アパート入居者が音信不通!家賃未払い金の回収について|お悩み大家さん

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アパート入居者が音信不通!家賃未払い金の回収について 
相談日時:2011/12/23
(Q&A No.1227 地域:東京都) 回答数:7件
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Q.hhさん
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NO.00001591
hh
hhさん
疑問
回答数:7件


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東京下町のアパートのオーナーです。

アパートは、管理会社を使わず自主管理しています。

1年半くらい前、空き室の募集をかけたところ、地元の不動産会社から、その不動産会社の社員(50歳位の男性)を紹介されました。

契約の際、3人で会い、連帯保証は?と私が尋ねたろころ、その不動産会社の社長が、うちの社員だから、私が保証するので問題無いと言われ、その言葉を信じて、連帯保証無しで、その不動産会社の仲介で、その男性社員と契約しました。

毎月、家賃の支払いが遅れがちだったのですが、ついに今年の9月、10月、11月の家賃が振り込まれなくなり、その男性社員と全く連絡が取れなくなりました。

内容証明を送りましたが、もう部屋に住んでいないようで、受け取ってもらえません。

会社社長に問い合わせると、会社を辞めて、その社長も連絡がまったく取れない、とのことです。

この場合、この不動産会社の社長に未払い金を請求してよいのでしょうか?いまとなっては、この社長は、保証するなんて、そんなことは言ってないと、しらをきっています。

契約書は、この不動産会社の書式で、媒介・代理・貸主業者という欄に、この会社の社印と東京都知事免許番号と社長の名前があり、宅地建物取引主任者の欄に、この会社の社長のハンコと登録番号があり、貸主の欄に私の住所と名前とハンコ、借主の欄に、この社員の名前と旧住所とハンコが押されています。

しかしながら連帯保証人の欄は空欄です。今後どうしたらよいか、どのように未払い金を回収できるか、教えていただきたく、どうぞよろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2011/12/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/12/23

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>>どのように未払い金を回収できるか?
未払い家賃の回収は難しいでしょう。
今後はきちんと連帯保証人を付けるか、家賃保証会社加入をお勧め致します。
家賃保証会…
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A.不動産会社
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回答日時:2011/12/23

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負担 責任 管理 滞納 連帯保証人 保証人 保証 入居者 自主管理 入居 口約束

自主管理で3ヶ月分の滞納は自己責任です。
連帯保証人の欄が空欄も自己責任です。
口約束で数万円を負担する人は居ないと思います。

次の入居者を探して下さい。

こちらの内容は、2011/12/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/12/24

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不動産会社 業者 連帯保証人 請求 保証人 契約書 保証 不動産 入居者 契約 不動産業 相談 土地 産業 入居 免許 口約束

契約書の連帯保証人の欄が空白でも、民法上は口約束で契約が成立するので、不動産会社に請求しつづけてください。
又、土地知事免許の業者であれば都庁に不動産業を監督する部署がありますから、ご相談の上指導してもらうようにしてください。
今後入居者の選定と契約は、もっと慎重に行ってください。

こちらの内容は、2011/12/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/12/24

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管理 不動産会社 連帯保証人 契約解除 裁判 請求 保証人 残置物 明け渡し請求 裁判所 保証 不動産 契約 相談 問題 仲介 費用 有効 処分 家賃 回答 口約束 証拠 明け渡し 簡易裁判 トランクルーム

ご回答申し上げます。
まず、未収家賃につては、回収は難しいと考えて下さい。
その不動産会社社長に言っても、「言った、言わない」の話になるだけでしょうから!
基本原則としては、口約束でも有効なのですが、その証拠が無いでしょう。
気長に話をして、支払ってもらうようにしてみては如何でしょうか?
次に、現状の打破をするためには、明け渡しをしてもらう事が必要です。
簡易裁判所に相談してみて下さい。
明け渡し請求、若しくは契約解除の公示をする手があると思います。
中に残置物がある場合が問題です。
勝手に処分などしたりすると、後で現れて訴えられることにもなりかねないです。
費用は掛かりますが、法的に処分するか、どこかトランクルームに保管するかがお勧めです。
但し、移管する際には、動産の一覧表を作り、写真を撮りしっかり証拠を残しておくことが望ましいでしょう。
あとあと問題にならないように気を付けてください。
今後は、しっかりした不動産会社に仲介を頼み、連帯保証人を必ず付けることをお勧めします。
この際ですから、地元のしっかりした不動産会社に管理をお願いして、今回の件についても協力してもらう事も一つの手だと思います。

こちらの内容は、2011/12/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/12/25

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建物 不動産会社 契約解除 相殺 残置物 強制執行 不動産 契約 取引 費用 行方不明 処分 名義 明渡 残置物処分 敷金 賃料 金融機関

建物明渡しと未払い賃料を求めて訴えを提起します。
(契約解除の意思表示は訴状を以って同時に行えば、公示送達の回数が減るかと思います。)
相手(被告)は行方不明ですから、勝訴できるでしょう。
債務名義(判決の正本)を取得できれば、この債務名義も公示送達することによって強制執行に着手することができます。
まず、明渡しと動産執行の申立てを同時に行います。これだけでは、ほとんど回収の見込みはなく費用がかなり掛かりますが、こうしないと適法な残置物処分もできないのですから仕方ないかもしれません。
次に債務者を雇用していた会社の社長から、給与が振込みであった場合はその振込み先口座を聞き出します。また、債務者にまだ支払われていない給与・賞与・退職金があるかどうかも聞き出して下さい。
これらを確認できれば、債務者の取引金融機関と給与支払者である不動産会社に対して債権差押命令の申立てを行います。
これだけやって回収できないときには、敷金(の相殺)だけであきらめるしかないと思います。

こちらの内容は、2011/12/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/12/26

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負担 保証人 契約書 保証 契約 証拠

どうやら契約書上は保証人はいらっしゃらないようです。
ただ、契約当時その社長が「保証をする」とおっしゃったのでしたら、きちんと誠意を見せてもらうべきだと思います。
メモ程度でも構いませんので、何かそれを証明できるものはございませんか?
証拠を元に社長に保証人としての責めを負担してもらうべきでしょう。

こちらの内容は、2011/12/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/01/24

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連帯保証人 立証 保証人 保証 保証会社 入居者 契約 問題 リスク 内容 行方不明 理由 入居 名義 証拠

社長が保証するので問題無いというのであれば保証人か会社名義で契約を勧めればよかったとは思いますが。
保証会社がある現在、基本的にいろいろ理由をつけての連帯保証人空欄は現在ではかなりリスクが高いです。

今後どうしたらよいか、どのように未払い金を回収できるかとの内容ですが
保証とは未払い金を保証するのか、信用できる人と保証するのか曖昧で社長からの回収は難しいと思います。
そんなことを言っていないという状態で証拠があれば良いですがなければ口頭契約の立証は難しいです。

入居者の行方不明調査に移行すれば良いと思います。


こちらの内容は、2012/01/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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