築40年以上の賃貸物件を相続、売却とリスク・・・良い方法とは?|お悩み大家さん

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築40年以上の賃貸物件を相続、売却とリスク・・・良い方法とは?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:安寿さん
  • 相談日時:2012/03/20(地域:神奈川県)
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気になった! 253
父が亡くなり小田急線湘南台駅前にある築41年床面積50.31㎡の一室を相続しました。

管理費等に毎月7100円積み立て修繕費が14090円合計21190円のお金が出てゆき固定資産税のことを考えても置いておくだけでは困るので、(相続して5年以内に売却すると高額な税金が掛かると聞き)賃貸にして貸して貸し出そうかとも考えております。

只心配なことは、築年数が40年を超えているので今後何年続けられるのか?

リスクを考えると税金が高額になっても売却したほうがリスクが少ないのか?
(貸し出すにはリフォームに100万円ほど掛かるそうです。)

一部屋のみを貸し出す際にどのように賃貸してゆけばよいのか、
良い方法を教えていただければ幸いです。
こちらの内容は、2012/03/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アイディーエム
回答日時:2012/03/21

湘南台であれば、弊社には藤沢に支店もあります。
且つ、私個人としてもほぼ地元ですので、駅前の築41年マンションなら
『あれかな?』と予想もできますね。
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【お礼】
ありがとうございました。

100万円のリフォーム代を償却するには
大まかに計算しても3年ほど掛かりそうです。
途中修理が入ると赤字になるのかも知れませんね、
何件かの不動産屋さんに最低限のリフォーム
見積もりを立会いさせていただきながら相談し、
もう少し安く直せる業者さんを探すとともに
5年間の定借で保証会社も探してみたいと思います。
税金の勉強と、土地家屋の法律知識という本も購入したので、
始める前に読んでみようと思っております。

早々のご教授感謝いたします。
安寿
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/03/21

建物が古くなれば確かに保有のリスクもありますので、売却してしまうことが一番の選択肢かもしれません。
ただ、きちんと修繕し適正な価格設定をすれば入居者を誘致できるはずです。リフォームに100万円かかるとのことですので、入居者の好みで内装を決められる、いわゆるDIY賃貸住宅をご検討なさってはいかがでしょうか。その際、お客様の負担割合を極力下げられるような募集条件になさってください。

【コメント】
ご指南ありがとうございます。

DIY賃貸住宅というのはどういったものなのでしょう?
先日テレビで、住む人の個性を反映した賃貸が流行っているという番組を見て
気になっていたのですが、そのことでしょうか?
本日近くの不動産屋さんに訪ねてみた時にその番組の話をして聞いてみたのですが、
都内ではありえるかもしれないが、湘南台ではすぐに住みたい人が多く、
問題が起きたときに対処するのも難しいと言われました。

こだわりがある借主が自分で直して住んでくれるなら大切に住んでくれるでしょうし、
永く住んでもらえるかもしれませんが、素人には取り決めが難しい気も致します。

購入したい人に5年間定借賃貸として自分の思う通りにリフォームしていただき、
5年後に売却させていただく、などと言う方法は有り得ますでしょうか?
安寿
【コメント】
DIY賃貸住宅とは、壁紙を自分の好きな色にしたり、好みの家具を設置したりすることができる住宅です。

地元の業者さんの意見はおっしゃるとおりだとは思いますが、今回は多額のリフォームがかかることから、そのような工夫でできる限りお客様の負担を圧縮できればということでご提案いたしました。

ポイントは入居時の内装費用の負担割合と原状回復義務になると思います。

>購入したい人に5年間定借賃貸として自分の思う通りにリフォームしていただき、
>5年後に売却させていただく、などと言う方法は有り得ますでしょうか?
”購入したい方が賃貸する”ということは少々難しいかもしれません。
最終的に売却をご検討なさるのでしたら、”内装を自由にできる”という触れ込みで、内装費用を差し引いた価格で売却活動をなさってはいかがでしょうか。
山京ビル(株)
【コメント】
ありがとうございます。

山京ビルさんで、DIY賃貸住宅を望んでおられる方はいらっしゃいますか?
DIY賃貸なら永く大切に住みたい人に巡り会えるかもしれませんね、
もし、いらっしゃるようでしたらお話を聞かせていただけると助かります。

売ってしまうのが一番楽でリスクも少ないようですが、
祖母や父の想い出もあり売るか貸すか踏ん切りが付いておりません。

優柔不断で申し訳ありませんが、今しばらく情報を取り入れてから
決定したいと思っております。
安寿
【コメント】
弊社では、まさにこれからDIY賃貸住宅を取組もうとしていたところです。残念ながら未だ詳細を取り決めている最中です。
UR都市機構でも積極的に取組み始めているようです。

売却で躊躇なさっているようでしたら、まずはじっくりと様々なケースをご検討なさることも重要だと思います。
山京ビル(株)
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/03/22

リフォームに100万円掛けて、元を取るまでにどの位掛かるか、賃料相場を調べてみて下さい。
相続後5年以内に売却しても、税率があがることは無いと思います。
多分、短期譲渡の事を言われているのだと思いますが、相続は所有権だけでは無くその他の権利も引き継ぎますから、お父様の所有年数も引き継ぐ事となるからです。
又、税金も譲渡益に対して掛かるものですから、購入価格や購入時の諸経費を売却価格から差し引いて計算します。
領収証等探してみて下さい。

【コメント】
ありがとうございます。

先程、湘南台周辺のマンション購入を希望する夫婦の方が
いらっしゃるとチラシが入っていたので問い合わせてみたところ、
その不動産屋さんも所有年数も引き継ぐので税率が上がることは無く
買ったときの契約書や領収書のこともおっしゃっておりました。
ありがとうございます。

父や祖母との思いでもあり、少しでも毎月収入があれば売却せずに
幼い娘やこれから生まれる息子の学資として貯蓄できればとも思っております。
ゆくゆく、売れなくなっても身内の誰かが住んでくれるならそれも良いなと思うのですが、
管理組合での話し合い方にもよるのでしょうが、あと何年間住む事ができるのか、
維持してゆくにはいつか多額の費用を求められるのか?
管理組合はしっかりしていて、エレベーターのメンテナンス
共用部分の配管や外観も定期的に補修していますし、
毎月14090円の積み立て修繕費が一億円ほど貯めてあります。
築40年を過ぎたマンションがどのようになってゆくか
先見の明がおありのようでしたらご教授ください。
安寿
【コメント】
今までにどの程度改修しているかにも依りますが、40年を過ぎたマンションでは上下水道の配管が痛んでおりますので、配管をし直す必要があります。
又、昨今話題の耐震についても補強等をする必要がありますので、一度管理組合に事業計画を尋ねる必要があります。
又、賃貸することにより、入居中の設備の故障や、退去時の修繕費等入居者からあまり貰えない時代になっていますので、その費用もよく考えた上で収支計画して下さい。
有限会社 ツカサホーム
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【回答会社】
不動産会社
㈱アルプス建設
回答日時:2012/03/24

建て替えのお話は出ていないのでしょうか?
管理組合で建て替えの話があってもなかなか現実になる事は難しいですがもし、その様な話があればしばらく所有しておいてもよいかと思います。ご存知でしたら恐縮ですが容積率があまっていれば新しいお部屋が手出し無で所有できる可能性があります。

建て替え計画が無くてもマンションはメンテナンス次第で100年は持つといわれています。人間で言う毛細血管である各配管の更生工事の実施状況などを確認してみてもよいでしょう。そのマンションの「修繕の実施状況」などと言う書面も管理会社に言えばもらえます。(作成していれば)

築40年程度のマンションで修繕積立金がそれなりに残っているのであればそのマンションの住民や管理会社の管理に対する意識の高さが想像できます。また、40年前のマンションではそもそも管理という概念がありませんから修繕積立金についても今ほど深く計画されていません。そんな中借り入れなく赤字にならずにマンションの管理をされているようなので、今後もまだまだ頑張れるマンションではないのでは?と私は思います。

ちなみに湘南台のマンション、私も想像つきます!
当たっていれば湘南台の一等地ですね!

【お礼】
ありがとうございます。

いろいろと考えた末、住む必要の無いところを持ち続けるより、
必要とされている方が利用される方が亡き父も喜ぶと考えて、
住友様に売出しをお願いしてみることに致しました。

管理体制もしっかりしているし、
ご教授頂いた様にまだまだ住み続けることは出来そうですので、
これから購入される方にとっても良いことだと思います。

後は思い出の部屋が、良い方に引き継がれることを祈るばかりです。

ご指導いただきました皆々様にお礼を申し上げます。

ありがとうございました。
安寿
こちらの内容は、2012/03/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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