詳細な考え方まで記載して頂き、とても参考になりました。
やはり、難しいようですが、「お願い」という立場で賃借人と話しをしてみようと思います。
前田一馬
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A.不動産会社
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回答日時:2012/03/23

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退去 契約書 賃貸契約 賃貸 契約 内容 値上げ

契約書があれば、賃貸契約内容は当然に引継がれます。
・退去
・値上げ
共に難しいと判断せざるを得ません。

【お礼】
ご回答感謝いたします。
やはり基本的な考え方としては、難しいのですね。
前田一馬
こちらの内容は、2012/03/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/03/24

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裁判 内容証明 正当事由 内容 家賃 値上げ 賃借人 証拠 明け渡し

自己使用をするのであれば正当事由になりますので、6ヵ月以上前に自己使用するために明け渡して欲しい旨を、後々の為に配達証明付きの内容証明で送付して下さい。
家賃の値上げにしろ賃借人が応じてくれない場合は、裁判になる可能性が高いので内容証明が証拠となります。

【お礼】
ご回答頂き感謝いたします。
いまのところ、裁判までは考えていないので、まずは、賃借人と会って話しをしてみようと思います。
今後、書面等の郵送があれば、配達証明付きの内容証明郵便を使ってみようと思います。
アドバイスありがとうございました。
前田一馬
こちらの内容は、2012/03/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/03/25

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建物 退去 裁判 請求 交渉 重要 賃借人 アドバイス オーナー 要望 賃料 収益

賃借人と交渉する際のアドバイスとして申し上げます。
「賃借人に退去をしていただき自分の住居にしたい。出来なければ賃料を増額したい」という気持ちは非常にわかるのですが、相手と交渉するときにこの二者択一的な要望をそのまま出すのは
良くないかと思います。
相手にしてみれば、オーナーがどちらを本当に求めているのかがわからないでしょう。
つまり、賃料を増額すれば住み続けられるというのであれば、オーナー側がその建物を必要としている度合いはそれほど大きくないと受け取られるし(裁判上でも不利に解釈される)、
今度は逆に、自分で使用するとうことは収益性をあまり重要視していない、とも受け取れるのです。
そのような訳で、相手と交渉する際にはまずオーナー側の態度(意向)を明確にして臨んだ方が良いでしょう。
その際、順番としてはまず退去を求めて交渉してダメだったら次に賃料の増額請求をするという順番がよろしいかと思います。
順番を前記の逆でやると不利になると思いますので注意が必要です。

ここまでは全て裁判によらない相対の交渉での話しですが、本当に決着をつけるには裁判をするしかないかも知れません。

【お礼】
ご回答頂き感謝します。
アドバイスにあるよう、確かに順番は重要ですね。
今のところ、裁判をしてまで、退去してもらいたい、とは考えていませんが、相手の出方次第では、そのような事態も想定する必要があるかと思いますので。
アドバイスありがとうございました。
前田一馬
こちらの内容は、2012/03/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/03/26

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退去 請求 合法的 正当事由 更新 契約 借家 有効 定期 理由 居住用 定期借家契約 退去請求 賃料 借地借家法

普通借家契約という前提でお話をします(定期借家契約でしたら更新はありません)。
当初の契約は今でも有効です。賃料が安いということでしたら合法的に賃料増額請求は可能です。
お客様からの退去請求には借地借家法第28条のいわゆる正当事由が必要です。お客様が自己の居住用とすることもその理由の一つですが、どうしてもその区画でなければならないという理由も必要となりますので、その点も十分検証なさってください。

【お礼】
ご回答頂き感謝します。
正当事由については、多少考えましたが「どうしてもその区画でなければならないという理由」というのは、検証したことがありませんでした。もう少し深く考えてみます。
前田一馬
こちらの内容は、2012/03/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/03/27

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入居者 契約 有効 入居 オーナー 対応 要望

当初の契約は有効ですが、まずオーナー様の要望を入居者に伝えみては
いかがでしょうか?
入居者の反応が次第で、その後検討すれば良いと思います。

入居者の考え方次第でどのような対応が良いのか変わると思います。



【お礼】
ご回答頂き感謝します。
おっしゃられる通り、まずは、賃借人へ、こちらの希望を話してみようと思います。
アドバイスありがとうございました。
前田一馬
【コメント】
最初の伝え方が非常に重要ですので誠意をもって適切に対応してみてください。
その後入居者の返答に対してまたご検討してみてください。
(株)レント・コレクト・エージェンシー
【お礼】
過日、賃借人と直接、お話をしました。
結論としては「退去する意思がある」との事でした。

素直に申し上げれば「ダメで元々なので、直接、話しをしてみて良かったな」と思っています。

実際の退去までには、まだ紆余曲折ありそうですが、とりあえず、少しでも話しが先に進んだので、ホッとしておあります。

アドバイス頂き、ありがとうございました。

前田一馬
こちらの内容は、2012/03/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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