公売物件にて区分ファミリーマンションを購入、所有権の移転と賃借人との賃貸借契約について|お悩み大家さん

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公売物件にて区分ファミリーマンションを購入、所有権の移転と賃借人との賃貸借契約について 
相談日時:2012/02/08
(Q&A No.1271 地域:東京都) 回答数:6件
62
Q.ならのさん
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☆☆☆☆☆
NO.00001641
ならの
ならのさん
疑問
回答数:6件


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退去 物件 空室 賃貸借契約 賃貸 契約 購入 マンション 費用 個人 賃借人 売却 賃貸借 相場 区分
このたび公売物件にて区分ファミリーマンションを購入しました。

この物件には、前所有者により賃貸借契約が締結されており、賃借人が住んでいます。

所有権が移転した段階で、当方との賃貸借契約を締結していただこうと考えて
いますが、具体的な手順がわかりません。

(入札・物件調査・相場調査とも個人で実施しました。)

注意点やスムーズな手続きについて教えていただけないでしょうか。
またどのくらいの費用(賃貸借契約の手数料)がかかりますか。

なおできれば、ゆくゆくは賃借人に当該物件から退去いただき、空室にして売却を
したいと考えています。

よろしくお願いします。

こちらの内容は、2012/02/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/09

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管理 不動産会社 退去 物件 契約書 初期費用 不動産 賃貸 入居者 契約 交渉 購入 費用 内容 清算 委託 家賃 入居 賃貸借 管理委託 賃料 管理手数料 物件購入

ベストアンサー
公売物件購入ですので、賃貸借は契約は、現行を継承する内容になります。
契約書の内容は、現行の契約書が無い場合は、占有している入居者に借りるか、公売の受付財務省・都道府県の役所で確認できま…
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【お礼】
ご回答ありがとうございます。たいへん参考になりました。まずは入居者さんとお会いし、よく話をお聞きした上で、状況により専門の不動産会社様への相談も検討してみます。
ならの
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/09

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退去 物件 契約書 賃貸借契約 賃貸 入居者 契約 通知 家賃 入居 貸主 売却 賃貸借 借主 賃貸借契約書 明け渡し 収益

既に賃貸借契約の貸主の地位がお客様に承継されております。わざわざ新たに契約を締結し直す必要はございません。入居者へは”貸主が変わり家賃の振込先が変わった”旨の通知をなさればよいと思います(賃貸借契約書写しは公売資料で取得なさっているはずです)。
今後、明け渡しを求めたいとのことですが、これはなかなか難しいと思います。借主が自然に退去するのを待ってはいかがでしょうか。
また、売却の際はわざわざ明け渡しを求めず”収益物件”として売却なさっても良いと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。長く住まわれているようですので退去していただくのは難しいかもしれません。トラブルは避けたいのでご回答を参考にし、よく検討したいと思います。
ならの
こちらの内容は、2012/02/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/09

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管理 業者 退去 契約書 立ち退き料 保証 更新 賃貸借契約 不動産 賃貸 契約 不動産業 産業 引き 変更 利益 通知 立ち退き 個人 権利 賃借人 売却 賃貸借 更新契約 不動産業者 賃料支払先変更 賃料支払先 賃料 管理手数料

不動産業者に管理を依頼して手続きをする場合は、業者によって多少異なりますが管理手数料が掛かります。
但し、管理を依頼されなくてもご自分で、所有権の移転が完了しましたら、所有者変更及び賃料支払先変更の通知を出してください。
賃貸借契約自体は、前所有者から権利を引き継ぎますので、次回の更新時に締結すれば大丈夫です。
賃借人の退去については、立ち退き料等の保証をしなければ難しいと思いますが、取り敢えず更新契約の際に次回更新しない旨を契約書に記載してください。
売却については、個人の方が居住せずに不動産を転売して利益を得た場合、税の控除が有りませんのでお気を付けください。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。やはり退去していただくのは難しいのですね。。しばらくは売却しない予定ですが、ご指摘の税金に関してもよく調べてみます。
ならの
こちらの内容は、2012/02/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/10

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管理 不動産会社 退去 契約書 賃貸借契約 不動産 賃貸 入居者 契約 費用 引き 変更 通知 権利 入居 オーナー 賃貸借 対応 再契約 賃貸借契約書 連絡 賃料支払先変更 賃料支払先 賃料

賃貸借契約書は前所有者から権利を引き継ぎますので再契約の必要はありませんが
新しいオーナー様と新たに結ぶのであればオーナ様自身で対応すれば費用はかかりませんが
不動産会社に依頼すると金額は異なると思います。(管理をそのまま依頼する等でもかわる)

所有者変更及び賃料支払先変更の通知を出すことになりますので出す前に入居者とお話されるのが
良いと思います。
また前所有者が契約書しか無い場合等は入居者状況確認書などを同封して緊急連絡先や勤務先等を
再確認されると良いと思います。

退去の件もまだ先の話しであれば入居者とお話してから決めても良いのではと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。お蔭様で手続きの概要が見えてきました。入居者さまと話して当方の考えを伝えてみたいと思います。
ならの
こちらの内容は、2012/02/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2012/02/10

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退去 物件 請求 契約書 空室 契約締結 賃貸借契約 賃貸 契約 交渉 費用 借家 定期 変更 賃借人 回答 売却 オーナー コスト 賃貸借 明渡 定期借家契約 オーナーチェンジ 立退料 賃料

現行の賃貸借契約が承継されるというのは、他の方が回答されているとおりです。
しかし、オーナーチェンジがあった場合、
特に競売等で所有者が変わった場合、契約書を作り直す例は多く、
賃借人としても契約書作成は望むところであろうと思います。

「ゆくゆくは賃借人に当該物件から退去いただき、空室にして売却をしたい」
ということですから、新たに契約書を作るというのはチャンスでもあります。
例えば、定期借家契約に変更したい、その代わり賃料は下げる、
というような交渉もできるわけです。
一旦普通借家で契約書を作ってしまうと、定期に切り替えてもらうことは困難です。
普通借家で居住を続けられてしまうと、契約が満了しても明渡請求が認められず、
どうしても立ち退いてもらう場合、多額の立退料が必要になるケースも少なくありません。

契約締結の費用ですが、ご自身で交渉され、市販のひな型を使われるなら、
契約書の印紙代のみで済みます。
しかし、上記のような交渉をするなら、代理人を立てるところまではせずとも、
専門家のサポートを受けられた方が良いと思います。
物件の価値に応じ、どの程度のコストを掛けるべきか判断されるのが良いと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。定期借家契約という形態があるのですね。通常の契約と比較し当方に有利とのことですのでできるだけ切替えられるよう、よく検討したいと思います。
ならの
こちらの内容は、2012/02/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/10

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業者 物件 契約書 空室 不動産 投資 入居者 契約 不動産業 交渉 産業 評価 入居 不動産業者 利回り 賃料 収益

契約書の作成は近隣の不動産業者さんに依頼すれば賃料の0.5か月分というところが多いです。

空室にした方が高く売れる可能性が高いです。

投資物件ですと利回りで収益還元評価で物件価格が低くないと売れない可能性があります。

入居者様とよく話し合い交渉することが一番良いのではないでしょうか。


【お礼】
ご回答ありがとうございます。利回りはそれほどよくありませんので、やはり空室になるまで待って売却しようかと思います。築年が古くなると売却価額も下がりそうですので悩ましいところです。
ならの
こちらの内容は、2012/02/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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