一般賃借契約で戸建を賃貸、更新の特約について相談です。|お悩み大家さん

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一般賃借契約で戸建を賃貸、更新の特約について相談です。

解決済み 回答数:7件
  • 質問者:ミサワさん
  • 相談日時:2011/12/14(地域:千葉県)
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気になった! 160
6年前に、転勤のため、一般賃借契約で自宅の一戸建を貸し出しています。

2年毎更新してきました。

当初は口頭約束で最長4年で戻る予定だったが、結局お互いの都合で6年目になってしまいました。

来年2月契約更新する時に、2年後の更新はしないという特約を入れようと思っていますが、借側は同意した場合、2年後、いかなる場合でも(借側の状況が変わっても)法律上は借側が建物を明け渡さなければならないですか?

ご知恵を貸して頂くようお願いいたします。
こちらの内容は、2011/12/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
建築・設計会社
(有)廣建設
回答日時:2011/12/15

回答申し上げます
次回(2年後)更新を望まないのであれば契約形態を
定期賃借契約に変えることが望ましい
その場合でも退室時揉める事が多い
質疑内…

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【お礼】
アドバイスありがとうございます。

契約は不動産業者の仲介を通しています。
当初不動産業者に定期借家契約を依頼しましたが、仲介業者がどういう理由か分からないですが、
一般借家契約書にしてしまいました。今、担当者から自分の責任で入居者と話をつけて2年後に更新しないことを特約として契約書に一筆を書くと進められました、出る条件として一部費用は担当者自分が出しますと言われました。三方の信用でうまくいくならいいですが、こんな示談で何か法律上、担保できるやり方がないでしょうか?(例えば公証書を取ることは有効ですか?)

よろしくお願いします。
ミサワ
【コメント】
アドバイスありがとうございます。

契約は不動産業者の仲介を通しています。
当初不動産業者に定期借家契約を依頼しましたが、仲介業者がどういう理由か分からないですが、
一般借家契約書にしてしまいました。今、担当者から自分の責任で入居者と話をつけて2年後に更新しないことを特約として契約書に一筆を書くと進められました、出る条件として一部費用は担当者自分が出しますと言われました。三方の信用でうまくいくならいいですが、こんな示談で何か法律上、担保できるやり方がないでしょうか?(例えば公証書を取ることは有効ですか?)

よろしくお願いします。
ミサワ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/12/15

普通借家契約の場合はいわゆる”正当事由”が必要となりますが、お客様のような自己使用はそれに該当します。
ただ、2年後は更新しないという特約を入れた場合、いかなる場合でも合法的に立退きを請求できるわけではありません。最終的には法廷で判決を求めることになりますが、正当事由という点ではお客様の言い分が通る可能性は高いと思います。
もし2年後更新しないということでしたら定期借家契約で再契約すべきでしょう。

【お礼】
アドバイス大変参考になりました、ありがとうございました。
ミサワ
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 テル不動産サービス
回答日時:2011/12/15

更新をしないという特約を入れるより、最後の2年間は定期借家契約で契約を結ぶのがベストだと思います。

ただ2年後には借主さんはいかなる理由があれ、他の住居を探さないといけないですから、今の賃貸借契約より賃料等を多少値引いた金額を提示してあげたらいかがでしょうか?

こちらの内容は、2011/12/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)升富
回答日時:2011/12/16

6年前に普通借家契約で賃貸借契約を結ばれていますので、途中から定期借家契約に変更したいのであれば、現在の普通借家契約を終了してからでないとできないと思います。次回の更新時に定期借家契約としても、これは定期ではなく普通借家契約となります。居住用の場合は、貸主、借主の合意があっても普通借家から定期借家にはできません。

そのため、一旦は正式に解約し、原契約を完全に終了させた後、定期借家契約にすることになるかと思います。完全な終了を確認する必要があると思われます。

定期契約を2年とし、「いかなる場合」も期間終了後に明け渡すことにはなりません。明け渡すこともあれば、「再契約」することもあるからです。

貸主、借主ともに友好な状態のようですので、定期借家契約は契約時と終了前に書面が重要になりますので、事前に専門家を交えて内容を確認することが望ましいと思います。

こちらの内容は、2011/12/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2011/12/16

必ず定期借家契約で更新契約してください。
普通賃貸借契約で、期限を決めていても法的には非常に弱いので、必ず定期借家契約でしてください。

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【回答会社】
不動産会社
(株)リーベハウス
回答日時:2011/12/16

この契約は不動産会社を介せずに行ったものでしょうか?
通常、自宅などの 戻るかもしれない物件の場合、定期借家契約をお勧めすると思うのですが!
まず、普通借家契約の中で、特約事項に2年後の契約更新をしない旨を記載しても相手が拒否した場合、無効だということです。
一つの方法としては、まず相手方の同意を得て、普通借家契約を定期借家契約にすることです。相手からの同意を得れば、普通借家契約を定期借家契約に変えることも出来ます。この場合、必ず契約満了日の6ケ月前までに「更新をしない旨の通知」をすることを忘れない事です。
もう一つの方法としては、6ケ月の猶予期間を設けて、契約解除の申し出でをすることです。この場合、自己使用の都合を理由としますが、これは相手方が同意してこその方法です。やはり、拒否されれば法廷での話し合いになりますが、自己使用の都合についても必要不可欠の要件を持っていなければ、認められません。
どちらかで、解決を図っては如何でしょうか。
どちらにしても、専門家である不動産業者に入ってもらうことをお勧めいたします。

こちらの内容は、2011/12/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
プラネット株式会社
回答日時:2011/12/16

現在の契約を終了したという確認書に署名してもらい正式に解約し、現在の契約を完全に終了させた後、定期借家契約にするのがよいと思います。
2年後は再契約するが解約したいのなら再契約の半年前に書面にて解約の通知とその同意が必要になります。

借主様にも負担にならないよう早めの対応を心がけてください。

参考URL:http://planet.annex-homes.jp/
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