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不動産屋が怒鳴り込み!敷金返還でトラブル・・・喧嘩状態です。 
相談日時:2012/02/01
(Q&A No.1268 地域:東京都) 回答数:7件
348
Q.とらじろうさん
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疑問
回答数:7件


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大家初心者で、敷金返還でトラブルがあり困っています。

不動産屋は媒介だけで管理ではありません。
家主から不動産屋に払った手数料は0.5ヶ月と広告料1ヶ月で礼金でカバーできず、持ち出しになりました。

築年の新しいきれいな部屋で退去時に借主が普通の掃除をしただけで、キッチンの油汚れなどはそのままでした。

念のため、不動産屋の出入りのクリーニング業者に見積もりを頼んだ所、11万円。
そんな高いならと、私と妻でかなり清掃しました。

キッチンの油汚れは多い方でしたのでダクトも分解し洗浄しました。

配管分解掃除などもして、さらにエアコン掃除や壁の汚れ取り、1階で庭に面していましたので汚れがひどかった窓サッシの清掃もしました。

油汚れ、配管、窓サッシ、その他の掃除として55000円を敷金と相殺しますと借主に伝えた所、不動産屋が怒鳴り込んできました。

不動産屋は『契約書には、特例に何も書かれていないので、清掃費など敷金と相殺することは出来ない』と言い敷金は全額返還するようにと主張します。

さらに『自分は、家主が敷金と相殺する事を経験した事がない、聞いた事がない』と言い張り、すぐに全額返さないと裁判にすると脅します。

ほとんど喧嘩状態で話し合う余地もまったく残さない勢いです。

こちらは初めて家主となって知識もありませんし、口上もうまくありません。
最初からの経過でまとめると、次の不満・疑問点があります。

1)不動産のネット広告には、物件詳細に備考欄に『清掃費実費』とありましたが、契約書に書かれていなければ無効なのか?

2)広告費がやたら高いけれど違法ではないか?

3)退去後に仲介した不動産屋が、借主に代わって交渉にする事が許されるか?両者は書面では取り交わしておらず口頭・電話で約束したらしいです。

4)家主として『直接、借主と話をしたい』と不動産屋に了解を取るも、借主は電話に出ません。(借主の携帯電話しか連絡手段がなく、おそらく着信番号で家主からだとわかり電話に出ないのだと思います)

5)不動産屋が国交省の敷金トラブルのページを知らないなんてありえませんが、本当なら宅建資格が疑問です。『自分は、家主が敷金と相殺する事を経験した事がない、聞いた事がない』と言い張るのはどうしてでしょうか?

怒鳴り込んできたのは店長ですが、計算書を不動産屋に持って行った時には、店長がおらず、その従業員と話をした時、『業者見積もりの内、ルームクリーニングの項目6万円は請求できます。』とはっきり言いました。同じ会社内で言う事が違うのもおかしな事です。

6)契約書には、原状回復に関する負担区分の一覧表には、借主の負担として『壁・クロス:台所の油汚れ』さらに『水周り:ガスコンロの置き場、換気扇の油汚れ、すす、風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ』と明記されています。
この油汚れ・水垢が立会い時に指摘できたかどうかうろ覚えです。

7)誰に聞いても、国交省に問い合わせても、敷金問題は借主であって私の場合のような逆のトラブルは聞いた事がないといいます。それともよくある事なのでしょうか?
または、こじらせて手数料を取る魂胆かも知れません。

当方素人ゆえ、相談する弁護士などありませんし、多寡だか5万円で何時までも長引かせたくありません。いい知恵・アドバイスをお願いします。

長々とありがとうございました。

こちらの内容は、2012/02/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/02/01

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ベストアンサー
1)不動産のネット広告には、物件詳細に備考欄に『清掃費実費』とありましたが、契約書に書かれていなければ無効なのか?⇒契約書に○○万円を退去時負担すること、と記載すべし

2…
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【お礼】
早々の回答をありがとうございます。

手数料は、家主0.5、借主0.5ですから合法です。
広告費は、他の方の回答にもあるように仕方無い様ですね。

不動産屋は、仲介だけで管理の依頼はしていません。解約・退去後には、次の借主を探す事が本来の仕事だと思います。
手数料・広告費の収入の方が利益が多いはずなのにどうしてでしょうね。

ですから『相当アタマの悪い業者』である事は、間違いありません。

東京ルールがあるかどうか知りませんが、安くした清掃費は借主にもメリットがあるし払うべきですよね。

私は心臓が弱いのですが、喧嘩腰の時には興奮して具合が悪くなり医者にも行きました。

次はもうこの不動産会社には頼みませんし、今後は信頼置ける不動産会社に。お願いします。





とらじろう
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A.不動産会社
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NO.3742
(株)升富
(株)升富
回答日時:2012/02/01

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物件の大きさ等が不明ですので、清掃費の根拠については憶測で判断いたします。了承願います。
業者が11万円の清掃費を見積もりし、その半額で完了できたのであれば、借主には得なはずです。貸主が努力し、業者の半額で抑えたので両者が喜ぶ内容です。よく努力されました。

敷金と相殺する、この表現が不適切です。敷金は預り金であり、精算方法が実費か敷引きとなります。過失を相殺するのではなく、預けた敷金で賄う内容です。修繕内容を入居期間や汚損の内容から貸主、借主の負担を明確にし、借主の負担分を敷金で修繕します。余れば返還です。不足した場合は、追加です。この業者の対応には納得できないと思います。

裁判なら、受けてみてはいかがでしょうか。業者側の清掃であれば、借主に55,000円の余分な負担を強いることになります。貸主が低価格に抑えなければ、借主に損害が発生します。裁判官は良識のある判断をすると思います。ただし、契約書や重要事項説明書で退去に伴う清掃費は、借主の負担とする旨の特約があり、借主が署名捺印している場合です。特約が無い場合、借主に請求するとしても、全額ではなく、特別損耗に該当する清掃費の請求となります。

広告費は実費であれば認められます。無論、貸主(依頼者)の承諾が前提です。

この業者が貸主が媒介契約をしていない上、借主から「敷金返還の取り立て、または回収」を業として行っている場合、弁護士法等に抵触すると思われます。

宅建程度は、単なる試験であり業界では自動車免許と同程度の扱いです。大切なのは、実務に基づいた技量です。関係者に正しい内容を説明することが求められます。契約書の内容も確認が必要ですが、借主に説明した「重要事項説明書」や誓約書等を確認してみてはいかがでしょうか。



【お礼】
早々のお返事ありがとうございます。

築6年で50㎡の1LDKの広さしかありません。

『ハウスクリーニングの清掃費見積もりの一部しか認められない』と国交省のアドバイスもありました。常識的な金額で家主として納得できる金額にしたつもりでした。
『敷金と相殺する、この表現が不適切』とは有難うございます。問答の際にも気をつけないといけませんね。

契約書や重要事項説明書の特約には何も記載がありません。質問の6のように原状回復に関する負担区分の一覧表に借主の負担の範囲が記載されています。
にもかかわらず、不動産屋は、『特約に何も記載されていないから借主に負担はない』の一点張りです。

借主と不動産屋の間に書面の「敷金返還の取り立て、または回収」はありませんが、口約束だけで法的に有効に出来るのでしょうか?

不動産屋が管理も行っている所は、賃料・修繕費の取立てなどしているようですがその場合は、弁護士法に抵触しないのでしょうか?

いずれにしても借主と直接話が出来ない状態ですので、『全額ではなく、特別損耗に該当する清掃費の請求』と明記して書面にて発送してみます。
とらじろう
こちらの内容は、2012/02/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/03

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退去 清掃 請求 契約書 内容証明 契約 仲介 費用 方法 業務 内容 委託 文書 個人 違法 精算 拒否 根拠 清掃費

1)清掃費については契約書に転記していない場合残念ながら請求できません。書いてなくても了承も持てれば大丈夫かもしれません。
2)現在はまだ違法ではありませんが今後仲介手数料の規定金額以上になりますので、違法になることも考えられます。あくまでも委託契約に過ぎません。
3)許されると思います。
4)出てこない場合、残念ですがまずは内容証明を発送してください。
5)あくまでも個人の経験則のことです。否定しても何も出ないし根拠もありません。気にしないでいいでしょう。
6)7)こじらせることも先方の方法としても仕方ありません。しかし、退去後の精算業務は当然行われる内容ですが、立会いを拒否される場合、内容証明を贈り期日前までに立ち会わなければ、任意で費用を計上する糸を文書にて表明するほうが楽であるような気がします。


こちらの内容は、2012/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/02

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負担 借主負担 募集 業者 退去 清掃 内容証明郵便 自然損耗 契約書 内容証明 破損 不動産 入居者 直接 契約 不動産業 窓口 交渉 国土交通省 解決 問題 仲介 ガイド 産業 ガイドライン 内容 退去時 法的効力 効力 回答 入居 貸主 ネット 広告料 委任 不動産業者 根拠 借主 電話 仲介業者 清掃費 引越し 区分

苦労なさっているようですね。項目ごとにご回答差し上げます。

1)国土交通省のガイドラインができてから、自然損耗及び通常損耗は明確に貸主の負担となりました。ネット広告の『清掃費実費』との記載程度では借主負担は求められないでしょう。たとえ契約書に記載されていても難しいと思います。

2)募集活動の内容により一定の広告料は認められています。その不動産業者にお任した時の約束と違う場合は問題です。

3)代理人は本人からの委任があれば基本的に誰でも可能です。入居時の仲介業者が退去時に窓口になるというのは良くある話です。

4)電話に出ることを強制はできませんが、そのような場合は内容証明郵便で法的効力を持たせるケースが多いでしょう。

5)本件は宅建資格とは直接関係ありません。相手の言動は単なる思い付きでしょうから、向きにならず、法律や条令に即した冷静なご判断をなさるべきだと思います。

6)1)でも記載しましたが、借主負担は特別損耗(破損や汚損)のみが原則です。ただ、契約書に退去時に必要な項目や金額が具体的に記載されていれば認められる可能性が高くなります。お客様の内容ですと少し弱いかもしれません。
まずは、通常損耗・自然損耗(貸主負担)と特別損耗(借主負担)の区分けを明確にすべきだと思います。

7)先方の思惑は、恐らくその入居者の引越し先も世話をするということでしょう。いずれにしてもきちんとした根拠に則り交渉することで解決の糸口は見えてくるはずです。

【お礼】
わかり易い回答をありがとうございます。

やはり『通常損耗』『自然損耗』(貸主負担)と『特別損耗』(借主負担)の区分けを明確にすべきですね。
これらの言葉の意味さえ知りませんでしたので、勉強になりました。

特約のタイトルをちゃんと読むと『通常の原状回復義務を超える修繕の特約』となっており、その欄にはまったく記載がありません。
逆に『超えない修繕』で借主負担部分なら請求できそうです。

『きちんとした根拠に則り、交渉することで解決の糸口は見えてくる』この言葉で力になりました。



とらじろう
こちらの内容は、2012/02/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/02

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僭越ながら
貸主様の担当の方は 本当に不動産会社の方でしょうか。

1)不動産のネット広告には、物件詳細に備考欄に『清掃費実費』とありましたが、契約書に書かれていなければ無効なのか?
A、広告でうたっていながら契約書に記載をしていない
それは意図的にされていることと思います。
=貸主様の意向を無視して入居者斡旋を行っていると言えます。
(不動産募集時 貸主様と不動産会社は媒介契約を行います。)

2)広告費がやたら高いけれど違法ではないか?
A、手数料=仲介手数料で有れば 宅建業法の定めるところ賃料の1.05ヶ月分となります。
これにつきましては 借主貸主 合計になります。
借主様から 1.05ヶ月分頂いており さらに貸主様からも0.5カ月頂いている場合は
業法違反になります。
広告費に関しましては 上記事項には当てはまりません
貸主様の承諾次第となります。


3)退去後に仲介した不動産屋が、借主に代わって交渉にする事が許されるか?両者は書面では取り交わしておらず口頭・電話で約束したらしいです。
A,代理者で有れば 委任状を提示して頂いては如何でしょうか。
裁判にされた場合 その不動産会社は 代理者のまま裁判にあたると
非弁行為に抵触する恐れがございます。
※通常退去時で有れば 不動産会社は 貸主様よりの立場になると思います。
通常で有れば 入居者様から その意見を頂いていると貸主様に報告程度と思います。
(※管理委託契約無しの場合)

4)家主として『直接、借主と話をしたい』と不動産屋に了解を取るも、借主は電話に出ません。(借主の携帯電話しか連絡手段がなく、おそらく着信番号で家主からだとわかり電話に出ないのだと思います)
A,電話に出ないので有れば 電話したこと貸主様の電話番号記載の上
お話をしたい事を内容証明にて送付し 記録を残しておいた方が良いと思います。
送付した後 連絡なき場合はほっとけばよいと思います。

5)不動産屋が国交省の敷金トラブルのページを知らないなんてありえませんが、本当なら宅建資格が疑問です。『自分は、家主が敷金と相殺する事を経験した事がない、聞いた事がない』と言い張るのはどうしてでしょうか?

怒鳴り込んできたのは店長ですが、計算書を不動産屋に持って行った時には、店長がおらず、その従業員と話をした時、『業者見積もりの内、ルームクリーニングの項目6万円は請求できます。』とはっきり言いました。同じ会社内で言う事が違うのもおかしな事です。

A、単に担当者の知識不足(思いつきの話)と思います。
怒鳴りこんできたことに関しては 警察に恫喝されたとご相談下さい。
※同じ不動産会社として恥ずかしく思います。

6)契約書には、原状回復に関する負担区分の一覧表には、借主の負担として『壁・クロス:台所の油汚れ』さらに『水周り:ガスコンロの置き場、換気扇の油汚れ、すす、風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ』と明記されています。
この油汚れ・水垢が立会い時に指摘できたかどうかうろ覚えです。

A、記録が無いものに関しては 請求は難しい事と思います。
あくまでも 負担区分表ですので
契約条項に原状回復に関する条項がメインと思います。
(故意・過失は除く)


7)誰に聞いても、国交省に問い合わせても、敷金問題は借主であって私の場合のような逆のトラブルは聞いた事がないといいます。それともよくある事なのでしょうか?
A、今回のケースはごく稀な事と思います。


総合A、
今回のケースは難しい事と思います。
まず、契約書条項・特約事項にハウスクリーニング(清掃費実費)の記載が無い事
不動産の紛争の場合 第一優先事項が原契約書にあり
それらに基づき お話が進むことになると思います。
敷金だけのお話で有れば お返しになる方が宜しいかと思います。

只 その不動産会社の対応等の
落度は否めないと思います。
もし裁判されるので有れば
貸主様は 怒鳴りこまれたことに関しての
精神的苦痛に対する 損害賠償請求をされて見てはいかがでしょうか。

それらを合わせ 今一度
貸主様 借主様 不動産会社の方
三者様にて 改善策お話されて見ては如何でしょうか。
一番のデメリットは不動産会社だと思いますので。







【お礼】
大変わかりやすく、勇気付けられる回答をありがとうございます。

貸主様の担当の方は、フランチャイズの不動産会社の支店長です。

仰るとおり『一番のデメリットは不動産会社』なはずです。

不動産会社の裏・意図が読めません。

退去した方は、マンションを購入しましたので次の物件紹介もありえず、家主を怒らせて信頼を損なってもそのような行動に出る理由は、?です。
勘ぐれば、業者お抱えのクリーニング業者からの見返りが無くなったからか、更なる手数料を家主か借主から取ろうとしているとしか考えられません。

不動産会社は、電話でも高飛車な態度ですので『今後はすべて書面でお願いします』と伝えました。
『精神的苦痛に対する損害賠償請求』は、可能性がありますね。

この10日ほど、面食らう事ばかりでしたが、友人・役所・警察・官庁と相談し知識が豊富になりました。
協力してくれる人も出来、家主として無知・未熟な面がわかり、解決に向け進んでいきます。

ありがとうございました。
とらじろう
【コメント】
どのようなフランチャイズの方かは存じませんが
店舗責任のある方で有れば
個人の感情論等持ち出しては来ないと思います。
(※会社の看板がございますし、わざわざ揉める事にると思いますので)

他にも不動産会社は 多数ございますので
貸主様に 親身になって頂ける不動産会社様を
お探しになられた方が賢明と思います。

有限会社三洋不動産トツカーナ店
【コメント】
ありがとうございます。

『親身になって頂ける不動産会社様をお探しになられた方が賢明と思います。』

仰るとおりで、そういたします。
とらじろう
こちらの内容は、2012/02/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/03

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業者 不動産 不動産業 相談 産業 ルール 不動産業者

都庁に不動産業者を監督する機関がありますので、一度ご相談してみては如何ですか?
不動産業者に落ち度があればきっちり指導してくれますし、東京ルールについても丁寧に教えてくれるはずです。

こちらの内容は、2012/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/02/16

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トラブル 賃貸 経営 賃貸経営

賃貸経営はビジネスである以上、初心者・素人・知識がないといい訳してもはじまりませんし、今後もトラブルに見舞われるだけです。

トラブルにかこつけて、さらなる詐欺などに巻き込まれませんよう、
お祈り申し上げます。


こちらの内容は、2012/02/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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