家賃滞納者にも、立ち退き料は支払わなければいけない?|お悩み大家さん

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家賃滞納者にも、立ち退き料は支払わなければいけない? 
相談日時:2012/01/26
(Q&A No.1259 地域:愛知県) 回答数:9件
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Q.義父が大家さん
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疑問
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義父が大家をしているアパートがあります。

2階建ての全6部屋のアパートです。

経営赤字と、建物がだいぶ老朽化のため、取り壊しか建て替えを考えているのですが、
6部屋の内、4部屋が家賃滞納者です。

一応4ヶ月以上滞納すると、強制退去を命じられるようなのですが、4ヶ月目になろうとすると、1か月分の家賃を払っているようです。(詳しくは教えてくれない)

家賃滞納のために経営も厳しくなっており、建物も老朽化して、修繕もままなりません。

このように、家賃滞納者にも、立ち退き料は支払わなければいけないのでしょうか?

素人目にみて、滞納者のせいでうちが赤字になっているのに、どうして支払わなければいけないのだろうか?と思ってしまいます。

こちらの内容は、2012/01/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2012/01/26

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ベストアンサー
立退き料は必ずしも払うものではありません。
入居者が退去すれば良いのです。
【正当事由】が無ければ強制力が無いので一般的に立退き料を支払っているだけです。
<…
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A.不動産会社
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回答日時:2012/01/27

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滞納者に立ち退き料を支払う必要はありません。
強制退去も滞納が4ヵ月以上と言うこともありません。
6部屋の内4部屋も滞納されているのであれば、早々に滞納家賃を催促し期日までに支払わない場合は、退去してほしい旨を配達証明付き内容証明を送付して下さい。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/01/27

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立ち退きで一番問題になるのはやはりお金なのです、「事情はよくわかりました、引っ越ししたいのですがお金がなくて・・・」と言われればそれっきりです。
厳しい言い方をすると、滞納は貸主にも責任の一端が有るのです、許してしまったという責任が。
その為にも不動産業者を介して契約されているのでしょうから業者にも協力してもらいましょう。
質問の文章にも書かれていますがアパートを持つということは立派な「経営」ですからね。

具体的な交渉としては、未納分を立ち退き料に算入し交渉することでしょう、例えば立ち退き料10ヶ月分で纏まれば(もちろんキチンと書面で立ち退き期限も明記の上)差引6ヶ月分を支払って出てもらう・・・というように。
ただし、話の持っていき方や書面のタイミングはプロである業者に任せた方が良いかもしれません。

どちらにしても相当のお金は掛かるものと考えてください、入居者にしても生活の拠点を動かさなくてはならない一大事なのですから。

こちらの内容は、2012/01/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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回答日時:2012/01/27

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立退き料と延滞は別々に考えた方がいいかもしれません。
契約解除の目安となる延滞期間は3ヶ月になりますので、内容証明を送って契約解除をしてしまうのも良いかもしれません。ただ、法的には明渡訴訟をしなければなりませんので、その段になって延滞解消をされてしまうとまた話がややこしくなってしまいます。
立退き料は入居者に退去を合意をしてもらうためのものです。必要が無ければ払う必要はありません。延滞している入居者は普段責められているこのタイミングで強気に出てくる可能性もあります。
延滞の状況で立退き料を払うとするならば、想定している立退き料から延滞分を差し引いて支払うような交渉も必要になってくるのではないでしょうか。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/01/27

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6部屋中、4部屋の滞納、家賃管理はどのような方法で行っていたのでしょうか?
家賃管理の基本は、月末までに翌月分の家賃が入ってなければ、本人にすぐに
連絡(電話、書面など)を取り対応する事が基本です、数日間チャレンジして
連絡が取れなければ、保証人に連絡して対応をしてもらうこととなります。

督促と立ち退きと、別々に対応をしていく事が重要です。
一緒に考えてない方が、話はスムーズに進むと思います。

まず、滞納者に対して、本人、保証人両方に内容証明郵便で家賃の督促をされては
いかがでしょうか!
※ 相手の出方を見て次の対策に移ります!数件はこれだけで解決するかもしれません。

立ち退きの交渉をする際には、引っ越し費用、次回の不動産の初期費用及び
現在住んでいる建物のフリーレントサービスなど入居者との交渉には必要な経費となります。
※ ご自分でやられるよりは、故意にしている不動産会社に相談された方がいいと思います。

『今後の確認事項として・・・』
経営が厳しくなっているのが、滞納がある事がだけが原因なのか?
※ それ以外に、昨今の景気による家賃下落など・・・その他理由は・・・
滞納が改善すれば、経営が安定するのか? いつまでに支払を完済する計画なのか?
建物の老朽化を改善(10年以上存続)する為にはいくらの工事費用がかかるのか?
新築を建てた時に、いくらの費用が発生して、いくらの家賃収入になるのか?
※ 総支払額、何年ローン
立ち退きして、売却した場合にはいくらの費用が残るのか。※ 立ち退き費用も含む
さまざまなケースを考えて、今後の資産活用をする事をお奨め致します。

こちらの内容は、2012/01/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/01/28

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滞納者の対応は、地道な作業です。大家さんにて回収しようとしても、今までが滞納が続きているので、先方(借主)は滞納することに麻痺している傾向があります。立ち退きの交渉をしても金銭的に大家様の方で譲歩しない限り出ていかないでしょう。理不尽ですが、『貸し負け』ですね。
解決策その1
滞納していることは、事実なので、法的手段に出ることです。支払い督促の内容証明を出して下さい。その後、一定期間支払いがない場合、契約を解除する内容証明を出します。そこまですれば、後は、弁護士さんにて少額訴訟及び引き渡し命令を出してもらう他ないですね。
解決策その2
大家さんもしくは、専門業者にてコンコンと滞納者に支払いを督促し続けるしかありません。
今までが督促していて払わない人がいきなり支払えるはずがないからです。私の経験上3ヶ月滞納した入居者は、かならずと言っていいほど、出て行くところがないだけです。しっかり、話を聞いて受け入れ先を傾倒する他ありません。
因みに老朽化による建物の取り壊しは、正当事由になりますが、お金が必要なケースがほとんどですね。

こちらの内容は、2012/01/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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回答日時:2012/01/29

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建て替え等の計画は、具体的に有るのですか?
もし建て替えが決定しているのでしたら、滞納者に対する督促は控えめにし
立ち退き交渉の時のカードとして利用すれば良いのでは無いかと思います。
但し、建て替えの計画が具体的では無い場合は、すぐに督促をしてください。
先ずは電話か手紙で督促して次に内容証明を送り、当然滞納金の支払いはないでしょうから
明け渡しの訴訟を起こしましょう。(滞納者には建て替えや、立ち退きの話は一切しないで下さい。それを知ると滞納者が駆け引きをしてきます。あくまでも家賃滞納者を追い出す立場で話を行いましょう。)
※「建物明け渡しの訴訟」や「支払督促」等の手続きは難しく感じますが、一度経験してしまえばそれほど難しい手続きでは有りませんよ。

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回答日時:2012/02/04

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不動産会社 滞納 退去 契約書 弁護士 立ち退き料 賃貸借契約 不動産 賃貸 入居者 契約 相談 問題 部屋 立ち退き 入居 賃貸借 対応 賃貸借契約書

立ち退き料は基本的に払うものではありません。

賃貸借契約書の約款等を元に対応しますが、後は各入居者との話し合いで
どうなるかです。
問題は退去できない状況があれば無理にとはいきませんので。

1,2ヶ月での対応にはなりませんので長期的に今後どうするのかまず不動産会社との
話し合いが必要です。また弁護士への相談も必要になるかもしれません。

すでに4部屋滞納中という異常な状態がどうかとは思いますが
今後の対応は方針によって決まると思います。

こちらの内容は、2012/02/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/04/08

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管理 滞納 退去 物件 保証人 トラブル 支払い義務 立ち退き料 保証 履行 滞納額 入居者 直接 相談 質問 交渉 訴訟 滞納者 株式会社 内容 利益 立ち退き 家賃滞納 家賃 理由 回答 支払い 建て替え 入居 滞納家賃 明渡 家賃滞納者 賃料 管理会社 ポイント

滞納トラブル専門の管理会社、株式会社オリエントの山本と申します。

さて、早速ですが、質問内容に回答いたします。

「立ち退き料を払わず、任意退去してもらう方向で交渉するべき」です。

交渉する上で最も大切なことは、「建て替えについての情報を決して家賃滞納者にもらさないこと」です。

事前に情報が漏れたことによって滞納者に居すわられると、立ち退き料を払い、さらに滞納家賃も回収できないという最悪のシナリオになりかねません。

立て替えの情報は隠し、「交渉のポイントを滞納家賃による退去に限定」してください。

退去させるといっても、今回のケースだと明渡訴訟はお勧めできません。

なぜなら、判決が出るまでの間は賃料の支払いが望めないからです。

また、仮に明渡が完了したとしても、その頃には滞納額が高額になっており、回収が困難になります。

このような理由から、明渡訴訟の前に、対面での退去交渉を行い、任意退去へ導くことをお勧めします。

退去交渉といっても、一方的で強硬な交渉はお勧めしません。

まずは不履行されると分かっていても滞納入居者の言い分を聞き、入金約定を設定してください。

そして、不履行されると同時に退去交渉に入りましょう。(この手順を踏むことで滞納入居者を納得させやすいため)

交渉の際には、滞納入居者に「退去することの利益」と「退去しないことの不利益」をしっかりと理解させます。

いずれにしろ滞納家賃が支払い義務がありますので、退去し、債務額を確定することは入居者の利益にもなります。

特に保証人がいる場合は保証人もうまく巻き込み、協力者として交渉に利用させてもらいます。(保証人にとって滞納家賃が増えることは不利益でしかないため)

私たちの場合、1ヶ月以内で約8割の案件が任意退去に至っています。

個別案件のご相談は直接お申し付けください。

義父様の物件の立て替えがうまくいくことを祈っております。


こちらの内容は、2013/04/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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