投資用のワンルームマンションを経営、節税と固定資産税の支払いについて|お悩み大家さん

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投資用のワンルームマンションを経営、節税と固定資産税の支払いについて 
相談日時:2012/02/02
(Q&A No.1269 地域:千葉県) 回答数:5件
62
Q.北さん
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☆☆☆☆☆
NO.00001635
北
北さん
疑問
回答数:5件


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空室 投資 購入 マンション 部屋 方法 支払い 節税 経営 固定資産税 資産
現在、投資用のワンルームマンションを同じ場所で4室経営していますが、購入したときはそれなりの給料でしたが、現在は、当時より半減しとても毎月の持ち出しが出来ない状態になっています。

節税どころか固定資産税の支払いがかなりきつくなっていて、1部屋でも100万でも繰り上げ返済したいと思いましたが、100万では月の支払いが1000円ほど減るだけで効果ないといわれました。

1部屋は現在空室でその支払いも発生しています。

先行き±0で良いので何か良い方法はないでしょうか?

こちらの内容は、2012/02/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/03

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管理 空室 改定 賃貸 部屋 空室率 方法 リスク 変更 家賃 売却 管理会社 収益

ベストアンサー
支払リスクを考えておかなければなりません。当然の部屋が空くこともありますので、ひるまないことですね。空室率も加味していなければ賃貸運営はあり得ません。日頃の収益分を貯めておき収益が少ない時には、放出す…
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【お礼】
回答ありがとうございます。購入時に企業との契約を手いるので空室はありえないと言われて購入してしまい、失敗しました。とりあえずは様子見と管理会社の検討してみます。
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/03

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空室 対策 売却 繁忙期 収益

現在1戸空室の状態で収益が出ているのであればもう少し貯めて繰り上げ返済に当てれば
良いと思います。
しかし、不測の事態に備えて貯蓄しておくことも必要です。

空室はこの繁忙期中に決まらないと厳しいので対策を講じたほうが良いでしょう。

1戸空室で収益がマイナスなら売却も視野に入れていくことも必要かと思います。

【お礼】
回答ありがとうございます。
通常も利益が出ていないので、貯蓄は難しいのですが、売却する損益と空室の損益考えた時の損益は、今のところ売却のほうが大きそうなので、しばらく様子見てみます。
こちらの内容は、2012/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
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回答日時:2012/02/03

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管理 業者 物件 賃貸契約 撤退 大家 賃貸 契約 媒介 購入 マンション リスク 維持 大家さん 家賃 回答 売却 家賃減額 管理会社 家賃設定

回答します
物件を入手した当初の初心を思い出して下さい
営利目的で賃貸契約を夢見てた頃を・・・
長引く平成不況のなかで賃貸収入だけで生計を
立てる大家さんもあまたいます。
大なり小なり事業にはリスクが伴います。
不安が有るのであれば物件の売却をお勧め
申し上げます。
賃貸収入の家賃減額で即生活に影響するのであれば
早々に売却の検討に入って下さい。
多少の余裕が無いのであれば無理をしない事です。
私も20年前に購入したワンルームマンションの
家賃が当初一室月額60,000円で貸していたのが
現在月額36,000円で貸している状況です。
確かにその間、借入元金が減っているのでまるっきし
赤字とはいいきれませんが・・・
北さんの場合経済事情が分かりませんが維持できるので
あればもう少し様子を見ては如何ですか?
管理会社は固定ですか?ご自身が管理して媒介のみ複数の
業者に依頼して家賃設定など考え直してそれでもダメならば
撤退やむなしとご自身で動いてみた下さい。

【お礼】
回答ありがとうございます。
管理会社は固定です。
自分で管理して媒介のみ複数の業者に依頼すると言うことは、通常の管理会社を通さないで自分で家賃設定や入居者などを探すと言うことでしょうか、管理会社の変わりに自分ですべて手続きを進めると言う解釈でよいんでしょうか。
【コメント】
監理業者を固定で選ぶ必要は有りません。
ご自身で通常の管理業務(空室の斡旋媒介業務・家賃回収・建物の維持管理・更新業務等)
の中で出来るだけご自信でやれることを行えば経費節減になります。
媒介業務は固定で行う必用は有りません。
台帳を作成してこの部屋はA不動産この部屋はB不動産と整理しておけば更新時連絡して
更新業務を媒介してくれた業者に依頼すれば済む事です。
一から十まで業者にいらいすれば手間いらずですが管理費が負担になります。
経費節減の為にもご自身が人任せでは無く変わることです。
(有)廣建設
こちらの内容は、2012/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/03

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業者 物件 空室 保証 不動産 投資 入居者 不動産業 相談 ローン 重要 方法 産業 家賃 入居 売却 不動産屋 不動産業者 相場 家賃保証 賃料

本来投資物件は、投資物件からの収入の範囲内で支出を全てまかない、(ローン完済までは)ある程度手許にも資金が残るというのが一般的です。
当初のプランに若干無理があったのかもしれません。
まずは、空室を減らすことが重要です。不動産屋にお願いして入居者を募るのも良いのですが、いっそのこと家賃保証のある不動産業者に任せてしまうというのも良いと思います。相場より1、2割は賃料ダウンしてしまいますが、空室損が発生せず将来のプランが立てやすいのは魅力です。
または、不採算の物件を売却してしまい借入額を大幅に減らしてしまうという方法です。恐らく売却損が出てしまいますが、その点は別の収入から穴埋めせざるを得ないと思います。バランスを考慮し検討してみてください。
借入先へは早めに相談する方が支援を取り付けやすくなります。信用が第一と言えるでしょう。

【お礼】
回答ありがとうございます。
参考になります。
家賃保障は購入時には勧められなかったのであまり考えていませんでしたが、
先日2件ほど聞きましたが、相場としては1~2割り増し位なのでしょうか?
【コメント】
家賃保証は、直接エンドユーザーに賃貸した場合より1~2割ダウンするイメージです。
ただ、家賃保証により空室損が発生しないだけでなく、一括で借り上げてもらうことにより事務作業も格段に減ることになります。
山京ビル(株)
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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/03

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空室 入居者 売買 部屋 入居 売却 賃料

賃料の増額は当分見込めませんので、売却を検討されることをお奨め致します。
入居者付きの売買の場合、価格も1割程度目減りしますので、空室のお部屋を売却されることが望ましいかと思います。

【お礼】
回答ありがとうございます。
売却をしたいと思っていますが、新築物件で購入した時と現状売却する時の残の差額が大きすぎるので、空室でしばらく絶えるほうが損益が少ないのかなと思っていますが、現状で一人で考えると損益をなるだけすくしたいと思ってしまいます。
先日、管理会社と別の業者に売却相談しようと思い連絡したのですが、現在空室のものと言ったら、連絡が来なくなってしまいました。その後は連絡はしませんでしたが、空室の方が通常は売却しやすいのでしょうか?
【コメント】
入居者付き(オーナーチェンジ)の場合、どうしても利回りを計算してしまいますから、売買金額が低くなってしまいます。
空き部屋の場合は、自己使用の方も購入されますから、賃料を支払うより買った方が徳だと考えて購入される方が殆どです。
有限会社 ツカサホーム
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