賃貸住宅を事務所としても賃貸募集をかける場合の注意点とは?|お悩み大家さん|マンション・アパート 対処法 その他

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Q.大家さん
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NO.00001653
web
webさん
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相談日時:2012/02/16
回答数:6件

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敷金 募集 清掃 契約書 空室 事務所 賃貸契約 賃貸契約書 賃貸 契約 住宅 ビル 貸す 家賃 入居 賃貸住宅

賃貸住宅を事務所としても賃貸募集をかける場合の注意点とは? (Q&A No.1282 地域:大阪府) 回答数:6件
受付中
40坪 3階建、築20年の自社ビルですが、3階部分をワンルーム(20㎡x5戸)の賃貸住宅としています。

家賃設定、清掃等、努力はしておりますが、駅から遠いこともあり、なかなか空室が埋まらず困っております。

入居対象者は、立地条件からしてかなり限定されるため、少しでも間口を広げるという意味で、居住専用だけでなく、事務所としても賃貸募集をかけようと思います。

家賃、敷金、賃貸契約書等、居住専用とは違ってくると思いますが、事務所として貸す場合のデメリット、家賃・敷金の設定、賃貸契約での注意点等、教えて頂ければ幸いです。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

関連キーワード

敷金 建物 テナント 不動産会社 退去 清掃 契約書 クレーム 事務所 保証 保証会社 不動産 入居者 消費税 契約 部屋 方法 リスク 清算 変更 家賃 入居 オーナー 礼金


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オーナー様にとって用途を変更して収益を確保するのは必然です。
注意しなければならないことは、既存の契約書他の部屋の契約書に住居専用での建物にしていないのか?周りの入居者のクレームが入らないかを検討しなければなりません。
住居系からテナント事務所系に変更することで、不特定多数の人が出入りすることになります。共用部分及びその他の清掃等は十分に行わないといけません。
※財務的なことで言うと住居系には消費税が掛かりませんが、事務所には消費税がかかります。受取り消費税を計上することになります。
※住居系と事務所系では、家賃の保証会社が付きにくい場合がああります。住居系であれば、保証しやすいからです。
※退去後の清算の方法に留意したほうがいいですね。詳しくは、不動産会社にてご確認ください。

コメント:会社様の場合、敷金は必ず預かっておいたほうがいいです。最近は、礼金・敷金0ヵ月とありますが、リスクを負うことを考えれば、必要ですね。

web
お礼コメント
回答ありがとうございました。

同じフロアーで使用用途が事務用と住居用で混在するということにつては、借主に事前に許可を得ておく、契約書については各戸使用用途を明記しておけば問題ないでしょうか?

退去後の精算の方法に留意・・・
現在住居用としては、礼金のみで敷金は頂いておりませんが、事務用とした場合、敷金は設定しておいたほうが良いのでしょうか?

 
A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

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設備 事務所 入居者 インターネット 入居 ネット


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事務所専用というより、自宅で仕事をする人を想定してはいかがでしょうか。
なお、そういう人たちはインターネットが必須な設備になるので、
一般よりも品質の良いサービスを提供できるよう
心がけると良いのではないでしょうか。
なお、不特定多数が出入りする用途での使用は禁止することだけは、
ご注意されると、
ほかの入居者へ悪い影響を与えずにすみます。


 
A.不動産会社
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回答日時:2012/02/17

関連キーワード

募集 物件 空室 事務所 保証 保証会社 入居者 契約 対策 マンション リスク 借家 定期 入居 築古 定期借家契約


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都内の比較的築古のワンルームマンションなどでは事務所として利用している場合がございます。このような物件のロケーションは事務所と遜色ない好立地です。
残念ながらロケーションの悪い物件を事務所として募集するというのは逆効果のような気が致します。一般的に事務所のロケーションは住居よりもシビアであるとご理解ください。
今後の空室対策としては(住居として)条件を緩和することだと思います。
賃料を下げること以外にも、入居者の属性(高齢者や外国籍の受け入れなど)や複数人の入居などの条件緩和で入居者の間口を広げることが可能です。
それに対するリスクは定期借家契約や保証会社をつけることで対処なさってください。

web
お礼コメント
回答 参考にさせていただきます。

定期借家契約については、私も本で読んで仲介業者に相談してみましたが、
公正証書が必要で、期限付のものなんて客が嫌がるし、ワンルームでは何処もやっていない。と相談どころでではありませんでした。
単身者向けの賃料の安い物件にそこまで面倒なことはやってられない。といううような感じでしたよ。

実際はどうなんでしょう?
ワンルームを定期借家契約としている物件はたくさんあるのでしょうか。
マナーの悪い借主に効力があるのでしょうか?


山京ビル(株)
コメント
定期借家契約は公正証書にしなければならないということはございません。
ご安心ください。むしろ公正証書は稀だと思います。
単身のワンルームでも定期借家契約は散見されるようになってきました。
弊社もかなりの数をこなしております。事務作業の量も普通借家契約と大差はありません。

メリットは更新が無いので満期が到来すれば合法的に退去を請求できるということです。
普通借家契約ですと、たとえマナーが悪くても、延滞等の明確な契約違反がなければ退去させることはできないでしょう。
相場より若干安く設定する必要はあるかもしれませんが、それ以上の効果は見込めると思います。

web
お礼コメント
定期借家契約は貸主にとって確かにメリットとがあると思いますが、
まだ浸透していない方法なのでしょうか?
それとも、業者さんの業態によって、こなす件数に偏りがあるのでしょうか。
再度、経験豊富な業者さんを探して相談してみます。
有難うございました。

 
A.不動産会社
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回答日時:2012/02/17

関連キーワード

敷金 契約書 事務所 賃貸 契約 方法 精算 居住用


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居住用の賃貸を事務所として借りる方は、予算が少ない方が多いので賃料は居住用と同等が宜しいかと思います。
敷金も事務所として貸されるのであれば、住居とは敷金の精算方法が異なりますので、2~3ヵ月程度で宜しいかと思います。
一点だけ注意して頂きたいのは、業種を限定して風俗等の事務所には貸さない旨、契約書に明記することを忘れないで下さい。

 
A.不動産会社
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回答日時:2012/02/17

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建物 募集 管理 業者 物件 保証人 トラブル 事務所 夜逃げ 立ち退き料 保証 入居者 対策 部屋 方法 内容 委託 変更 立ち退き 回答 暴力団 入居 居住用


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他の会社の回答と重複する部分もありますが、注意点を挙げると
1.既存の入居者は住居専用として入居しているので、同じ建物の他の部屋の使用方法を変更するとトラブルが生じる可能性がある。
2.将来立ち退いて欲しい場合には、居住用より高い立ち退き料が必要となる。
3.業種や事業内容をしっかり設定しておく必要がある。
4.風俗や暴力団関係者を排除する注意が必要。
5.事務所等は簡単に夜逃げされることがあるので、しっかりとした保証人が必要。
といったところでしょうか。
一般論として居住用と事業用とでは管理の難しさが違ってきますので、業者に管理を委託するほうが安心ではないでしょうか。

また、他の会社が指摘するように事業用としての物件選別も厳しいものがあり、広さや駅からの距離等を考えると事務所としての募集の方が難しいような気がします。
今回は居住用としての対策を検討されたほうがよろしいかと思います。

web
お礼コメント
具体的でわかりやすい回答を頂き、とても参考になります。
同じ賃料であっても、事業用で貸す場合のほうが、リスクが大きいとうことですね。
住居用で再度検討してみます。
有難うございました。

 
A.不動産会社
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回答日時:2012/02/27

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事務所 入居


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事務所しようとなると、出入りが激しくなる事が多いので、入居時に出入りがどれくらいあるかなど確認することをお勧めします。


 

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