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某大手企業に貸していたマンション、全戸賃貸契約解除の申し入れがありました。 
相談日時:2012/02/15
(Q&A No.1280 地域:埼玉県) 回答数:7件
75
Q.埼玉の星さん
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NO.00001649
埼玉の星
埼玉の星さん
疑問
回答数:7件


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建物 改修 管理 不動産会社 退去 契約解除 賃貸契約 不動産 賃貸 契約 相談 マンション 敷金精算 建設 経営 精算 借主 賃貸契約解除 解体 敷金 賃貸マンション 金融機関 管理会社
マンション賃貸に関するご相談です。

大型賃貸マンション(3DK:50戸)を経営しています。

借主は某大手企業ですが、
不況の関係で全戸の賃貸契約を解除したいとの申し入れが有りました。

此れまでは企業の管理部門が
建物などの管理運営を実施してきた経緯が有ります。
(管理会社は特になし)

借入残金も相当額有ります。
今後の予測される退去立会と敷金精算及び改修賃貸・解体再建設など。

及び金融機関などとの進め方が課題に成ると思われます。

この様な場合の不動産会社及び建設会社などの
協力体制の築き方など良案が御座いましたらご指導ください。

また同様類似のご経験をお持ちの方が居ましたらご案内下さい。

何分よろしくお願い致します。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/15

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負担 管理 退去 サブリース 埋める 賃借人 売却 精算 リース 資産

ベストアンサー
これは大変な事態ですね。
文面の丁寧さから冷静さが伝わりますので相当な資産家と思いますが、50戸の退去となるとご自身でするにはプロ並の知識が必要ですがお持ちでしょうか?
な…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご指導有難うございます。
いろいろな角度より最良のスキームの検討をしたいと考えています。
埼玉の星
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/15

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建物 解約 管理 不動産会社 業者 退去 保証 サブリース 不動産 賃貸 契約 相談 探す 検索 インターネット 営業 業務 家賃 敷金精算 築年数 経営 ネット 精算 リース 不動産管理 家賃保証 賃貸経営 敷金 原状回復 管理会社 収支

まず、退去立会いや敷金精算業務、原状回復などを一括して行ってもらう不動産管理会社を探しましょう。

築年数や立地にもよりますが、今後の家賃保証やサブリースは厳しいと思いますし、契約が出来たとしても、足元を見られるので、あまりお勧めは出来ませんね。

いつ現在の企業さんから解約の申し入れが有ったかは定かではないですが、何カ月かの猶予は
あると思いますので、その中で同じような経験や業務を行った、信頼のおける不動産管理会社及び担当マンを探し、その方に今後の賃貸経営を相談されるのが良いと思います。
その管理会社及び不動産会社の方に、現在の建物の収支を計算してもらい、どのように進めていくのか相談しながら、行っていくのが良いと思います。

不動産管理会社は地元の業者さんで比較的大きな会社か、大手の管理会社をインターネットなどで検索すると、沢山出てきますので、何社かご相談されるのが良いと思います。

今は首都圏においてこのようなプロパティメネジメント業務に長けている管理会社は、いくつかありますので、賃貸経営業務相談される際にきちんと見極め、一緒に賃貸経営を行っていってくれる業者を探すのが良いと思います。

一番大切なのは、初めの不動産管理会社選びです。
きちんと見極めご相談なさって下さい。



【お礼】
ご丁寧なご指導有難うございます。
最良のパートナー選びは相当な選択眼が必須と思われます。
金融機関情報と地元の情報などを整理し折衝して参ります。
長期間安定してお付合い出来る、優良企業パートナーの選択を進めたいと考えています。
よろしくお願い申しあげます。
埼玉の星
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A.建築・設計会社
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回答日時:2012/02/16

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建物 相続 管理 業者 満室 契約 相談 業務 清算 回答 入居 工事 連絡 敷金 原状回復 建築会社 金融機関 建築 立ち合い

回答申し上げます。
現在の建物はご自身で建てたのですか?
先代の建物を相続されたのですか?
50世帯の建物であれば、それ相当の
建築会社が建築したのではないですか?
相談人が発注して建てたのであれば建築会社は
連絡が取れますか?
信頼がおける建築会社にご相談になるのが良いでしょう。
きっと資金繰りから相談に乗ってくれる事でしょう。
入居斡旋は地元の信頼できる業者を軸に管理契約も
合わせて依頼したら如何でしょうか?
取り合えず信頼出来る業者を選定して退室時の立ち合い
原状回復の積算業務、敷金の清算業務等を依頼されては
如何でしょうか?
建築費の残債が未だ有るとの事ですので建物のリニューアル
を建築会社に相談し、金融機関からの融資斡旋も合わせて
依頼しては如何でしょうか?
今、手入れをしておけばそれ相当のリニュウアル工事に
なるはず直ぐに満室になりますよ。
頑張って下さい。

【お礼】
ご丁寧なご指導有難うございます。
建設会社・管理会社など協議を進めています。
少子高齢化社会など課題も多いのですが前向きに解決していきたいと思います。
埼玉の星
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

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解約 負担 募集 管理 退去 物件 契約書 賃貸 契約 相談 部屋 費用 内容 敷金精算 築年数 精算 費用負担 敷金 原状回復 管理会社

規模が大きいだけに大変な事態だと考えます。
弊社も大手企業に1棟貸しをしていた管理物件が昨年解約になり、
1部屋毎に募集をしている所です。

退去立会い・原状回復・敷金精算については、契約書内容を確認頂いて、
費用負担について再確認する必要があると思います。

築年数等にもよりますが、今後の賃貸関係については、管理会社にも
相談して進めることをお奨め致します。

【お礼】
ご案内有難うございます。
とても参考に成りました。
埼玉の星
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

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建物 解約予告 解約 支障 募集 業者 空室 保証 更地 サブリース 賃貸 マンション 期間 分譲 家賃 分譲マンション 審査 売却 アドバイス リース 相場 予告期間 家賃保証 借り上げ 賃貸マンション リノベーション

空きマンションとなってしまえば当然家賃はゼロとなってしまい借入返済等にも支障を来たしてしまいます。ただ、突然空室になるわけではなく一定の解約予告期間があるはずです(通常は1、2ヶ月ですが、一棟ですともう少しゆとりがあるのではないでしょうか)。
一般的には解約予告期間内に募集をしできる限り空室を埋めていくこととなりますが、市況が厳しければ思うようにいかないことも予想されます。
一方、一棟全て空室ということはマイナスばかりではありません。同様に社宅等で借り上げてもらえる場合もありますし、マンションデベロッパーが更地にして分譲マンションを建てることも可能です。
詳細がわからない範囲でのアドバイスですが、
1.マンションリノベーション業者(賃貸マンションをリノベーションして分譲マンションとして販売する業者)に打診してはいかがでしょうか。通常のマンションデベロッパーより建物の価値を見てもらえるので高値での売却が望めます。
2.サブリース業者(家賃保証)に一括で借り上げてもらうことでも良いと思います。周辺相場より2割前後安くなってしまいますが、安定した収入を見込むことができます。ただ、サブリース業者の審査はきちんとなさってください。

【お礼】
ご指導大変有難うございます。
とても参考に成りました。
解決課題が山積していますが、今後の参考にさせて戴きます。
埼玉の星
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

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建物 募集 管理 業者 物件 賃貸 仲介

当社も何年か前に同じようなことがありましたが、立て替えまでせずに個別に賃貸募集しながら、一括で借りてくれる法人を探してみたところ、一括で借りてくれるところが見つかりました。
建物を改装しなければいけませんが、老人の介護施設等々物件を探しているところはあります。
いずれにしろ、管理まではしないまでも仲介は業者に依頼して下さい。

【お礼】
老人系の施設は今後の市場では有望と思われます。
各業者・金融機関などと協議を進め問題の早期解決に望みます。
埼玉の星
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

がんばって勉強して試行錯誤されるのが一番です。


【お礼】
参考にさせて戴きます。
有難うございました。
埼玉の星
こちらの内容は、2012/02/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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