普通賃貸借契約で契約期間満了を期に解約したい場合と入居者の更新希望について|お悩み大家さん

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普通賃貸借契約で契約期間満了を期に解約したい場合と入居者の更新希望について 
相談日時:2012/02/14
(Q&A No.1277 地域:東京都) 回答数:8件
196
Q.大家悩美さん
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NO.00001645
大家悩美
大家悩美さん
疑問
回答数:8件


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賃貸契約期間についてです。

2009年に3年契約で管理会社に委託し、海外に移住しました。
今年の7月に契約が終わります。

契約期間終了を機に、帰国を考え、
2月に期間満了前後をめどに、解約を打診したところ、

「現在の入居者の方が6月に期間満了を迎えますが、普通賃貸借契約になっておりますので
ご契約者様が更新を希望される場合は更新となります。

貸主様の個人的な都合で退去を希望される場合は、ご契約者様へ
引越しに掛かる費用を負担して、退去頂く事になりますが大丈夫でしょうか?

金額の相場ですが、現在の賃料の6~10ヶ月分掛かかると思います。

なお、退去を貸主側から希望の場合は、6ヶ月以上前に契約者に解約の相談をしないと
いけませんのでご検討のうえ、お早めに連絡頂ければと思います。

明渡しにかかる期間及び費用は、6ヶ月以上の予告期間・引越し費用80~120万円
ぐらいになると思われます」


借主が更新しないとの返答ならば、双方、問題ないと思われましたが、借主に更新の確認もせず、圧力めいた金額表示した、メールに驚きました。


私も勉強不足ではありますが、契約期間が決まっているので、大家の打診があれば、大家が帰ってくるので、更新ができません。などの配慮がなされると思っていました。

また、更新しそうなら、早々に大家のほうにあらかじめ、契約更新をさせていいのか?などの申請してくるべきだと思っていましたが、賃貸経営は、通常はこういうものなのでしょうか?

このメールからいくと、借主が更新しない予定だったとしても、「借主は残りたかった」と会社側で作り上げてしまえば、こちら側はどうやっても払わなければなりません。


たしかに、契約書上には、
「解約しようとする日の6ヶ月前までに協議の上解約日、明け渡しを定めること」
と、ありましたが、「普通賃貸契約」の内容や、上記メールのような負担金額の表示は全くありませんでした。

もちろん、入居している方の契約がまだ先であれば、生活もありますでしょうから、優先していただいていいのですが、契約期間が満了での話なので、強制退去を申し出ているわけではないので、納得がいきません。

契約書の3年という契約は意味がないのでしょうか?

どうか、アドバイスをよろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2012/02/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.弁護士
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回答日時:2012/02/15

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ベストアンサー
「普通賃貸借契約になっておりますので
ご契約者様が更新を希望される場合は更新となります。」

これは必ずしも正確ではないですね。
普通借家契約の…
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【お礼】
お忙しい中、回答ありがとうございました。
今回を機にいろいろと勉強させていただきました。「勉強不足」(ほんとうにそのとうりだと思います)と批判される方が多い中、きちんと、向き合って回答していただいて、自己嫌悪が増していた中、救われました。地道に生活してきた人間にとって、今回の管理会社のようなメールで多大な額を請求されると「今後、この先も明け渡さない姿勢でいるんだ」とパニックに陥り、「脅威」に感じておりました。
管理会社に落ち度はないとわかっていても、メールの内容も適切に判断していただいて、回答していただいたことに、非常に不安が解消されました。帰国後、住む場所は問題ないので、強行に対応するきはありませんが、いただいたアドバイスをもとに、何年後さきにでも、解約に向け、協議してみます。その後、無理なら、早めに弁護士さんに相談していきたいと思います。(どのくらいの費用がかかるのでしょうか?)しかし、細かいことではありますが、担当の方が、メールでは基本の「いつもお世話になっております。」などの定番のあいさつも全くない業務内容だけのメールを送りつけてくるので、社会的な配慮がかけているのか、こちらをばかにしているのか、とまどっています。
大家悩美
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/14

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定期建物賃貸借契約にするべきでした。
契約・募集を任せた不動産業者が不親切だったのだと思います。
【貸主の帰国による居住】は正当事由に当たりますが、裁判をした上での事です。

普通建物賃貸借契約での3年は仰るとおり、あまり意味がありません。
入居者が更新するという意思があれば、更新出来る契約です。
立退き費用をお支払する必要はあると思います。

【お礼】
お忙しい中、回答いただきありがとうございました。
大家悩美
こちらの内容は、2012/02/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/14

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契約期間 管理 更新 賃貸 契約 相談 期間 借家 定期 回答 貸主 借主 定期借家契約 管理会社

これは管理会社に落ち度はありません。
相談者は貸主としての経験と法律を知らないので相談のような文面になるわけです。
賃貸の場合、契約期間は指きりに似た程度です。
借主保護の法律の側面より、借主が更新の権限を100%持っていると言っていいです。
先の回答にあったように定期借家契約というものなら、そうではないのですが・・・。
勉強不足でしたね。


【お礼】
回答ありがとうございました。
大家悩美
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/14

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契約期間 解約 管理 退去 契約解除 更新 賃貸借契約 賃貸 入居者 契約 交渉 期間 借家 定期 内容 通知 入居 賃貸借 借主 予定 再契約 明け渡し 定期借家契約 連絡 管理会社

普通型の賃貸借契約になっているのであれば、入居者さんが更新したいと
いったら、そのまま住んで頂くようになります。
契約期間満了といっても、普通型賃貸借契約の場合は契約が終わる内容では
ありませんので、契約解除はできません。

定期借家契約の内容であれば、契約期間で終了いたしますので、再契約をしなければ
終了になります。

「解約しようとする日の6ヶ月前までに協議の上解約日、明け渡しを定めること」、
あまり意味のない条文となりますが、
一度この内容に基づき、管理会社を通して、入居者に連絡をして頂き、帰国をする
予定との都合を話し、退去して頂く事ができるかどうかヒアリングをしてみては如何でしょうか。
この時に、退去して頂く条件も、管理会社と協議をしてから進めた方がうまくいくように思います。

この条件交渉がうまくいかない場合には、貸したままで別の場所に引っ越しをして、退去するまで
待つのも手段ではないでしょうか? 但し、いつ退去するかわからないので、ストレスがたまる
かもしれません!
又は、現在普通型の賃貸借契約となっておりますが、更新時期をきっかけに、借主の了解が取れれば
次回の契約を定期借家契約に新規契約をして頂ければ、契約期日満了1年前から6ヶ月までに、再契約を締結しない旨の書面を借主に通知をすれば契約は終了する事となります。

そこに早く住みたいのであれば、早めに交渉をして、条件を決めてしまう事が良いと思います。
※ その際には、借主に解約通知(いつまでに退去するのか)と条件提示書類に署名・捺印をもらっておくことが必要になります。

【お礼】
お忙しい中、回答ありがとうございました。
こちらサイドが勉強不足でも、こちらサイドに配慮していただきながら、具体的に説明いただくだけで、不安というものは解消されていくものですね。
大家悩美
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/15

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解約 普通賃貸借 管理 退去 更新 賃貸借契約 賃貸 入居者 契約 交渉 問題 借家 定期 入居 オーナー 賃貸借 予定 明け渡し 定期借家契約 契約者 管理会社

普通賃貸借契約になっておりますのでご契約者様が更新を希望される場合は更新となります。
は必ずしも正しくはありませんが3年契約で契約を終了するのであれば定期借家契約をすべきでした。

しかし強制的には無理ですが解約しようとする日の6ヶ月前までに協議の上解約日、明け渡しを定めることで入居者に早めに話して更新を機に転居を予定していたなら通常退去になり問題はありません。

まずは入居者が更新を希望しているのかどうか確認することからでしょう。
(時期的には少し遅かったと思いますが)

オーナー様の事情と入居者の希望を話、照らし合わせてから今後のことを考えれば良いのではないでしょうか?

管理会社の意図することはわかるので言及はさけますが
交渉の仕方次第だと思います。

【お礼】
回答ありがとうございました。
まずは、確認していきます。
大家悩美
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/15

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契約期間 契約更新 解約 管理 更新 大家 契約 値下げ 交渉 期間 借家 定期 変更 大家さん 権利 値上げ 借主 再契約 定期借家契約 更新料 要望 管理会社 借地借家法

普通借家契約の更新は交渉ではなく事務作業と言えると思います。借地借家法上は借主の権利が強いため、管理会社から大家さんに対して「契約更新させますか?」といったお伺いはないと思います。借主から解約の意思表示がなければ更新して当然という考え方です。
ただ、定期借家契約の場合は更新が無く再契約となりますので大家さんに確認しなければなりません。
契約期間は短いほど大家さんに有利といえるでしょう。なぜなら更新料をもらう機会が増えることと値上げ等の条件変更の交渉のタイミングにもなります。しかしながら最近は値下げの要望が多いというのが現実です。

【お礼】
お忙しい中、回答ありがとうございました。
海外移住でばたばたしていて、ネットで探して、ばたばたとお願いしてしまったのですが、いろんな管理会社や条件をじっくり調べておけばよかったとほんとうに思います。
(更新料はいただけるのでしょうか?)
大家悩美
【コメント】
更新料は契約書にその条項が記載されていれば請求することは可能です。
昨年更新料の最高裁判決も出ており、大家さん側が勝訴しております(ただし更新料の額は常識の範囲内です)。
山京ビル(株)
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

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解約予告 解約 普通賃貸借 負担 物件 契約書 弁護士 更新 賃貸借契約 賃貸 契約 相談 事項 借家 定期 理由 貸主 賃貸借 海外 借主 定期借家契約 特約

僭越ながら

今回のケース
難しく貸主様の負担が多い事と思います。

借主様からの一般的な意見ですと
更新可能で契約を取り交わししているのにとなります。
普通賃貸借契約ですと
正当な理由が無くては
貸主側からの解約は出来ない事となります。

例えば 原契約書特約事項に
貸主海外赴任の為 帰任時?か月前
解約予告有等の記載事項が有れば
また別のお話になるかと思います。

一般的に海外赴任をされております
貸主様の物件は 定期借家契約の方が多いと思います。

借りて頂いてた経緯もある事でしょうし、
穏便に済ますよう 弁護士の方にご相談されて見ては如何でしょうか。


【お礼】
回答ありがとうございました。
定期借家契約にすべきでした。
大家悩美
こちらの内容は、2012/02/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

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契約期間 普通賃貸借 更新 賃貸 契約 期間 借家 定期 賃貸借 定期借家契約

普通賃貸借の場合、契約期間が3年であっても更新ができる契約です。
定期借家契約で契約するべきでした。

【お礼】
回答ありがとうございました。
大家悩美
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