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投資用のワンルームマンションの運用と売却、自宅にした場合のローンについて

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:すーりやさん
  • 相談日時:2012/01/30(地域:東京都)
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気になった! 108
現在、投資用のワンルームマンションを持っております。
出口をどうするか検討中なのですが、いくつか不明点があり
お知恵を拝借させて頂きたく宜しくお願い致します。

物件は築8年、家賃8.9万で、ローン残高2100万、変動金利2.8%です。
サブリース契約を結んでおり、10%程引かれますが家賃保証があります。
また現在のところ月々の返済額≒家賃です。

考えている選択肢は以下の3つです。また、(1)~(3)のメリット・デメリットについて、主観でも結構ですので皆様のコメントを頂けると幸いです。

(1)月々の返済額を+5万~+10万UP
  なお、収入的には+10万ぐらいまでなら耐えられそうです。

(2)売却。
  以前、いくらで売れるか、2,3の不動産屋の方に質問したところ、
  妥当なところで1500-1600万、場合によっては1700-1800万との
  ことでした。仮に、1500万で売却できたとした場合、残りの600万も一括で清算
  する必要があるのでしょうか?。手持ちの資金は5,600万程です。

(3)投資用ワンルームマンションに引っ越して自分が住む(自宅にする)+ローンの借り換え
  自宅になれば、金利の安い住宅ローンに借り換え可能でしょうか。
  なお、現在、丁度、空室です。

以上、宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2012/01/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
㈱アルプス建設
回答日時:2012/02/03

(1)サブリース契約になるので、10%とはしょうがないですね。一つ注意して欲しい事は家賃保証が付いているのかです、中には入居者が入居しない間は家賃が発生しない契約もいあります。築浅の物件は支払いも厳し…

続きを読む
【お礼】
ご回答ありがとうございました。

契約内容を確認したところ、空室時でも家賃が保
証してもらえますが、退去費用はオーナー持ちです。
退去された年は、年20%前後ぐらいになりそうです。
管理料の高低以外に、空室時の保証や退去費用がどう
なっているのかも重要なのですね。私は初めての物件
だったので、こういうものだと疑問もなく納得してま
した。

しかし、投資用マンションはやはり長期の勝負です
か・・・。仮に、現時点で収益性厳しいとなった場合
は、売り急ぐよりも、早くローンを返済するなり自分
で住むなりした方が選択としてはベターということ
でしょうか。


すーりや
こちらの内容は、2012/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/01/31

各項ごとにご回答いたします。
(1)返済額を増やすというのは健全な対処法だと思います。日常生活にもある程度余裕を持たせた額を決定の上、表計算ソフトでシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。
(2)売却は一つの選択肢ですが、問題は残債務です。当然一旦全て借金返済をしなければ抵当権は外してもらえません(実質売却できません)。不足分を何らかの形で工面する必要があります。
(3)これはお客様の生活が制約されてしまいますが、住宅ローンに借り換えられれば非常に良い案だと思います。ただ、家賃保証があるのでしたら、家賃収入より更に安い物件に入居することでより返済を早めることが可能だと思います。住宅ローンに借り換えられなかった場合は検討なさってみてください。いずれにしましてもある程度お客様の我慢が必要となります。

【お礼】
ご回答、ありがとうございました。

「家賃収入より更に安い物件に入居することで
より返済を早める」というのは、我慢はさてお
き、全く思いつきませんでした。選択肢のひと
つとして掘り下げてみたいと思います。

住宅ローンへの借り換えについては、1社だけ
ですが金融機関に問い合わせたところNGとの
ことでした。
すーりや
こちらの内容は、2012/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/01/31

(1)につては、早く返済してしまうかどうかだと思います。
(2)については、売却代金よりローン残高が600万円多いと言うことだと思うので   すが、所有権移転の際抵当権を抹消して貰うためには全額返済する事が必要にな   ります。
(3)については、現在2.8%であれば住宅ローンの金利とあまり変わりませんし、   実際に居住しないと住宅ローンは組めません。

管理料10%で家賃保証して貰っているのであれば、現在の管理を続けることが一番のような気がします。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

やはり、妥当なところは、現在の管理を続ける
ことなのですか・・・。あと、住宅ローンの
金利と差が無いというのでは(3)はあまり
メリットがなさそうですね。
すーりや
こちらの内容は、2012/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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