事務所ビルの入居テナント、賃貸借契約の合意解約と敷金返還請求権について|お悩み大家さん

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事務所ビルの入居テナント、賃貸借契約の合意解約と敷金返還請求権について 
相談日時:2011/10/22
(Q&A No.1180 地域:神奈川県) 回答数:3件
91
Q.某物件賃貸人さん
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疑問
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事務所ビルの賃貸人(オーナー)です。

以前、入居テナントが経営悪化を理由に賃貸借契約を
合意解約の形で精算する事案がありました。

解約合意の直前に破産しましたが、破産管財人を介して
未収の賃料や敷金精算を進め無事に精算を終了する事ができました。

が、しばらく経過して当時テナントの親会社だった会社から
「敷金返還請求権は当社にあったので返還せよ」と、当方と
破産管財人を相手に訴訟を起こしてきました。

親会社の情報は、契約期間中に一度も出てきておりませんし
破産寸前にテナント代表者から「敷金は親会社のもので返さなければ
ならない。自分も知らなかった。」と言っていた程度です。

その後、破産管財人から親会社への返還等についての話も無く
指示通りに精算したので、今さら当方が被告として扱われる
謂われは無いと思っています。

なお、解約に至るまでの間に賃借人から親会社の情報を提示された事もなく
当方としては契約開始から解約まで一貫して賃借人との契約を続けていたと
捉えています。(敷金返還請求権は当然「賃借人」にあるとの立場です)

敷金は第三者への担保として享受してはならない旨の条文も
記載しておりましたので、当方に何ら責任は無いと考えています。

法律上の判断は分かりませんがいかがなのでしょうか?
アドバイスをよろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2011/10/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/10/23

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物件 請求 賃貸 慰謝料

ベストアンサー
酷い話ですね。
相手が某物件賃貸人さんに対する訴えを取り下げないようでしたら、逆に名誉毀損や精神的慰謝料請求を訴えては如何ですか。
訴えないまでも、そうすると相手に伝えれば…
[ 続きを読む ]

【お礼】
有限会社ツカサホーム ご担当者様

ご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、当方も合点がいかず
困惑するばかりです。

名誉毀損まで持ち出すつもりはありませんが、
常識的に考えて相手も良く考えて欲しいです。

基本的当方には落ち度はなさそうですね。
これで負けて敷金を二重に返すなんて判決が
出るようなら、賃貸借契約など簡単に結べません。
裁判所も良く見極めてもらえると思っています。

ありがとうございました。
某物件賃貸人
A.不動産会社
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回答日時:2011/10/22

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訴訟

被告として出廷しても何ら時間と交通費以外の実害はないでしょう。
なお、訴訟自体、親会社が申し立てしても受理にならないこともあり得ます。


【お礼】
谷田工務店 ご担当者様


ご回答ありがとうございます。
その後、当方も弁護士さんにご相談申し上げたところ
「契約当事者じゃない第三者がガタガタ言ったところで
全く関係ない」とのご助言をいただきました。

訴状の文面には「親会社と某会社との間で事業譲渡した際に
賃借権の譲渡もなされたが、敷金返還請求権は親会社が保有する事を
事業譲渡契約書に記載している」とありましたが、こちらも
『民法にもある通り、賃借権の譲渡をするには賃貸人の承諾が
必要であり、オーナーは何も承諾していない立場なのに勝手に譲渡しようが
しまいが何ら賃貸人に過失は無い。むしろ先方の方に契約違反の過失が
ある状況だ』との事。

確かにそうだと思いました。
当方は背景など何も聞いていないままで、賃借人に敷金を返還したのですから
間違いはしていないと思っています。さらには賃借人が破産したので
その管財人の指示に従って返還した訳で、訴えられる立場では無いと
思っています。

同時に管財人の弁護士さんも訴えられているので、むしろその管財人さんが
一生懸命に抗弁するはずとの事。負けるという事は自分の仕事にミスがあったと
認める事になるからだそうです。

とにかく、本当にありがとうございました。
某物件賃貸人
こちらの内容は、2011/10/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/10/24

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解約 返還 契約書 入居者 契約 権利 入居 精算 破産 敷金

お客様の精算後の敷金は破産会社に返還され、債権者の配当に回ってしまっているはずです。
入居から解約まで”親会社”が敷金を提供している事実を知ることなく、また契約書面等にもその記載が一切無いということでしたら、仮に親会社の言っていることが事実であっても親会社の主張は通らないと思います。
親会社が入居者に貸付(や出資等)で資金を提供し、その資金が敷金となっていた場合は、あくまでも親会社は破産配当のみ受け取る権利しかないと思われます。

【お礼】
山京ビル株式会社 ご担当者様


ご回答ありがとうございます。
当方もその通りだと思っています。

端的に申せば、当方は契約当事者である子会社に
お金を返したんだから、そちらは子会社から払って
もらえば良いでしょう。との見解です。
なぜ後から当方に請求してくるのか、全く理解できません。

破産から相当時間は経過しています。
既に配当分配も終了しているはずです(詳しくは存じません)。
訴状を見ると、当方以外にも同様の訴訟を起こしていると
思われます。ダメもとで回収できるところは回収しようとの
腹づもりも透けて見えます。

無駄な裁判を起こして経費を消費するくらい余裕があるなら
諦めて欲しいです。迷惑極まりないですね。

ありがとうございました。
某物件賃貸人
こちらの内容は、2011/10/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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