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定期借家契約の大家側からの途中解約についての相談です。 
相談日時:2011/10/22
(Q&A No.1181 地域:神奈川県) 回答数:7件
105
Q.たかぽんさん
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NO.00001520
たかぽん
たかぽんさん
疑問
回答数:7件


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建物 解約 業者 契約書 空き室 大家 不動産 入居者 アパート 契約 不動産業 住宅 相談 問題 期間 借家 産業 定期 内容 委託 通知 貸す 入居 貸主 オーナー 不動産業者 借主 再契約 定期借家契約
実家と構造上1つの建物となっているアパートを貸しています。
オーナーは母になっています。

数年の間には二世帯住宅に立て替えることを母とも以前より話しており、
母もそのつもりでおりました。

とはいえ、昨年空き室が出た際に数ヶ月入らなかったことや、あまり良くない入居者が
入ったことがあった経緯もあり、委託先の不動産業者から「定期借家契約」を薦められ、
その後入居者が入りました。

ここに来て立て替えの話しが現実的となり、委託業者に解約の相談をしたところ
再契約型の契約書の為、もし期間満了時でも問題がある借主でない限りは自動継続の為、
解約(終了)はできないと言われました。

契約書の中身を見ても、「双方同意の上、再契約が可能」という条項と、「貸主は
期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に契約満了の通知を・・・」という条項、
「借主は1ヶ月前に申し出れば途中解約可能」という記載はあるのですが、
「~貸主は再契約を拒絶できない」という内容の条項は記載されていません。

また、冒頭記載の通り、永続的に貸すつもりもありません。

この様なケースの場合、期間満了時に貸主側から契約満了による終了をすることはできない
のでしょうか?

また、加えて、もし期間途中の解約をしたい場合、借主と合意が取れれば問題ないでしょうか?

こちらの内容は、2011/10/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/10/24

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裁判 契約書 賃貸 入居者 契約 問題 借家 定期 内容 不良入居者 不良 入居 貸主 契約違反 違反 借主 予定 再契約 定期借家契約

ベストアンサー
現在の賃貸市場で行われている契約は ①普通借家契約 ②定期借家契約 ③一時利用借家契約
④再契約型定期借家契約 などです。

④の再契約型定期借家契約は、①の…
[ 続きを読む ]

【お礼】
この度はご回答頂きましてありがとうございます。
まさに今回の当初目的は、不良入居者への対処の為といった色が濃いものでしたので、普通賃貸借と定期借家の合わせ技的な意図によるもののようです。
再契約型と記載があると不動産会社に言われましたが、契約書のどこを見ても普通の定期借家契約の内容、条項しかなく、「再契約の依頼を拒絶できない」という内容の文面はどこにもありませんでした。どうやら借主募集の説明の際に「普通に継続できますよ」といって募集したというのが本当のところのようです。管理会社の方へは頂いた回答から対抗できそうですが、借主は契約書上は定期借家で同意書までありつつも、説明が通常の継続可能としてされているということで、慎重に対処が必要そうですね。
ありがとうございました。
たかぽん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/10/22

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責任 業者 契約 問題 仲介 借家 定期 理由 苦情 借主 再契約 仲介業者 定期借家契約

その仲介業者が再契約は可能であることを伝え、契約した恐れがありますね。
定期借家契約だと客付がしにくいからが理由でしょうが、責任は仲介業者にあります。
責任者と担当者に苦情を言うべきでしょう。

なお、借主が了承すれば何ら問題ありませんが、前述のことを借主が主張すれば難しい。

すべて仲介業者の不始末です。

【お礼】
早速のご回答ありがとうございます。
とても心強いご指摘頂き感謝しております。
自信を持って対応したいと思います。
たかぽん
こちらの内容は、2011/10/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/10/23

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解約 管理 不動産会社 退去 契約書 契約締結 更新 不動産 契約 問題 事項 借家 定期 貸主 借主 再契約 定期借家契約 特約 自動更新

僭越ながら

定期借家契約で 再契約可はございますが
定期借家で 自動更新(継続)はございません。
※貸主様依頼の管理担当の方の解釈が間違われている事と思います。
自動更新が行える契約は 普通借家契約です。
※添付アドレス ご参照ください。

再契約型定期借家の場合、
契約条項(特約事項)に 双方合意の上再契約可 
又は 貸主了承時 再契約可となる事が多き事と思います。

通常であれば 
契約条項に記載の退去通告手続きを行なえば良いと思います。
※契約書事項を守り 通告をしている事ですので
基本的に 貸主様に非がある事とは思いません。

貸主様と借主様 双方合意の上で有れば
解約は問題はないと思います。

一つ 思うところ
管理不動産会社様と借主様
契約締結時に 契約書不記載の事を
口頭にて加味し 締結に至ったのではないかと思います。


貸主様のお役に立てれば幸いでございます。




【お礼】
この度はご回答頂きましてありがとうございます。
仰る通り、どうやら管理会社の方が借主に対して普通に継続できますよという様に説明をして、募集したようです。
でも定期借家契約では継続という概念は無い(普通の賃貸借になってしまう)ので、契約書には通常の文言(双方合意の上再契約可能)ということしか書いていないということの様です。
こちらにはそういった説明はありませんし、そういった正式書面もありませんので、交渉をしようと思います。
ただ、そういった話しを受けて入居して頂いた借主さんへの対処は慎重にしていきます。
ありがとうございました。
たかぽん
こちらの内容は、2011/10/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/10/23

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解約 管理 業者 契約書 契約 期間 借家 定期 委託 通知 再契約 定期借家契約

定期借家契約の場合、貸し主からの途中解約は難しいのが現状です。
一般的に貸し主からの提示で期間を設定しているはずですから、途中で期間を短縮するようなことはまず認められないでしょう。
契約書の通り、期間満了の6ヵ月前までに、期間満了をもって再契約をしない旨通知してください。
もし途中解約をする可能性がある場合も、再契約しない方が宜しいかと思います。
委託業者さんは管理が無くなってしまうので、定期借家なのに自動継続などと言っているのだと思います。

【お礼】
この度はご回答頂きましてありがとうございます。
一番良いのは契約満了時(再契約タイミング)を切れ目とした対応ですね。
仰る通り、話しをしているとどうやら委託先の不動産会社が募集をする際に、普通に継続されますよといったことを説明している為に、こちらに何とかして諦めてもらおうと考えていた様に感じられます。
たかぽん
こちらの内容は、2011/10/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/10/23

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契約期間 退去 内容証明 入居者 契約 方法 期間 借家 定期 内容 通知 入居 対応 再契約 定期借家契約 要望

定期借家契約とは、契約満了で契約が終わる契約内容です。
再契約を行わないとの事でしたら、契約満了の6ヶ月~1年前までに

契約終了の勧告通知を内容証明・配達証明郵便にて送付しておくことを
お勧め致します。口頭で話をしても言った言わないの話しになりますので
口頭にてお話をするのはやめておいた方が良いでしょう。

早く退去して頂きたいのであれば、入居者と良く話し合い、相手の要望を
聞き入れて、同意が得られれば契約期間内でも退去して頂く事も出来る
可能性はございます。

但し、今締結している、定期借家契約の期間により
対応方法が異なると思われますので、良くお考えになり進めて行く事が
良いと思います。

【お礼】
この度はご回答頂きましてありがとうございます。
頂いたご回答より、こちらの認識が間違っていないということに自信が持てました。
借主さんとの交渉をうまくやっていきたいと思います。
ありがとうございました。
たかぽん
こちらの内容は、2011/10/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/10/24

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解約 退去 契約 問題 借家 定期 定期借家契約

定期借家契約であれば所定の手続き(契約満期6ヶ月前までの契約終了予告など)を経ていれば、契約は終了し退去してもらうことは可能です。
中途解約は双方が合意すれば問題ないと思います。

【お礼】
この度はご回答頂きましてありがとうございます。
こちらの認識が間違っていないことの自身が持てました。
ありがとうございました。
たかぽん
こちらの内容は、2011/10/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/10/24

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契約期間 解約 管理 業者 契約書 賃貸借契約 不動産 賃貸 契約 不動産業 問題 期間 借家 産業 定期 通知 賃借人 賃貸借 不動産業者 要件 定期借家契約

 従来の借家契約は賃借人(借り手)に有利でしたが、平成12年に定期借家契約が導入されました。
定期借家契約とは、呼んで字のごとく期間を定めた契約です。
よって、たかぼんさんの心配事については、契約書に記載されている通り期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃貸借契約が終了する旨を通知すれば足りるはずです。(通知をすることが相手方に対する対抗要件になりますので、必ず通知してください。)
 契約期間中の解約については、お互いに合意すれば問題ありません。

 管理されている不動産業者とよく話し合って、可決されることをお勧めいたします。

【お礼】
この度はご回答頂きましてありがとうございます。
こちらの認識が間違っていないことの自信が持てました。
管理会社の方や借主の方と揉めないように対処していきたいと思います。
ありがとうございました。
たかぽん
こちらの内容は、2011/10/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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