アパートの部屋の壁に穴!大家の修繕義務は?|お悩み大家さん

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アパートの部屋の壁に穴!大家の修繕義務は? 
相談日時:2011/12/03
(Q&A No.1213 地域:埼玉県) 回答数:9件
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Q.ゆうゆうさん
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ゆうゆう
ゆうゆうさん
疑問
回答数:9件


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負担 修繕 修理 管理 大家 入居者 アパート 相談 問題 部屋 費用 劣化 修繕義務 入居 張り替え 経営 慰謝料 予定 壁修理 連絡 石膏ボード 震災 壁紙 管理会社
初めて投稿します。

経営するアパートの部屋の壁に穴があいたと連絡がありました。

原因は外壁にヒビが入り(おそらく東日本大震災の影響だろうとのこと)そこから水が入り石膏ボードが劣化したのだろうとのことです。

当然のことながら修理の手続きをしていたのですが、費用と工期および入居者の負担を考え該当箇所の壁修理と壁紙張替えを予定していたのですが、入居者から壁紙は一面すべて張り替えろあと床材の黒ずみも気になるので張り替えろと要求され困っています。

なお床材は問題になるほどでもないと管理会社は言っています。

ここでご相談なのですが、大家の修繕義務としてはどの程度の修理が妥当なのでしょうか?

また、慰謝料といったものを要求される可能性はあるのでしょうか?

こちらの内容は、2011/12/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/12/13

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修繕 物件 大家 入居者 問題 大家さん クロス 入居 張り替え

ベストアンサー
大家さんの義務なのかサービスなのかという点で難しい問題ですが、

義務としては入居者が通常の生活を送れるレベルまで修繕なされば問題はないかと思います。
[ 続きを読む ]

【お礼】
回答いただきありがとうございました。
確かに、「義務」と「サービス」を分けてバランスを取る必要があると思います。
一応は解決しましたのでコメントの方に経緯と結果を書かせていただきます。
まずは、ご回答いただきありがとうございました。
ゆうゆう
【コメント】
皆様、ご回答ありがとうございました。
経緯の補足と結果を書かせていただきます。もし、似たような状況になった大家さんがいたら参考になればと思います。

<経緯補足>
・実際に部屋を見たところ、管理会社からの説明よりも大きな穴でした。
・床の黒ずみはかなり広がっており入居前写真と比較すると入居後に明らかに劣化しています。
(入居後に放置し悪化とのこと)
・入居者はかなり粘着質な人で、仲介不動産会社への不満を延々と述べるなど部屋の修理以前に貸し物件を押し付けた=悪徳大家とその仲間たちと決め付けている状況でした。

<交渉>
・不満を聞くだけ聞いて、修理の話に持ち込み壁については壁紙全面張替えを譲歩、床については現状維持を了解取り付けました。
・しかし、壁紙張替えで接着剤を使う件でシックハウス症候群のようなアレルギー体質だと言い出し、修理したら住めないと主張し始め。
・仕方がないので、引越し代程度は出すので退去してもらうしかないとなったところ、先の不動産屋への不満を持ち出しかなりのゴネを開始。
・修理すると住めない、同時に修理しなければ入居できないと矛盾する主張に頭がいたくなりました・・・。

<結果>
・私としては入居者が不信感を募らせていること、修理しなければ部屋の資産価値悪化がありえること、入居者の人格・態度を勘案し、立退料を払っても出てもらった方がメリットがあると判断し、立退料を支払い先日退去してもらいました。
・現在は部屋の修理中です。

<まとめ>
 そもそもの発端は震災なので、入居者も私同様に被害者の一人です。
 本来であれば、話し合いで妥協点を見出し入居者にも住み続けていただければよかったのですが、仲介不動産会社・管理会社・大家である私が結託して瑕疵物件を押し付けたと主張し不信感を消せなかったので、あきらめざるを得ませんでした。
 貸す立場からすれば、知っていたら修理してから貸すのは当然なので非難されて凹みました。
 気を取り直して修理後の入居募集に注力したいと思います。
ゆうゆう
A.不動産会社
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回答日時:2011/12/03

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請求 保険 オーナー 慰謝料 震災 壁紙

■震災が原因であれば、オーナーに慰謝料請求は無理です。
■壁紙一面程度の張替えであれば、応じてあげるべきかと思います。
■床材の黒ずみはカビている可能性もあります。将来の事を考えて、張替えは検討しても良いかと思います。

まず、保険が適用されるかを確認されては如何ですか?

【お礼】
回答いただきありがとうございました。
なかなか難しい点もあったのですが、一応は解決しました。
経緯はまとめましてベストアンサーの欄に書かせていただきますが、まずはお礼申し上げます。
ゆうゆう
こちらの内容は、2011/12/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
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回答日時:2011/12/04

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故意 クロス 慰謝料 震災

やるべき事は震災前と同等の状態にする事だと思います。その上でクロスの一部貼り替えで、壁の色がまちまちになる様な事がある様でしたら、その面の全体の貼替えを検討されてもいいかと思います。フローリングの貼り替えも震災と関係がなければ、やらなくて結構ですが、いずれやらなければいけない様でしたら、この機会の貼り替えを検討してもいいかと思います。慰謝料については、震災が原因であれば故意ではありませんので支払う必要は無いと思います。


【お礼】
回答いただきありがとうございました。
諸事情から互いのすれ違いもありましたが、一応の解決をしました。
経緯はまとめましてベストアンサーの欄に書かせていただきますが、まずはお礼申し上げます。
ゆうゆう
こちらの内容は、2011/12/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/12/04

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負担 修繕 故意 保険 入居者 問題 重要 支払い 修繕義務 入居 貸主 迷惑 対応 慰謝料 震災

僭越ながら
入居者様の故意・過失によるもので有れば 入居者負担
震災の影響で有れば 貸主負担となります。

震災の影響で有れば
壁・床材などは、保険会社との兼ね合いにより
保険にて賄えることが可能と思います。
(発生時期経過により、対応可能かは不明です)
(加入保険会社様にお伺いを立ててください。)

床材に関しては、震災の影響のものなのか
通常使用よる故意・過失のものなのかが
重要になると思います。

修繕義務に関しましては
震災によって影響を受けた個所で問題無いと思います。

慰謝料に関しては
貸主様が故意的に何かをされた訳ではないと思いますので
お支払いになる必要はないと思います。

もし必要で有れば
ご迷惑等かけたとして(お見舞いとして)
菓子折り程度と思います。

貸主様のお役に立てれば幸いでございます。






【お礼】
回答いただきありがとうございました。
保険については、地震保険ではないので無理のようでした。
経緯はまとめましてベストアンサーの欄に書かせていただきますが、まずはお礼申し上げます。
ゆうゆう
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A.不動産会社
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回答日時:2011/12/04

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負担 修理 家主 地震

壁と床は分けて考える必要があるでしょう。
原因が判っているものと「気になる」ものを一緒に考えられては困りますからね。
壁については原因が地震とはいえ家主様の負担で修理ということになるでしょう、床については調査してからで良いのではないでしょうか。

【お礼】
回答いただきありがとうございました。
床は我慢できないほどではないけど無視もできないレベルでした。入居後に進行したようですが入居者は我慢をしていて結果、ひどくなったようです。早く連絡してくれればとも思いますが仕方がありません。
経緯はまとめましてベストアンサーの欄に書かせていただきますが、まずはお礼申し上げます。
ゆうゆう
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回答日時:2011/12/04

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負担 修繕 責任 補修 業者 物件 故意 保証 大家 賃貸 入居者 契約 相談 無料 被害 費用 大家さん 賃借人 回答 入居 張り替え 工事 借主 震災 壁紙

回答申し上げます。
まずはお悔やみ申し上げます。
先の東日本大震災では当社も少なからず被害を
受けました。
1.外壁の穴補修について
  入居者には責任が有りませんので大家さんの負担で
  修繕してあげて下さい。
2.室内側の壁穴補修について
  これも入居者さんの責任は無いので大家さんの負担で
  修繕してあげて下さい。
  但し修繕して余りにも補修した箇所が目立つ様ならば
  影響する壁面のみ張り替えてあげて下さい。
  穴の補修と壁紙の張替えを行った場合費用も穴の
  あいた所だけ補修するのと影響を受けた壁面を
  補修しても費用は殆ど変わりません(面積的に
  一式工事になるので殆ど変わらないでしょう)
3.床の黒いしみについて
  床のシミは契約時はあったのですか?
  今回の震災でシミが発生したとは考えられないので
  入居者が故意につけたのではないかと考えられます
  何でしみが出来たのか質疑しては如何ですか?
  又業者立会いで確認すれば震災で出来たシミか否か
  判断出来ます。
  震災で出来たと判断されたのであればこれも大家さん
  負担で修繕してあげて下さい。
  震災で出来たシミでない事が判明したのであれば借主
  さんの負担で退室までに直すことの約定を交わしておいた
  方が良いでしょう。
賃貸物件は大家さんの営利目的で行っている事業です。
賃貸人に対して最低限の生活環境を保証してあげるのは
大家さんの最低限の務めです。
但し何でも賃借人の言う事を聞く必要も有りません。
どうしても気になるのであれば現況の写真を撮って
お住まいの市区町村で無料の法律相談が必ずあります
ので相談するのも良いでしょう。
いずれにせよ賃借人とは争わない様勤めて下さい。
 

【お礼】
回答いただきありがとうございました。
床材は入居後にかなりひどくなったようです。早くに入居者から連絡いただければ対応できたので大家としては不満はありますが、震災が理由ですので我慢しました。入居者はかなり好き勝手に不満を言いちらしていましたが・・・。
経緯はまとめましてベストアンサーの欄に書かせていただきますが、まずはお礼申し上げます。
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修繕 入居者 クロス 入居 慰謝料 健康

壁に穴が開いたことで、怪我をした方がいないのであれば、慰謝料を支払う必要はありません。
クロスは部分的に貼ると、見た目が良くありませんので一面貼り替えるべきです。
床の黒ずみの原因にも依りますが、カビなどの黒ずみですとだんだん広がってしまいますし、カビが原因で入居者の健康状態に関わる場合は、修繕どころではなくなりますので、貼り替えても良いのではないかと思います。

【お礼】
回答いただきありがとうございました。
壁の件は管理会社の甘い認識もあり、入居者・管理会社・私の間でかなり齟齬がありました。
経緯はまとめましてベストアンサーの欄に書かせていただきますが、まずはお礼申し上げます。
ゆうゆう
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修繕 入居者 問題 クロス 入居 張り替え 慰謝料 震災

お客様は入居者が通常の生活を送れるレベルまで修繕なされば良いと思います(ピカピカにする必要はありません)。
本件は震災というやむを得ない事情ですので、穴をふさいで一定の範囲のクロスを張り替えれば問題ないでしょう。
慰謝料は必要ありません。もし要求があれば毅然とした態度で断ってください。

【お礼】
回答いただきありがとうございました。
入居者とも話し合い、一応の解決に向かいました。入居者にはかなりごねられましたが・・・
経緯はまとめましてベストアンサーの欄に書かせていただきますが、まずはお礼申し上げます。
ゆうゆう
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A.不動産会社
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回答日時:2011/12/10

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負担 大家 入居者 大家さん 入居

壁は大家さん負担で直した方がいいでしょう。生活ができないようなしみでなければ、床材直す必要が無いのではないのでしょうか。
直した場合の金額等を明示して、しっかり話し合う必要があると思います。
入居者さんが納得して頂けるといいですね。


【お礼】
回答いただきありがとうございました。
入居者とも話し合い、一応の解決に向かいました。
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ゆうゆう
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