テナントビルの転貸しと家賃滞納、契約の解除を内容証明郵便で通告したのですが・・・|お悩み大家さん

【「熊本地震」により被災された皆さまに対し、心よりお見舞いを申し上げます。被災地の皆さまの一日も早い復旧復興をお祈り申し上げます。】

×
不動産投資
専門家に相談
その道のプロ
交流する
月刊誌
←賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 賃貸管理 > テナントビルの転貸しと家賃滞納、契約の解除を内容証明郵便で通告したのですが・・・
解決済み
  • twitter
  • facebook
  • line
テナントビルの転貸しと家賃滞納、契約の解除を内容証明郵便で通告したのですが・・・ 
相談日時:2011/12/09
(Q&A No.1219 地域:福島県) 回答数:6件
81
Q.へのへのさん
このQ&Aは役に立った
いいね!の数 1
☆☆☆☆☆
NO.00001579
へのへの
へのへのさん
疑問
回答数:6件


▼専門家の方の回答を
お願い致します。

回答する

>> このQ&Aは役に立った

関連キーワードから
質問を見る
相続 テナント 補修 管理 滞納 物件 内容証明郵便 契約書 事務所 催促 賃貸契約 内容証明 滞納額 家賃収入 不動産 賃貸 解消 直接 契約 不動産業 交渉 ビル 滞納者 業務 産業 内容 管理業 家賃滞納 転貸 家賃 理由 回答 支払い 税金 アドバイス 工事 対応 連絡 震災
現在3階建てのテナントビルを所有しており、そのうちの2フロアを不動産業を営むA社に貸しております。

またA社にはテナントビルの管理をお願いしている状態(管理契約)です。

さらにA社とは転貸契約を結んでおり、0.5フロアをA社の事務所、1.5フロアをA社が転貸しを行い、他のテナント様が入っております。
(A社との関係(賃貸契約、転貸契約、管理契約)は、私がこのテナントビルを相続する前からのものであり、現在に至っております)

しかしながら、A社からの家賃支払いが遅れがちで、滞納額も相当たまっている状態です。
特に今年にいたっては、東日本大震災があり、それを理由に支払いがほとんど行われず、この1年では2か月分程度が支払われただけです。

テナント様からA社への収入はあるようなのですが、A社から私への家賃の支払いがないため、今年は税金や補修工事費が家賃収入を上回ってしまいました。

再三支払いの催促はしたのですが、それにもほとんど応じず、さすがにこのままではやっていけないため、転貸し契約の解除を内容証明郵便で11月中旬にA社へ通告し、12月からテナント様との直接契約に切り替える旨の連絡をしたのですが、12月に入ってもこちらへの支払いの切り替えは行われず、A社からの支払いもありません。

A社には0.5フロア分の転貸し解消には11月時点で同意してもらっており、A社が直接契約のための契約書を作成し私の方へ送ると言ったきり、数週間が経っています。

残りの1フロアの転貸しに関しては、「テナント様の都合で来年度まで待ってほしい」旨の連絡があったので、私からは「了承できない」&「テナント様と直接交渉したい」旨を連絡したのですが、それっきり音沙汰のない状態となっています。

家賃および滞納金の支払いや、上記対応、回答に関する催促を、ほぼ毎週のようにFAXで行っているのですが、最近はそれに対しても応答がありません。(昼間は私が働いているため、直接連絡を取ることが難しいです)

私の住まいが西日本にあり現地(福島県)と離れていること、滞納者自身が物件の管理業務を行っていることの2点がネックとなっていて、思うように転貸解消→テナント様との直接契約に物事が運べない状態です。

当初は、転貸し分の家賃をきちんと確保できる状態に持ち込み、その後のA社の支払い状態を見て、管理契約、賃貸契約の解除を判断しようと考えておりましたが、最近は、これを機にA社との管理契約および賃貸契約を解除し、すぐにでも出て行ってもらおうかとも考えています。

しかしながら、相手がプロ(不動産業)であること、距離が離れていることから、具体的にどのような手順を踏んだら良いのか分からず、皆様のアドバイスをいただけますと助かります。

以上、よろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2011/12/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

お気に入りに登録
A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 0
回答日時:2011/12/09

関連キーワードから
質問を見る
解約 テナント 管理 滞納 契約解除 内容証明 弁護士 不動産 契約 不動産業 探す 解決 問題 説明 家主 産業 内容 文書 家賃滞納 転貸 家賃 理由 支払い 対応 連絡

ベストアンサー
すぐに出て行ってもらう事が正解と思われます。

まず、テナントA社との契約解除を進める事が優先だと思います。
家賃滞納を10ヶ月されているようですので、それを…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご回答いただき、ありがとうございます。
このところのA社とのやり取りを通して、このままFAXや内容証明郵便を送り続けても、結局A社が転貸し解除や退去といった行動をとってくれなければ、なにも変わらないのでは?と途方に暮れていたところでした。

そんな中最近考えていたのは、まずはA社に退去してもらった後の管理をお願いする管理会社を探して、その管理会社にA社の退去対応に協力してもらえるようお願いをすると言う方法だったのですが、弁護士さんに入ってもらったほうが良さそうな状況なのですね。

これまでは、弁護士さんにお願いするのは大げさかなという感じがしていましたので。。。
参考になります。ありがとうございました。

へのへの
A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2011/12/10

関連キーワードから
質問を見る
管理 業者 滞納 退去 大家 直接 契約 相談 交渉 説明 変更 大家さん 転貸 家賃 管理会社

これ以上家賃の滞納を増やさないためにも、すぐにでも退去して貰うようにしてください。
転貸分の家賃も搾取されている訳ですから、取り急ぎ直接転貸先と交渉(事情を説明して大家さんに家賃が支払われていない旨)して、大家さんに直接家賃を支払うようにした方が良いと思います。
次に管理契約を解除し他社に変更してください。
新しい管理会社に相談してみてください。
同じ業者ですから、色々な情報が得られるはずです。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。

A社に転貸し解除を内容証明で通告すると共に、11月中旬にテナントさんへも家賃支払い先変更の連絡を配達証明でしました。
しかしながら、その後A社から
・テナントさんに私から送付した手紙をA社が見せてもらった。
・A社と私との間の問題をお客様(テナントさん)へ言うのはいかがなものか。
・「今後迷惑なので直接(テナントさんへ)連絡を取ることは控えて欲しい旨お伝えください」と(A社がテナントさんから)言われた。
といった内容のFAXが送られてきました。
「テナントさんからのそのような回答が事実であるなら、テナントさんへ事実関係がきちんと伝わっていないと思われるため、直接私から説明する必要があると考える」旨のFAXを返しましたが、回答はありません。
またテナントさんから私への12月分家賃の支払いもない為、テナントさんがA社に確認した際に、おそらくA社へ支払うよう(A社からテナントさんへ)伝えたのだと推測されます。

その一方で、ひょっとしてA社と契約関係にあるテナントさんへ連絡することは、問題なのかとも不安になっていたところでした。

テナントさんへは直接連絡して、交渉してみます。

ありがとうございました。
へのへの
こちらの内容は、2011/12/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2011/12/10

関連キーワードから
質問を見る
管理 契約解除 契約書 無視 内容証明 直接 契約 相談 期間 定期 内容 証明書 転貸 対応 管理会社

本当に稀なケースですね!
通常であれば、内容証明書を送付することによって、何等かの反応があるはずですが、距離が遠いということを良いことにA社が(言葉は悪いですが)無視をしている状況だと思います。
①管理契約は、一定期間(契約書に記載されています)の猶予期間を設けて解除が出来ます。
②そういう危ない会社に管理は任せず、第三者的な立場の管理会社に管理は任せるべきです。
③新しい管理会社に転貸借の契約解除および直接契約の手続きをしてもらう。
④大手の管理会社が良いと思いますが、管理契約を結び、対応してもらうことがベストだと思い ます。
簡単ではありますが、一度現地に行き、地元周辺の大手管理会社に相談及び管理依頼をお願いしたほうが良いかと思います。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。

仰るとおり、A社からの要求事項があるときは、(A社から)FAX等で連絡を取ってくるのですが、こちらからの支払い要求、回答要求にはほぼ反応しない状態です。

弁護士さんにお願いするか、管理業務を行ってくれる不動産業者へお願いするか悩んでおりますが、いずれにせよ管理業務をお願いする不動産会社は必要になりますので、(ネットでの調査になりますが)現地の不動産業者で管理や今回の対処をしてくれそうなところを探して相談してみます。

ありがとうございました。
へのへの
こちらの内容は、2011/12/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2011/12/10

関連キーワードから
質問を見る
退去 請求 弁護士 履行 サブリース 一括借上 直接 契約 相談 解決 方法 計画 業務 貸主 リース 委任 借主 震災

僭越ながら
解決方法は、弁護士に相談し
回収業務の依頼と委任をしてください。

そのA社にも退去して頂いた方がよろしいと思います。

論点は
・A社の一括借上契約(サブリース)の不履行
・弁済計画(債権請求)
・引継業務(貸主、借主の直接契約)

上記の事と思います。

会社の方 倒されては元も子も無いと思いますので
いち早い手配の方された方が宜しいかと思います。

※震災の影響度合いにもよりますが
多少の債権放棄も必要なのかとも思います。

ご参考になれば幸いです。

【お礼】
ご回答いただき、ありがとうございます。

まとめていただきました論点、今後相談する際に活用させていただきます。
また、仰るとおり倒産されては元も子もないので、早めに対処するようにします。

ありがとうございました。
へのへの
こちらの内容は、2011/12/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2011/12/12

関連キーワードから
質問を見る
相続 テナント 管理 業者 滞納 退去 物件 契約書 放置 事務所 賃貸契約 内容証明 賃貸契約書 弁護士 立ち退き料 引越し費用 不動産 賃貸 契約 不動産業 相談 検索 問題 無料 費用 インターネット 業務 産業 内容 管理業 立ち退き 証明書 家賃滞納 転貸 家賃 賃借人 回答 ネット 対応 委任 不動産業者 引越し

回答申し上げます。
今後の事も有りますので厳しい表現になりますが
賃貸物件を相続した時点で貴方は事業者です。
仮に賃貸物件だけで生計を立てているのであれば
1ヶ月遅れても生活に困るはずです。
10ヶ月も何であれ滞納を放置(ご自分では放置
している訳でなくても)してしまった事自体問題が
有ります。
賃貸人は不動産業者でプロです。
初めから厳しく対応していればここまでならなかった
事と思われます。
まずご自分で内容証明書を提出しても回答が無い
との事、退去させるにも立ち退き料や引越し費用を
要求される可能性が高いです。
事は重大性を伴いますので法律的に対応しなくては
ならないでしょう。
お住まいの市区町村役場で必ず無料の法律相談が開催
されていますので口頭では戸惑ってしまうので書面に
質疑内容を明記して賃貸契約書・管理業務・転貸業務等
わかる契約書など持参の上ご相談するのが良いでしょう。
又、インターネットが使えるのであれば「不動産・法律相談
・家賃滞納等入力してアクセスすれば弁護士事務所が
数え切れないほど検索出来ますのでご自分のお住まいの地域
に該当する事務所から選定し早々に委任契約をされる事を
お勧め致します。
私も小さいながら賃貸物件を自分で管理していて家賃監理を
おろそかにしていたら半年間家賃を滞納している賃借人が
いて退室させるに家賃滞納免除で早々に立ち退かせました
事が有りました。
今回も滞納分は自身の授業料と諦め回収することより一日でも
早く立ち退かせ健全で安心な監理業者を選んで(これもホーム
ページで選ぶことができます)契約する事です。
転貸で借りているテナントに対しても一度退室して頂き従前の
不動産業者との係りを断ち切った後で新しく委任した監理業者
と契約して頂く事が望ましいでしょう。
良いですか?一日でも早く出来る事をやるようにして下さい。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。

今回の件は、皆様からアドバイスがありましたとおり、
弁護士さんに相談しようと考えております。

※確かに滞納を10ヶ月も許してしまったのは、甘かったです。
 できる限りトータルの損失が少なくなる方向で対応していきたいと思います。

ありがとうございました。
へのへの
こちらの内容は、2011/12/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 0
回答日時:2011/12/12

関連キーワードから
質問を見る
連帯保証人 契約解除 内容証明郵便 保証人 内容証明 弁護士 保証 契約 訴訟 重要 内容 倒産 明渡

文面からですと相手は時間稼ぎをしているようにも思います。
このままA社が倒産してしまいますと回収が困難となる可能性が高いでしょう。
連帯保証人が支払うことになればよいのですが、その見込がないようでしたら速やかに契約解除の内容証明郵便を送った上で明渡訴訟を提起すべきだと判断いたします。
債権回収はスピードが重要ですので、信頼できる弁護士に依頼なさることで早期回収を図ってください。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。

おっしゃるとおり、これまでの対応を振り返っても時間稼ぎを
しているように感じられることが多かったです。
今回、A社との直接交渉し行動を起こさせることは非常に難しいと感じており、
弁護士さんに相談しようと思います。

ありがとうございました。
へのへの
こちらの内容は、2011/12/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



会員登録
     不動産 管理会社に関連した新着相談
大家が不動産会社に支払う手数料について教えて下さい
サブリース契約条項に途中解約出来るとあっても正当事由がなければ解約できない?
アパートの管理会社を解約したい!今後どのように対処すべき?
管理会社の見落としと嘘により原状回復しないまま退去…修繕費請求できる?
新しい賃貸契約書を締結するのに3ヶ月もかかる?管理会社の対応に不満!

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

[特集]

PAGE TOP