設備の良い駅近新築物件が満室にならないのはなぜでしょうか?|お悩み大家さん

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設備の良い駅近新築物件が満室にならないのはなぜでしょうか? 
相談日時:2008/05/05
(Q&A No.126 地域:京都府) 回答数:10件
202
Q.purinさん
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NO.00000641
purin
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回答数:10件


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設備 募集 管理 物件 満室 賃貸 入居者 マンション 入居 建設 工事 オーナー 連絡 防犯 防犯カメラ 新築 オートロック 管理会社
現在新築マンションを建設中です。

10月から入居開始なのですが、11戸中、申し込みが4件しかありません。

駅から徒歩3分で、オートロック・オール電化・防犯カメラ付等、 最新の設備で整えています。
賃貸管理会社に入居募集をお願いしてます。

しかも、工事完成は夏頃だったのに、 オーナーの了解なく賃貸管理会社社長の一声で、秋まで延期され、 半分も入居が決まっていない状態です。

もし、入居者が遅れるような状態だったら不安で仕方ありません。
会社に毎日連絡をし、何とか満室にしてくれる様、頼んでいますが、 社員も腰が重い様子です。

これは、時期が悪いのでしょうか?
会社に能力が無いのでしょうか? 他になにか考えられますでしょうか?

宜しくお願いします。

こちらの内容は、2008/05/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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NO.00000028
(株)升富
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回答日時:2008/05/05

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管理 客付け 保証 更新 賃貸 入居者 方法 営業 家主 入居 保証金 礼金 適正 電話 更新料 賃貸条件 敷金 フリーレント 賃料 管理会社

ベストアンサー
賃料は適正ですか。
賃貸の条件をご確認されてみては
どうでしょうか。 敷金、礼金、更新料不要、保証金無し
またはフリーレント1ヶ月など、入居者が
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A.
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NO.411
回答日時:2008/05/05

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建物 責任 募集 管理 退去 空室 保証 賃貸 事例 家主 家賃 値上げ 入居 相場 要件 立地条件 新築 賃料 管理会社 ポイント

賃貸の場合、ご存知のことと思いますが毎年3月が入居・退去のピークです。
しかしながら、ここ最近では以前ほど3月集中がなくなり、平年化しています。
時期的には決して悪くはないかと考えます。  立地条件は変えることができません。ここでキーポイントになるのが募集賃料です。
相場賃料をベースに設定されるものですが、新築というセールス
ポイントが加算されています。
 ちなみに家賃を設定したのはその会社になりますか?それで家主様が
同意したということでしょう。
 管理会社によっては新築し素人の家主様を保護・もしくは、募集賃料に
責任をもてるというところであれば、新築後、空室の場合、条件付で家賃を
保証するところもあります。
  
 反響等が少ないとなると、必然的に募集賃料を見直す必要があります。
ただ、その金額が今後、その建物の最高額の賃料となるわけです。
今後、値上げの可能性は少ないと考えてください。
もちろん、経済情勢の変化や周辺近隣の整備(駅や道路)などの
加算要件は別とします。  会社自体に不信感がおありでしたら、その会社が過去に行なった事例など
お尋ねになるのも参考になるかと思います。
 

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回答日時:2008/05/05

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設備 募集 不動産会社 満室 不動産 相談 損失 家賃 相場 新築 賃料

駅徒歩3分の新築で設備にも自信があるのに申込みが無いのは、
相場より家賃が高すぎるという事でしょう。
探している人が少ないとうい事もあるでしょうが、
探している人が少ない場所なら家賃も下げなきゃダメな場合が多いです。
不動産会社とよく相談して、家賃を下げてでも満室にしないと損失は大きくなりますよ。
当社エリア内でも新築時に募集に苦労ケースを最近よく見かけますが、
ほとんどの原因は高い賃料ですから。
あるいは賃料設定した会社が原因とも言えますが・・・

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募集 業者 物件 満室 改定 賃貸 問題 方法 営業 家主 内容 入居 広告料 連絡 新築 賃料

お気持ちをお察しいたします。
物件の間取り・条件等の詳しい内容がわかりませんので、
一概にはお答えしかねますが、
まず推測される事は<賃料設定が高い>という可能性があります。

時期につきましては、春先の1〜3月完成が一番良いのは当然ですが、
少なくとも夏場よりは10月の方が入居募集には適していると考えられますので、
家主様の許可なしに入居開始時期を延期した事を除けば、
年間を通して秋は2番目に良い時期ですので、問題は無いとお考え下さい。

また、会社に毎日連絡をして頼んでいるにも関わらず社員さんの腰が重いという事は、
少し気になる事柄です。少なくとも時期が原因ではありません。
残った7戸については、現場を見てみないと判らないような
マイナス要因がある可能性もあります。

最後に、賃貸業界の裏話的なお話になりますが、新築・中古を問わず満室にする為には、
所謂<広告料>を増額する事が一番早いという事は紛れも無い事実です。
多くの賃貸業者達は、その営業マンも含めて、大変 <現金な方々> です。
売り上げを1万円でも多く上げる方法を常に模索しておりますので、
設定賃料の改定と併せて一度ご検討をなさる事もお勧めいたします。

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募集 業者 賃料

はじめまして。
ご様子からするに募集賃料が高いのでは?
秋の移動シーズンですからお客様はかなり活発に動いてますよ。
同業者に斡旋を依頼する資料の配布機関もあります。
条件を見直して再度広告募集に力を入れてもらうのがよろしいのではないでしょうか。

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建物 管理 業者 請求 不動産 不動産業 取引 仲介 土地 産業 違反 不動産業者 相場 業法違反 新築 管理会社

土地柄や間取りや相場などがわかりませんが
一般的に新築はどこの不動産業者も欲しいはずです。
管理会社の宣伝不足もあるかもしれません。
早く決めたいのであれば、他の不動産業者が決めても
100%の仲介手数料が行くように謝礼として
出している場合もあります。
ただし、業者が請求したら宅地建物取引業法違反です。

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募集 業者 物件 空室 保証 不動産 賃貸 媒介 家賃 不動産屋 家賃保証 新築 建築

建築状況まで確認しないとなんとも申し上げられないですが、
基本的に施工会社と、賃貸を募集する不動産屋はつながっています。
おそらく決まらない原因は口裏合わせてくると考えられます。
通常は東京だと新築物件は空室の場合でも家賃保証しております。
今任せていらしゃる不動産屋の財源がどのくらいあるのか存じ上げませんが、
新築を任せてもらう以上、死に物狂いでやります。
いろんなところに広告をかけてすぐ決めます。
私ならもっと積極的な業者に競争させて自分の物件は埋めます。
おんぶにだっこだとずっとそのままになってしまいますよ。
今後のことも考えていった方が宜しいでしょう。
一般媒介に切り替えた方が賢明です。

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管理 満室 大家 大家さん 入居 建設 住まいの情報館 管理会社

花巻・住まいの情報館
ホームライフサポートの佐々木です。 入居がなかなか決まらないと大家さんとしては
心配になりますよね。 管理会社の能力などを疑いたくなる気持ちは
わからないわけではありませんが、それよりはむしろ
「借りる側」の立場から考えて、入居促進の条件を
提示してみてはいかがでしょうか? その方が建設的であるし、早く入居も決まると思いますよ。 「何が悪いのか?」を考えるのは確かに必要ですが、
「どうしたら入居が決まるのか?」を考えた方が近道ですよ。 早期に満室になるといいですね。

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設備 募集 管理 不動産会社 物件 満室 サブリース 管理形態 不動産 マンション 問題 回答 入居 オーナー リース 相場 電話 借り上げ 新築 賃料 管理会社

ご回答いたします。
入居時期は夏ごろより秋口の今がいいと思います。
夏はどちらかというと不動産会社としてはあまり動きがない時期なので。
募集を夏ごろから秋頃になったのはこの業界ではママあることですが、
オーナー様の了解を得ないでというのはその会社管理会社としての資質が
どうかと思います。
ただし、管理形態がサブリース方式と言って会社がオーナー様から
一括で借り上げる方式であれば問題ないかと思います。 マンションの賃料は近隣相場と比べていかがでしょうか?
近隣の新築マンションと比べて変わりないのなら問題ないですが、
あまり新築で設備もいいからと高い値段を設定すると入居できる資力のある人に
限られてしまうので、満室まで時間がかかるかと思います。 電話だけでなく、実際にオーナー様姿を見せ、募集条件来客数などを
聞かれたらいかがでしょうか?
身近に感じるオーナー様の物件であれば印象が違うかもしれません。

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A.不動産会社
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回答日時:2010/11/12

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不動産会社 満室 不動産 部屋 インターネット ネット 相場 適正 新築 賃料

賃料の設定をその不動産会社がおこなっているのであれば、その会社に能力がないことも疑いを持っていいと思います。

Purinさんの希望賃料と近隣相場に当てはまるかをインターネットなどで確認してみてください。

新築で賃料が適正であれば完成時にはあと7部屋ならば(ほぼ)満室で迎えられると思います。

こちらの内容は、2010/11/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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