投資用のワンルームマンションの運用と売却、自宅にした場合のローンについて|お悩み大家さん

×
不動産投資
専門家に相談
その道のプロ
交流する
月刊誌
←賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 売却 > 投資用のワンルームマンションの運用と売却、自宅にした場合のローンについて
解決済み
  • twitter
  • facebook
  • line
投資用のワンルームマンションの運用と売却、自宅にした場合のローンについて 
相談日時:2012/01/30
(Q&A No.1264 地域:東京都) 回答数:3件
152
Q.すーりやさん
このQ&Aは役に立った
いいね!の数 0
☆☆☆☆☆
NO.00001631
すーりや
すーりやさん
疑問
回答数:3件


▼専門家の方の回答を
お願い致します。

回答する

>> このQ&Aは役に立った

関連キーワードから
質問を見る
物件 空室 保証 サブリース 不動産 投資 契約 住宅 質問 マンション ローン 清算 家賃 売却 サブリース契約 リース 不動産屋 家賃保証
現在、投資用のワンルームマンションを持っております。
出口をどうするか検討中なのですが、いくつか不明点があり
お知恵を拝借させて頂きたく宜しくお願い致します。

物件は築8年、家賃8.9万で、ローン残高2100万、変動金利2.8%です。
サブリース契約を結んでおり、10%程引かれますが家賃保証があります。
また現在のところ月々の返済額≒家賃です。

考えている選択肢は以下の3つです。また、(1)~(3)のメリット・デメリットについて、主観でも結構ですので皆様のコメントを頂けると幸いです。

(1)月々の返済額を+5万~+10万UP
  なお、収入的には+10万ぐらいまでなら耐えられそうです。

(2)売却。
  以前、いくらで売れるか、2,3の不動産屋の方に質問したところ、
  妥当なところで1500-1600万、場合によっては1700-1800万との
  ことでした。仮に、1500万で売却できたとした場合、残りの600万も一括で清算
  する必要があるのでしょうか?。手持ちの資金は5,600万程です。

(3)投資用ワンルームマンションに引っ越して自分が住む(自宅にする)+ローンの借り換え
  自宅になれば、金利の安い住宅ローンに借り換え可能でしょうか。
  なお、現在、丁度、空室です。

以上、宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2012/01/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

お気に入りに登録
A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2012/02/03

関連キーワードから
質問を見る
負担 管理 退去 物件 契約書 保証 サブリース 投資 入居者 経費 契約 住宅 マンション ローン 費用 家賃 支払い 入居 売却 サブリース契約 リース 退去費用 家賃保証 一般管理 管理会社 収益

ベストアンサー
(1)サブリース契約になるので、10%とはしょうがないですね。一つ注意して欲しい事は家賃保証が付いているのかです、中には入居者が入居しない間は家賃が発生しない契約もいあります。築浅の物件は支払いも厳し…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

契約内容を確認したところ、空室時でも家賃が保
証してもらえますが、退去費用はオーナー持ちです。
退去された年は、年20%前後ぐらいになりそうです。
管理料の高低以外に、空室時の保証や退去費用がどう
なっているのかも重要なのですね。私は初めての物件
だったので、こういうものだと疑問もなく納得してま
した。

しかし、投資用マンションはやはり長期の勝負です
か・・・。仮に、現時点で収益性厳しいとなった場合
は、売り急ぐよりも、早くローンを返済するなり自分
で住むなりした方が選択としてはベターということ
でしょうか。


すーりや
【関連記事】
A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2012/01/31

関連キーワードから
質問を見る
物件 保証 家賃収入 住宅 問題 ローン 家賃 回答 入居 売却 対処法 家賃保証

各項ごとにご回答いたします。
(1)返済額を増やすというのは健全な対処法だと思います。日常生活にもある程度余裕を持たせた額を決定の上、表計算ソフトでシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。
(2)売却は一つの選択肢ですが、問題は残債務です。当然一旦全て借金返済をしなければ抵当権は外してもらえません(実質売却できません)。不足分を何らかの形で工面する必要があります。
(3)これはお客様の生活が制約されてしまいますが、住宅ローンに借り換えられれば非常に良い案だと思います。ただ、家賃保証があるのでしたら、家賃収入より更に安い物件に入居することでより返済を早めることが可能だと思います。住宅ローンに借り換えられなかった場合は検討なさってみてください。いずれにしましてもある程度お客様の我慢が必要となります。

【お礼】
ご回答、ありがとうございました。

「家賃収入より更に安い物件に入居することで
より返済を早める」というのは、我慢はさてお
き、全く思いつきませんでした。選択肢のひと
つとして掘り下げてみたいと思います。

住宅ローンへの借り換えについては、1社だけ
ですが金融機関に問い合わせたところNGとの
ことでした。
すーりや
こちらの内容は、2012/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2012/01/31

関連キーワードから
質問を見る
管理 管理料 保証 住宅 ローン 全額 家賃 売却 家賃保証 全額返済

(1)につては、早く返済してしまうかどうかだと思います。
(2)については、売却代金よりローン残高が600万円多いと言うことだと思うので   すが、所有権移転の際抵当権を抹消して貰うためには全額返済する事が必要にな   ります。
(3)については、現在2.8%であれば住宅ローンの金利とあまり変わりませんし、   実際に居住しないと住宅ローンは組めません。

管理料10%で家賃保証して貰っているのであれば、現在の管理を続けることが一番のような気がします。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

やはり、妥当なところは、現在の管理を続ける
ことなのですか・・・。あと、住宅ローンの
金利と差が無いというのでは(3)はあまり
メリットがなさそうですね。
すーりや
こちらの内容は、2012/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



会員登録
     不動産売却に関連した新着相談
区分マンション売却の際、入居者トラブルの告知義務は?
空室対策?売却?賃貸経営12年目(ワンルーム8部屋、賃貸併用一棟)今後の方向性について
アパート売却の際に入居者の許可は必要?
現状有姿で賃貸借契約した場合エアコンの修理は誰負担?
昭和35年築で賃借人がいる建物の売却は可能?

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

『成功経営者』への近道とは?
[特集]
⇒ 今だから話せる成功者の裏話!

PAGE TOP