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投資用マンションのオーナー代行契約の解約と違約金について相談です。 
相談日時:2011/11/24
(Q&A No.1208 地域:東京都) 回答数:7件
317
Q.しんさん
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☆☆☆☆☆
NO.00001549
しん
しんさん
疑問
回答数:7件


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契約期間 解約 更新 投資 契約 相談 国土交通省 マンション 期間 業務 内容 委託 家賃 売却 オーナー 礼金 更新料 自動更新 賃料
オーナー代行契約に関する相談です。

現在投資用マンションを2室所有しており、1室を売却しようと思いましたが、
上記契約がとんでもない内容であることがわかりました。

1)委託内容は家賃の回収などのオーナー業務全般。報酬は賃料の4%、更新料・礼金の50%
2)契約期間は5年、期間終了の6か月前に書面で申し出ない限り自動更新
3)競売等の事情がない限り、自己都合の解約は賃料の6カ月分で6か月前に申し出なければならない

つまり、家賃が8万だとすると普段の報酬が3200円なのに対し、5年ごとの契約終了時でない限り
約50万の違約金が発生するというのです。。
(買い手が契約を受け継いでくれれば発生しないそうですが)

正直、どのように対処していいか困っております。

お知恵をお貸し頂ければと存じます。

(ある司法書士さんからは 都庁や国土交通省へ持ち込んだ方がいいと言われましたが・・)

こちらの内容は、2011/11/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/24

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ベストアンサー
まず、契約内容は特に全てが、とんでもないような内容ではございません。
特に1・2は良くある管理委託契約です。

1)
・管理業務報酬の4%は通常…
[ 続きを読む ]

【お礼】
アドバイスを頂き有難うございます。
ご指摘の通り、1)、2)は問題がないのですが、3)が大変な問題です。
説明不足だったかもしれませんが、6か月前に通告しても5年契約の途中である限り
違約金を取られるという内容になっております。
もちろん、サブリース・家賃保証ではなく、家賃収入があった時だけ
先方に4%支払うという内容です。
都庁・国土交通省への相談を検討してみます。
しん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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文面を拝見しましたが、著しく違法とは言えません。
よくある文面だと思われます。
この管理システムの詳細がわかりませんので何とも言い難いですが
空室保証や管理期間中の家賃を保証しているのであれば、管理会社側のリスクを
考えればありえることです。
現時点で賃借人が滞納しており、管理会社がオーナー様へ家賃立替している
事も想定出来ます。

ただ、よくありえることですが「一般的なのか?」と言われると若干正直厳しい方では
あるかと思います。(関西では3ヵ月前がよく見られます)

良心的な会社であれば、管理契約締結時に特に仲介時における重要説明事項のように
義務はありませんが、説明はされている会社も多いと思います。
仮に集金だけの管理業務なのでしたら、なおさら厳しすぎる契約内容です。

このあたりもふまえて、売却の話を持ちかけてはいかがでしょうか?
全く相談に受け付けず、詳しい説明もして頂けないようでしたら
相談内容にも記載ありましたが、国土交通省や都庁に相談をされてみることを
おすすめ致します。

【お礼】
ご回答を頂きましてありがとうございます。
参考にさせて頂き 今後の対応を考えてみます。
しん
こちらの内容は、2011/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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解約 管理 弁護士 サブリース 契約 相談 委託 個人 オーナー サブリース契約 リース 違反 管理委託 管理委託契約 本契約

サブリース契約ではなく管理委託契約であるという前提でお話します。
一番良いのは買手に承継してしまうことでしょう。
ただ、解約をするのであればこの縛りは少々厳しいものと感じます。
お客様が個人で10戸未満のオーナーでしたら、本契約は消費者契約法に違反する可能性があります。
具体的には弁護士にご相談なさることをお勧めいたします。

【お礼】
ご回答を頂きまして 有難うございました。
他に回答を頂いた方もご指摘の通り、消費者保護の観点が適用できるかは
難しいところのようです。(判例でもあれば別でしょうが・・)
解約を承継した上での売却も視野に入れてみます。
しん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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管理 投資 契約 窓口 マンション 問題 委託 回答 売却 経営 オーナー 管理委託 宅建業法 管理委託契約 マンション経営

既に回答がある通り、問題は3)だけですよね。
今回の管理委託契約は宅建業法とは関係ありませんので都庁や国交省に行っても窓口が無いと思われます。
消費者契約法の適用も、投資目的のマンション経営なので厳しいかもしれません。

やはり管理委託契約を次のオーナーに引継ぐ条件で売却するか、違約金を売却金額に上乗せするのが一番スムーズかと思います。
違約金の免除は、契約として成立しているのでハードルが高いと思います。

【お礼】
アドバイスを頂きましてありがとうございます。
承継も含めて検討していきたいと思います。
しん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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解約 契約書 立ち退き料 入居者 契約 売買 立ち退き 入居 売却 違法 オーナー オーナーチェンジ

特に違法性は無いように思われます。
オーナーの自己都合で解約する場合も、民法で定めている6ヵ月前です。
違約金についても、契約書に明記している金額で収まれば、明記されていない場合の立ち退き料に比べると格段に低い金額です。
これから売却されるのでしたら、オーナーチェンジ(入居者付き売買)で売却されることをお奨めします。

【お礼】
アドバイスを頂きましてありがとうございます。
契約の承継も含めて検討します。
しん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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解約 負担 責任 管理 業者 契約 相談 管理業 回答 貸主 違反

それぞれの回答で誤りがありますので指摘しておきます。
貸主は消費者でないので消費者契約法違反では戦えません。
貸主=事業者VS管理業者=事業者なので事業者同士の合理的な戦略の下での契約となりますので都庁等の相談もままなりません。事業者は詐欺でも遭わない限り自己責任となります。

契約は契約ですが話し合いで負担が重くならないようにサラッと解約する旨を申告すれば案外上手くいくものです。


こちらの内容は、2011/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/11/26

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解約 募集 管理 不動産会社 更新 不動産 契約 相談 方法 内容 自主管理 売却

契約内容自体はよくある内容のように思います。

契約内容で納得のいかない部分に関して、今後の事を含めて協議をしてみるのが
良いと思われます。
又、今は売却を検討しているようですが、もう少し持って更新のタイミングで
売却をする事を考えるのも一つの方法かもしれません。

更新時に一度解約をして、自主管理にするのも一つの選択方法かもしれません。
売るときもなんの拘束もなく売却できます。募集のみ地域の不動産会社に任せても
よいのではないでしょうか。

地域の信頼できる不動産会社に相談するのもよいかもしれませんね!

【お礼】
アドバイス頂き有難うございます。
売却の媒介契約先も含め相談しながら進めていこうと思います。
しん
こちらの内容は、2011/11/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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