スレート葺の貸し倉庫が雨漏り!借主から賠償請求を依頼されました。|お悩み大家さん

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スレート葺の貸し倉庫が雨漏り!借主から賠償請求を依頼されました。 
相談日時:2011/11/24
(Q&A No.1207 地域:兵庫県) 回答数:5件
259
Q.どんでんさん
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NO.00001548
どんでん
どんでんさん
疑問
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雨漏り 負担 責任 修理 物件 請求 経年劣化 賃貸 保険 契約 相談 方法 全額 経年 劣化 引き 故障 貸主 経営 全額負担 倉庫 借主 賠償請求 予定 連絡
今年から先代を引き継いで経営を行なっているのですが、この度借主から賠償請求を依頼されました。
対処方法が見つからないので相談させていただきます。

賃貸にしている物件はスレート葺の倉庫(築20年程)
借主は販売業を営んでおり、棚卸商品保管用に倉庫を使用しております。
また当該商品には保険をかけておったとのことです。

先週の大雨で壁から雨が漏れていたようで納入予定の商品(精密機械)に雨がかかってしまい、故障のため納入ができなくなった旨を聞きました。

保険屋にも検証してもらったそうですが「雨漏りでは保険は下りない」と言われたそうで…。
「こっち(借主)に責任はないんだから、雨漏りを修理していなかったお宅(貸主)が商品の仕入原価分を賠償してくれ」と要求してきました。

これまで雨漏りの件で連絡が来たことは1度もなく、また、先代の時に契約した際も雨漏りに関する話は上がってなかったそうです。

経年劣化による瑕疵ということで、今回の件では私(貸主)が全額賠償責任を負うべきなのでしょうか?

ちなみにその商品自体はとても高価なものらしく(50〜70万程)、全額負担となると多少苦しいモノがあります。

どうか知恵をお貸しいただけないでしょうか…。

こちらの内容は、2011/11/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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契約期間 負担 損害 物件 請求 弁護士 保険 契約 相談 購入 期間 リスク 点検 支払い オーナー 名称 借主 連絡 特約

ベストアンサー
オーナー様のご負担になりえるケースかとは思いますが、まずは
確認ですが、オーナー様自らで損害保険には加入されていないのでしょうか?
物件を購入された際に30年くらいの長期で…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

まず当方側が掛けている保険等を確認させていただきました(建物のみ対象の保険で、今回はダメでした。)

こちらがすべき順序を懇切丁寧にご教授下さり大変助かりました。

この度は当方側が100%折れるという形で事態を集収させていただく運びとなりました。

今後のための高い授業料だったと考えて、物件のメンテナンス等にも配慮して参りたいと思います。
どんでん
A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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雨漏り 負担 負担割合 責任 管理 損害 契約書 契約 割合 貸主 違反 借主 善管注意義務 善管注意義務違反

まず契約書をご覧下さい。
一般的には貸主側が管理を怠っていた場合は当然貸主責任となります(善管注意義務違反)。ただ、通常想定できない範囲で被った損害については貸主はその責めを負わないといった条文があるのではないでしょうか(仮に条文がなかった場合でも主張なさるべきだと思います)。
例えば竜巻やゲリラ豪雨(未曾有の降水量)はその一つではないでしょうか。
また、借主にも善管注意義務はあるわけで、雨漏りは借主にも想定できることです。借主が万が一の場合に備えていたかどうかも争点になるでしょう。
お客様がその責めを完全に免れることは困難だとは思いますが、その負担割合を協議するのは当然であると判断いたします。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

どうやら先代のころからあまり物件の管理ができていなかったようでしたので、この度は当方側が折れる形をとらせていただきました。

そもそも先代が契約書すら無くしてしまっている状況でしたので当然といえば当然なのかもしれません(苦笑

どんでん
こちらの内容は、2011/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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建物 雨漏り 責任 大家 入居者 大家さん 入居

入居者が建物を改築などしていない限り、雨漏りは大家さんの責任になりますので、今回の賠償責任も大家さんが負うことになると思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

私の認識の甘さを痛感するばかりです。

今後雨漏り等含めたメンテナンスにも関心をもって業務していこうと思います…。
どんでん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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負担 相殺 弁護士 訴訟 割合 貸主 調停

事を丸く収めるならば100%貸主負担、そうでないなら調停ないし訴訟で過失割合を争点にすればいくばくかの過失相殺が望めますが、その分を結局は弁護士に食われるでしょうから丸く収めるのが現実的です。


【お礼】
ご回答ありがとうございました。

弁護士費用等を考慮したら、今回は「折れる」方が一番すんなりと事が済みそうです(汗
どんでん
こちらの内容は、2011/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/11/25

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雨漏り 負担 管理 損害 請求 相殺 入居者 交渉 無料 入居 損害賠償 貸主 借主 賃料 管理会社

基本的に、雨漏りで借主に損害が発生した場合は、貸主負担です。

今回の入居者はかなり良心的な部類だと思われますが…

損害賠償を請求している部分が「仕入れ原価」のみであれば、貸主様にて負担されるのが一番かと思われます。

ただ、金銭的に余裕がないのであれば、賃料を何ヶ月分無料にするからそれで相殺してくれとお願いするのも手ですが。(基本的に賠償と賃料は相殺しないのが普通ですので、交渉は管理会社へお任せするのが一番です。)

【お礼】
ご回答ありがとうございました。

賠償方法に関しては先方(借主)もある程度話に応じて頂けました。

おっしゃる通り、今回はまだ良心的なケースだったのだと後々になって思います…。
どんでん
こちらの内容は、2011/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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