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契約書にある「退去時にルームクリーニング費用」の特約と原状回復の大家負担

解決済み 回答数:8件
  • 質問者:ASAさん
  • 相談日時:2012/02/21(地域:東京都)
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気になった! 181
初めて、書き込みます。

管理人の母が亡くなり、数年前に管理を引き継いだ新米大家です。

 今度、引っ越しをされる方が、契約書にある、「退去時にルームクリーニング費用」の特約があるので、いつもの業者に頼んだ所、「ガイドライン」には、原状回復は大家の全負担であると、だから一切払う必要はないと言ってきました。

「特約」などは、裁判で無効にできる。弁護士の知り合いもいるしと、鼻息荒く言ってきます。

 部屋は、木造1階ですが、3年借りた割には、お風呂場の壁のかびがひどく、通常の、クリーニング作業以外に、塗り直しをしないといけない状態です。

 部屋に関しては、煙草を吸っていましたので、多少の臭気、ヤニが見られます。

大きな、損傷はないようです。

 本人は、換気はあまりしなかった、何故なら、部屋の窓からたまに人が歩くのが見えるので、プライバシーを守るため締め切っていたし、換気扇を常に回していた(風呂場に換気扇はなく、台所)と、主張してはいますが・・・。

 家賃は、5万円台前半ですが、どう軽く見積もっても、3万円はかかります。一応、敷金1ヶ月預かっています。(これは、返還が基本ですが。)

契約は、書き換えの時に、大家直接対応としました。


 やはり、「ガイドライン」がある以上、請求はできなくなるのでしょうか?

つたない質問ですが、宜しく、お願いします。
こちらの内容は、2012/02/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/02/22

まずは国交省のガイドラインをご覧下さい。
基本的に通常損耗・自然損耗は大家さんの負担となります。ただ、特約でルームクリーニングの具体的な取決めがあれば有効とされる見方もあります。金額やク…

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【コメント】
 どうも有り難うございます。具体的な金額は、書かれていませんが、特約にはクリーニングの負担について書かれています。

 しかし先方は、「請求されても、本来、法的に認められていませんので、当然払う必要がありません。」と、書かれていますが、「法的」の根拠は、なんなのでしょうか?
ASA
【コメント】
賃貸借契約は優先的に適用されるのは借地借家法(または旧借家法)です。基本的には民法に則ることとなります。
契約自由の原則により双方は自由な内容で契約締結可能ですが、お互い争いになった場合は前述の法律により判断されるということです。
そもそも国交省のガイドラインは法律ではありませんが、原状回復費用で裁判になった場合はそのガイドラインに則り判決が下るということになるでしょう。
国交省のガイドラインに照らし合わせて回答なさってはいかがでしょうか。
山京ビル(株)
【コメント】
補足です。
お客様が10戸以上を賃貸している、或いは法人として賃貸していて、借主が一般の個人でしたら消費者契約法が適用される場合もございます。
山京ビル(株)
【お礼】
 どうも有り難うございます。法的にというと、この二つの法律がからんで」くるのですね・・・。わたしは、法人として貸してますので、消費者契約法ですね
ASA
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(株)スミカ・クリエイト
回答日時:2012/02/22

ガイドラインとして、東京都ルールがありますが、煙草のヤニによるクロス、窓を締め切った場合によるカビ等は、入居者負担と明確に書かれておりますので、一度ガイドラインを確認頂いて、お話を進めたほうがいいと思います。
最近は入居者有利な状況となっているので、オーナー様にとっては不利な時代ですが、今後は直接トラブルを回避するため、不動産管理会社に管理を任せていく方法も考えたほうが良い考えます。

【お礼】
ガイドラインを、見なおしてみます。どうも有り難うございました。
ASA
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【回答会社】
不動産会社
(株)升富
回答日時:2012/02/22

請求はできます。
特別損耗分と特約の認められる部分が可能です。
弁護士がいるなら、話が早いです。判例を参考に結論の予測ができるはずです。
借主に一方的に都合の良い解釈をするようにとは、ガイドラインでは伝えていません。
良識のある法曹関係者であれば、借主の言い分を鵜呑みにはしないと思います。

【お礼】
 良識のある、法曹関係者なら、借主の一方的な意見をうのみにはしない。

心強い言葉です。どうも有り難うございました。


   新米大家ASA
ASA
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【回答会社】
不動産会社
谷田工務店(不動産部) / 京都
回答日時:2012/02/22

契約書に特約があれば、問題ありません。
特約未記載なら負けます。

それを知らない管理業者や借主が多すぎます。勿論、貸主もです。

ガイドラインは指針にすぎません。指針でも風潮から優先されることが多いですが、契約書がしっかりしていれば裁判でも負けませんし、いい勉強にもなります。

参考URL:http://www.tanida-construction.com/
【コメント】
 どうも有り難うございます。「特約」にあればOKですが、特約末記載なら負けるとは、どういう事なのでしょうか?


     新米大家ASA
ASA
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2012/02/23

請求は出来ます。

但し紛争になった場合最終的に正しい判断は裁判の判断結果にはなります。

弁護士がいるのであれば弁護士と話したほうが早いと思いますので正式に介入してもらったほうが良いです。

【お礼】
 どうも有難うございました。 新米大家ASA
ASA
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アイディーエム
回答日時:2012/02/23

本当かどうか分かりませんが『知り合いの弁護士がいる』と言えば、家主や不動産業者が警戒すると思っている借主は結構いますが、むしろ有難いと思います。
煙草によるヤニの修繕費用をしっかり貰いましょう。
弁護士に聞いてみれば、費用負担が借主であるとハッキリわかる筈です。

【お礼】
 タバコに関しては、少しは取れるようですね。参考になりました。有難うございました。

  新米大家ASA
ASA
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/02/23

ガイドラインも東京都の条例も、特約でクリーニング費用を借り主負担にすることは認めています。
又、カビや煙草のヤニ汚れは、善感注意義務違反や故意過失にあたり、ガイドラインでも入居年数による修理負担を認めています。
裁判になっても最低クリーニング費用は貰えますから、毅然と対応して頂く事が必要です。

【コメント】
 どうも有り難うございます。具体的な金額は、書かれていませんが、特約にはクリーニングの負担について書かれています。

 しかし先方は、「請求されても、本来、法的に認められていませんので、当然払う必要がありません。」と、書かれていますが、「法的」の根拠は、なんなのでしょうか?

 
ASA
【コメント】
法的な根拠はありません。
先方の方は何か勘違いしているようです。
クリーニング費用は25,000円位が相場かと思います。
有限会社 ツカサホーム
【お礼】
 そうですね。どうも有難うございます。
ASA
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【回答会社】
不動産会社
プラネット株式会社
回答日時:2012/02/27

東京都ルールでは、煙草のヤニによるクロス、入居者が原因のカビ等は、入居者負担と明確に書かれております。
このため入居者様の負担は全くない事はないと思います。


参考URL:http://planet.annex-homes.jp/
【お礼】
 参考になりました。どうも有り難うございます。 新米大家ASA
ASA
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