賃貸マンションの大型修繕に伴う家賃値下げと設備交換・修理費について|お悩み大家さん

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賃貸マンションの大型修繕に伴う家賃値下げと設備交換・修理費について 
相談日時:2011/11/09
(Q&A No.1189 地域:神奈川県) 回答数:7件
360
Q.びさんどんさん
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疑問
回答数:7件


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修理費 修繕 メンテナンス 設備 修理 管理 業者 退去 物件 請求 駐車場 弁護士 更新 引越し費用 不動産 賃貸 アパート 相談 値下げ マンション 費用 引き 家賃 理由 回答 請求書 貸主 苦情 駐車 工事 クーラー ネット 値引き 拒否 家賃値下げ 不動産屋 借主 電気 水道 連絡 地震 原状回復 賃貸マンション 交換 建築会社 管理会社 引越し 建築
先日は原状回復の件で相談しました。
回答ありがとうございました。
さて、その同じ借主さんの件でご相談2点おねがいします。

大型修繕のための足場を組んでいる間、家賃を引けと言うのを拒否できますか?
以下の通りの経緯がありました。


今貸しているマンションは築15年で三年前に大型修繕をいたしました。

そのときに足場とネットがかかっている間、家賃を3万(家賃の三割)ほど引いてくれといってきました。

こちらとしてはマンションの大型修繕はメンテナンスのためであり、かならずどのマンションでもあることだと断ってほしいと不動産やに伝えたのですが、足場の組み方がわるいとか、駐車場の車を出すのにぶつけてしまい、マンションの外の駐車場に変えたとか、不動産やが言うには激怒しているのとのこと、納得いかないまま、8千円5ヶ月間ひきました。

修繕終了後半年たって、バルコニーの施工が悪かったため、手すりの根元のコンクリが何箇所かかけてしまい、再び工事の足場がかかりました。

また、値引き請求で同額ひけといってきました。役所の弁護士に相談に行って、引く必要なしといわれ断ったのですが、不動産屋が借主がすごく怒っているとのことで、そのときも3千円三ヶ月ひきました。

今年も2ヶ月足場をかけて、同じところを施工し直したのでまた家賃値引きを請求、2千円2ヶ月ひきました。

借主はそのときのコーティングのできあがりがわるいとまた、施工会社にやり直しをもとめ、こんなおっかない手すりには近づけないとか、引越しするから施工会社に全部引越し費用を出せと大きな声で文句を言ったそうです。

施工会社も弁護士を連れてきて、請求には応じられないと断ったそうです。

苦情をいったのは109戸のうち、借主をふくめて2戸あったそうです。

私はその場所をみたのですが、普通のできあがりとかんじましたし、借主はおっかない手すりと言っていたのにそこに洗濯物を干していました。

さらに今年の3月11日の地震で天井にクラックが入ったというので、すぐに管理会社の技術者にみてもらい、コンクリの収縮によるひびといってもらったのですが、地震の時マンションがすごく揺れて怖いといって、退去するといってきました。

しかし、次の物件が見つかるまで、家賃を引けといってきました。

スムーズにそのほうがでていってくれるとの不動産屋のはなしもあり、結局2千円ひいてしまいました。しかし、納得いかないので、マンションの施工建築会社の技術者にみてもらい、結局管理会社と同じく、典型的なコンクリの収縮による薄いクラックと診断をうけ、3ヶ月後に家賃を引く理由なしと言って家賃を戻しました。

でもその間、新しい物件をいくつか不動産やが紹介しても、現在の駅から五分というものから遠くしたくないとか、アパートはだめとかなかなか次がみつからず、結局今回更新するといっているそうなのです。不動産やに本気で探しているのかときいても、うやむやです。

借主は宅建の資格をもっているとか、銀行に勤めていたからそのてのことに詳しいとか不動産屋にいって、文句をいってくるそうなのですが、納得いきません。

同じ不動産やが扱う同じマンションに入っているほかの借主さんはなにも言ってこないとのことです。

メンテナンスのための足場を組むことは貸主に家賃を引かせる理由になるのでしょうか。
ちなみにマンションには乾燥機つきの風呂があるので、洗濯物を乾かすのにコインランドリーに行く必要ありません。

また、借主が文句をいって、やり直しをするために、来年1月に又足場がかかりまして、1ヶ月から2ヶ月ぐらいかかるそうです。 
更新をするそうなので、又、来年の工事についても引き下げを言ってくると思われます。

もう一点、

6月にもクーラーのききが悪いから新しくしてほしいと連絡があったとかで、不動産やも15年たっているから新しいのを付け替えてくれといれれ、新しいクーらーに付け替えに行くと、電気屋さんにクーラーは壊れていないし、なんで取り替えるのですか、と言われてしまいました。

昨年も水道に漏れがあるとかで、4万ほどかかるといわれていたのが、請求書は5万円、明細がなく、どんな修理をしたのか、明細がほしいといったところその後、返信なし、請求なし。どういう作業がおこなわれているのか信用ができなくなってしまいました。


不動産やは借主の連絡を受けて、物件が不動産やのはす向かいにあるので確認にしているかと思っていたのですが、見に行っていないようです。遠路の方は無理でしょうが、こういった場合は貸主が確認件見積もりをとりに行くしかないですか。

先日もウォシュレットの取替えを言ってきましたが、自分で業者をさがして見に行かないと納得いかなくなってしまいました

長文の割にはうまくお伝えできているか心配ですが以上2点どうぞ宜しくお願いいたします。

こちらの内容は、2011/11/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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(株)升富
(株)升富
回答日時:2011/11/10

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設備 責任 業者 請求 更新 判例 内容 権利 貸主 工事 対応 借主 漏水 要望 賃料

ベストアンサー
足場の工事のために賃料を減額してほしい、という借主の要望は、足場により占有部分の使用が制限されたため、と解釈すると良いかと思います。制限された分を減額することで、貸主の義務は果たされています。ここで、…
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【お礼】
丁寧なご回答ありがとうございます。

以下2点質問させてください。




足場を組んだのが大型修繕でも占有部分の使用が制限されたため、借主の要望は妥当と言うことで、貸主は減額の義務があると考えると言うことでしょうか。


>ここで、工事により減額したのであれば、工事の前に足場の影響が施工会社には十分に予測されるはずです。そこで、工事の見積もりに借主の賃借部分の使用制限による賃料の減額分を考慮しておけば良いのではないでしょうか。

質問のときに書かなかったのですが、現在貸しているのは、分譲マンション(全109戸)の私の所有する1戸ですが、借主の要望が妥当だとして、工事の見積もりに減額分を考慮することができるのでしょうか



>専門用語を積極的に使用し、プロとして対応してよいと思います。

私は全く別の職業でして、宅建の資格もありません。
管理委託している不動産会社が頼りないので、これから知識を身につけたいと思います。

どらみ
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/09

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放置 子供 家賃 クレーマー 対応

クレーマーです。まともな神経でいちいち対応しないほうが無難です。
ショーウィンドーの前でダダをこねている子供と同じです。放置することです。
家賃も下げる必要はありません!

【お礼】
回答ありがとうございました。来年1月からの工事でまた値下げを要求してくると思われます。うまく対処したいとおもいます。
どらみ
こちらの内容は、2011/11/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/11/10

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管理 不動産会社 業者 退去 請求 弁護士 不動産 入居者 不動産業 子供 産業 クレーマー 入居 工事 ネット 対応 不動産業者 水漏れ 賃料 管理会社

ただのクレーマーですね。退去させる方向にするべきです。

不動産会社で対応できないのであれば、管理会社を変えるべきです。

そもそも最初から賃料を下げる必要性は全くありませんし、「入居者が激怒してる」と言ってくる考えが分かりません。

普通であれば、管理会社で対応すべき事案です。

そんな子供のお使いをやってるような会社は即刻切り替えるべきです。

また、入居者にも強い対応をすべきです。

一度甘い対応をみせているので、図に乗っているだけですから。

お金はかかりますが、弁護士から今後一切賃料の減額請求には応じない旨の書面をお送りすべきです。

また、一点不明ですが、室内の水漏れやらの工事は入居者が手配しているのでしょうか?
あまり考えられませんが…

しかも、ウォシュレットの取り替えと言われてますが、今の時代ネットで買うと本体価格で15,000前後で買えてしまいますよ?取付なんかは、ものの5分から10分で終わる工事ですから。
当社であれば、自社で対応するレベルの話です。

不動産業者の職務怠慢かと思われますので、切り替えをお勧めします。

【お礼】
回答ありがとうございました。又、質問です。

震災後は出て行くといっていましたが、来年更新したいと言っている借主です。、
退去させる方向にはどうもっていったらよいのでしょうか。

最近退去してもらうのには大変な記事ばかりで、以下のとおり、契約書には記載があるのですが、契約書に則ることはできないでしょうか。

○貸主の契約解除
貸主は契約期間中であっても6ヶ月前までに借主に通知することにより、本契約を解除することができる。このばあり、借主は解約日までに本物件を完全に明け渡すこととし、貸主に対して立ち退き料引越し料の金銭物品の請求は一切できない



不動産会社で対応できないので管理会社を変えたく、一軒不動産会社にあたったところ、入居審査が厳しいため今の借り主が退去したら、契約するといわれてしまいました。

しっかりした対処ができる会社に出会うには一軒一軒まわるしかないでしょうか。どのような点に注意が必要でしょうか。


室内の水漏れやらの工事は今まで不動産屋が業者を手配しています。そこで質問でも書かせていただいたようなことがあり、信用できなくなってしまいました。


長々と申し訳ありませんが宜しくお願いいたします。
どらみ
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/10

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修繕 管理 退去 賃貸 問題 賃料減額 経営 借主 賃貸経営 賃料 管理会社

まず
初めに賃料減額を認めたのが悪かったのでしょう。
完全に頭に乗っています。

修繕は必要ですが、賃料減額の必要性は感じません。
『借主が怒っているから』としか言えない管理会社にも
問題はあると思います。

109分の2の意見をまともに取り合っていたら
賃貸経営など出来ませんよ。

毅然とした態度を取るよう、管理会社に伝えて下さい。
その結果、退去すれば御の字です。

【お礼】
回答ありがとうございました。質問です。


不動産会社で対応できないので管理会社を変えたく、一軒不動産会社にあたったところ、入居審査が厳しいため今の借り主が退去したら、契約するといわれてしまいました。

しっかりした対処ができる管理会社に出会うには一軒一軒まわるしかないでしょうか。アドバイスいただければ幸いです。


どらみ
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A.不動産会社
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回答日時:2011/11/10

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建物 修繕 入居者 問題 維持 引き 理由 入居 貸主 値引き

修繕を理由に値引きする必要はございません。
なぜなら、貸主は建物を維持する上で当然の行為をしている訳で、むしろその修繕をしなければ住環境が更に悪化し、場合によっては危険さえ伴いかねないからです。
もちろん入居者側に立てば、なるべく不便はしたくはないでしょうから、可能な範囲でその配慮をなされば問題ないと思います。

【お礼】
回答ありがとうございました。
現在、管理会社を変えようとおもっていますが、
不動産会社で対応できないので管理会社を変えたく、一軒不動産会社にあたったところ、入居者審査が厳しいため今の借り主が退去したら、契約するといわれてしまいました。

しっかりした対処ができる会社に出会うには一軒一軒まわるしかないでしょうか。




会社選びにどのような点に注意が必要でしょうか。

アドバイスがありましたら、宜しくお願いいたします。
どらみ
【コメント】
管理会社の立場に立ってみますと、現在トラブルがある中で快く引き受けてくれるところはなかなか見つからないと思います。
なぜなら、引継ぎが難しいということと、修繕の調整についても管理会社が(ほぼ無料で)対応しなければならないのが辛いというのが本音だと思います。
一般的には工事により利益を得る施工業者がそのような調整を図るのではないでしょうか。
管理会社とよい関係を保つには、”動いてもらった分はきちんと支払う”という取決めをすることではないかと考えます。
山京ビル(株)
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A.建築・設計会社
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回答日時:2011/11/11

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建物 質問 値下げ 維持 家賃 工事

1点目の質問ですが、家賃を差し引くことは無いと思います。
おっしゃる通り、建物を維持していくために必要な事柄ですから
家賃の値下げには結びつくことではありません。

2点目の質問ですが、順序としては見積りを承認した上で工事を
行なうのが基本になります。お金を支払う方が金額を知らない
のはおかしな話だと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
現在管理をお願いしている不動産会社では又同じことを繰り返すとしか思えないので、
管理会社をかえようとおもいます。

しかし、一軒目の不動産会社では入居者審査が厳しく、今の借主が入居中は契約できないといわれてしまい、まだ探しています。

しっかりした対応をしてくださる会社に出会うにはどのような点に注意が必要でしょうか。
なにかアドバイスがありましたら、おねがいいたします。

どらみ
こちらの内容は、2011/11/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/11/11

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建物 修繕 管理 大家 維持 引き 変更 大家さん 家賃 クレーマー 値引き 対応 管理会社

単なるクレーマーです。
大家さんが建物の維持管理の為に修繕することで、家賃の値引きをする必要はありません。
管理会社がいるのであれば、大家さんが一々対応する必要はありません。
管理会社が対応できないのなら、管理会社を変更した方が宜しいかと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
現在管理をお願いしている不動産会社では又同じことを繰り返すとしか思えないので、
管理会社をかえようとおもいます。

しかし、一軒目の不動産会社では入居者審査が厳しく、今の借主が入居中は契約できないといわれてしまい、まだ探しています。

しっかりした対応をしてくださる会社に出会うにはどのような点に注意が必要でしょうか。
なにかアドバイスがありましたら、おねがいいたします
どらみ
【コメント】
知り合いの紹介等が無ければ根気よく探すしかないのですが、地元の業者で管理物件が比較的多い業者さんを探された方が良いと思います。
大手は面倒なことは避けますから、必ず地元の業者にしてください。
有限会社 ツカサホーム
【お礼】
コメントありがとうございます。

物件の地元の業者さんに一軒あたったのですが、現在管理をお願いしている不動産会社とは地元同業者間のお付き合いがあり、関係にひびがはいるので、と断られてしまいました。また、借主の話賃料値下げの話をしましたら、うちでも対応が難しく、自身がないのでともいわれてしまいました。

地元ではまだ一軒目なのでもうすこしあたってみますが、なんだか地元では引き受けてくれる業者さんがいないのでは、と思えてがっくりしています。


>知り合いの紹介等が無ければ根気よく探すしかないのですが、地元の業者で管理物件が比較的多い業者さんを探された方が良いと思います。
大手は面倒なことは避けますから、必ず地元の業者にしてください。
どらみ
こちらの内容は、2011/11/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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