賃貸住宅を経営するも収入が増えない・・・転居ごとの修理代はどの程度にすべき?|お悩み大家さん

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賃貸住宅を経営するも収入が増えない・・・転居ごとの修理代はどの程度にすべき? 
相談日時:2012/02/06
(Q&A No.1270 地域:兵庫県) 回答数:10件
62
Q.たかさんさん
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NO.00001639
たかさん
たかさんさん
疑問
回答数:10件


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修理 賃貸 住宅 マンション 経営 アドバイス 壁修理 賃貸住宅 敷金
賃貸住宅を営んでいる。

居住者が転居すれば、敷金で修理を行うがほとんど敷金+アルファーの修理代になり、一向に収入が増えず困っている。

マンションであれば築10年程で外壁修理もあり、修理代を用意しておかないと外壁修理は高額であり考えねばならない。

転居ごとの修理はどの程度に抑えるべきか、

また、修理を知人に任せているため、きつく修理代を削減しろとは言い辛く困っている。

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回答日時:2012/02/06

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契約期間 修理費 修繕 修理 退去 請求 契約書 故意 破損 投資 入居者 契約 相談 購入 マンション 費用 家主 期間 計画 有効 返金 家賃 入居 経営 工事 コスト 対応 特約 敷金 新築 建築 マンション経営

ベストアンサー
マンション経営は簡単なものではございません。
一度建築、購入された場合には、10年~35年以上の
投資になると覚悟しないといけません!

新築か…
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回答日時:2012/02/06

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修理 返金 敷金

まず、敷金で修理、という発想が時代錯誤です。
敷金は担保であり、原則返金です。

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修繕 修理 業者 不動産 入居者 不動産業 産業 入居 アドバイス 不動産業者 原状回復

知人というのは良くもあり、悪くもあります。
修理している方も『知人だから』と安くする事もないでしょうし
依頼する方も文句は言い辛い。

修理代がどの程度?
というより、次の入居者が決まるための修繕です。

まずは、知人以外に見積もりを取りましょう。
不動産業者の仕事を多く請けている業者であれば
原状回復についてもアドバイスをしてくれる筈です。

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回答日時:2012/02/07

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修繕 修繕費 賃貸 投資 部屋 重要 費用 貸主 経営 賃貸経営 賃料 収支

修繕費の範囲は、自由です。そもそもどの程度にする話は、貸主様が広告しやすい状態にする、その部屋の程度に応じて賃料を設定する事が重要。
汚い部屋という定義は、新品でないという定義に何時の間にかすり替わってしまっているのでわないでしょうか。お金をかけるにはかけるだけの費用対効果を見込んでいなければなりません。自信を持って良いのです。
※賃貸経営は、マネーゲームです。投資した費用がいくらになって帰ってくるのかではなのでしょうか?トータルで収支が合うようにしましょう。


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修繕 設備 業者 賃貸 入居者 重要 費用 入居 経営 適正 ドア 賃貸経営

次の入居者が決まる程度の修繕がベストだと思います。
完全に直していくことは理想ですが費用はいくらあっても足りませんので
ある程度の基準で、その金額内に収めてどのくらい直せるのか見積を取ることを
勧めます。
また資金に余裕が出来たときに徐々に設備をグレードアップしていくのが理想です。

知人に修繕を任せていると融通ききますが色々直して高くついているかもしれません。
適正な見積であるかよく確認が必要です。

賃貸経営なので収入が増えないであればさらに業者選別は重要です。

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修理 業者 空室 原状回復費 更新 大家 入居者 値下げ 交渉 国土交通省 費用 ガイド 回復費 維持 ガイドライン 大家さん 家賃 クロス 入居 工事 原状回復費用 更新料 原状回復

修理代とは原状回復費用のことだと思いますが、基本的に大家さんが持たなければならない時代になってしまいました(詳細は国土交通省のガイドラインをご覧下さい)。
おっしゃるとおり、入居者の出入りが多いと大家さんの出費が増えるとともに空室損も発生してしまいます。今はリテンション(入居をできる限り維持する)を中心に入居者と交渉するケースが多いようです。入居者から家賃や更新料値下げの打診あった場合はまずはその点を念頭に交渉なさってください。
また、原状回復費用も高いような気がします。室内の状況によってはクロスなどの張替えが不要な場合もあります。できれば知人の業者以外からも相見積をとることでお客様にとって有利な工事をなさるべきだと思います。

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建物 修理 請求 契約書 故意 原状回復費 契約 部屋 事項 回復費 内容 単価 経営 工事 特約 原状回復 賃料

僭越ながら
修理=原状回復でよろしかったでしょうか。
原状回復工事の方ですが
特約事項記載作業と故意過失以外では
原状回復費請求の方は難しい事と思います。

お部屋の広さ 建物規模 戸数
毎回の作業内容 内装工事費等が
分からないと一概に進言の方は出来ないと思います。

経営上で考えられる事は下記
・内装工事費が高い
(内装工事内容に無駄が多い・単価が高い)
・賃料設定が安い
・出費が多い
・契約書内容





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負担 管理 業者 契約書 大家 不動産 悩み 契約 不動産業 解決 産業 返金 内容 大家さん お悩み 不動産業者 敷金

お知り合いに頼んでいると、きついことは言えないのは現実です。
不動産業者に管理を頼まれては如何ですか?
お悩みの事が殆ど解決すると思われますが、近年は敷金を原則返金することとなっていますので、大家さんもそれなりの負担をせざるを得ません。
契約書の内容も、今一度検討なさった方が宜しいかと思います。

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撤退

儲からないビジネスからは、早々に撤退されてはいかがでしょうか。


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回答日時:2012/02/27

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修理 業者 辞める

修理業者は知人はお勧めできません。
ビジネスですので儲からないのならば、
儲かるようにするか、辞めるかどちらかしかないと思います。


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