差押さえの取り下げと抵当権抹消は確実?オーナーチェンジの物件について相談です。|お悩み大家さん

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差押さえの取り下げと抵当権抹消は確実?オーナーチェンジの物件について相談です。 
相談日時:2011/10/04
(Q&A No.1168 地域:埼玉県) 回答数:5件
58
Q.ベルテールさん
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疑問
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店舗 業者 物件 事務所 保証 不動産 契約 不動産業 相談 購入 問題 仲介 土地 全額 借家 産業 定期 立退き 家賃 支払い オーナー 不動産業者 倒産 公正証書 定期借家契約 オーナーチェンジ
自分の店舗を建てるため購入を考えているオーナーチェンジの土地とそこに建つプレハブ事務所があります。

オーナーが倒産し、差押さえられており、保証協会が債権を持っています。

○○○万円で買ってくれるなら、それで抵当権を抹消しますよと保証協会は言っています。競売まであと2カ月だそうです。

その場所は、現在、別の方が4年前よりオーナーから6年間の定期借家契約で借り、そこで商売をしています。

仲介の不動産業者は、定期借家の書類も揃っているし、今まできちんと家賃も払っているから、大丈夫ですよと言っています。

お聞きしたいのは、

1.提示された金額を払うと、差押さえの取り下げ、そして抵当権の抹消がまちがいなくされるのでしょうか?
(司法書士に手続きをお願いします。また支払いは全額現金でします。)

2.2年後定期借家契約が切れれば、確実に出て行ってもらうことを、公正証書やなにかもっと公けの書類にすることを、占有者にお願いすることはできるのでしょうか。

3.2の書類に、もしそれより早く出て行ってくださるなら、例えば家賃の半額x残存月分を立退き料として払うというような要項を足すのはどうでしょうか。(2年後に出て行ってくれるのだろうかと心配しつつ2年待つより、少しでも早く出て行ってくださればということです。)

以上、問題が回避できるなら契約をしたいと考えています。

助言をお願いします。

こちらの内容は、2011/10/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00000047
山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2011/10/05

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債務不履行 履行 入居者 交渉 問題 売買 効力 入居 対応 明渡 公正証書

ベストアンサー
1.決済時に差押及び抵当権抹消書類が確認できなければ売買代金は支払わないのが一般的です。そのため万が一のことがあっても支払わなければ問題ありません。
2.入居者が承諾すれば公正証書を取り…
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【お礼】
ありがとうございます。仲介業者と相談してみます。
ベルテール
A.不動産会社
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回答日時:2011/10/04

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問題

①について、問題ありません。
②相手が了承すれば問題ありません。
③②より望ましいです。相手も場合によっては喜ぶでしょう。

【お礼】
回答をありがとうございます。仲介業者は、今まで通りの賃貸契約を引き継ぐのだから、公正証書にすることなどは、相手の心情をこわすのでする必要はないと言っています。一方、不動産を扱う友人からは、契約書があっても居座ったりして訴訟問題になると大変だよと警告されました。やっと貯まった資金を使って買いますので、失敗はできません。どう交渉すればよいでしょう。

あと1点質問ですが、賃料3カ月分の敷金を引き継ぐと言われましたが、その分を差し引いて保証協会に支払うのでしょうか、それとも自分で調達して払うのでしょうか。
なにぶん初めてのことなので、知らないことばかりです。
ベルテール
【コメント】
ベルテール
回答をありがとうございます。仲介業者は、今まで通りの賃貸契約を引き継ぐのだから、公正証書にすることなどは、相手の心情をこわすのでする必要はないと言っています。一方、不動産を扱う友人からは、契約書があっても居座ったりして訴訟問題になると大変だよと警告されました。やっと貯まった資金を使って買いますので、失敗はできません。どう交渉すればよいでしょう。

あと1点質問ですが、賃料3カ月分の敷金を引き継ぐと言われましたが、その分を差し引いて保証協会に支払うのでしょうか、それとも自分で調達して払うのでしょうか。
なにぶん初めてのことなので、知らないことばかりです。

○心情を壊す壊さないを怖がっていては商取引はできませんし、仲介業者が代理するなら報酬のうちでしょう。面倒がっているだけです。
お友達の意見を優先すべきです。実際、契約書があっても裁判は絶えません。
不況で相手が法人なら尚更です。

○敷金は新オーナーが引き継ぎます。なお、敷金は第三者での譲渡はされません、あくまで家賃滞納や原状回復工事費の担保ですから、債権者たちの債権には該当しません。
谷田工務店(不動産部) / 京都
【お礼】
ありがとうございます。仲介業者に3.の項目(立退き料の提案)を入れて、公正証書にしてほしいと占有者に相談してもらいます。
ベルテール
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A.不動産会社
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NO.3259
(株)升富
(株)升富
回答日時:2011/10/05

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負担 責任 裁判 請求 返還 契約書 裁判所 強制執行 履行 賃貸借契約 賃貸 契約 相談 購入 売買 期間 借家 定期 内容 変更 立退き 貸主 売却 賃貸借 精算 居住用 要件 借主 明渡 公正証書 定期借家契約 敷金

差押権者が誰かわかりませんので、債権者が差押していると仮定してお答えします。
競売ではなく、任意売却のようですので差押解除および抵当権抹消を債権者が配分協議を了承しているのであれば、抵当権の抹消等は履行されます。

定期借家契約とのことですので、当初の定借の手続が整っていれば、手続を踏むことで終了します。
この定借契約書は、公正証書ではないようですので、内容の確認が必要です。要件を満たしていない場合、普通借家契約になるからです。

居住用ではないようですので、仮に普通借家契約扱いになったとしても、貸主、借主の双方の合意があれば、定期借家契約に変更できることがあります。(居住用であれば、不可です。)公正証書であれば、強制力がありますので、履行されない場合は強制執行ができます。
文言に注意が求められます。

立退き料も考慮されているようですので、借主に相談されてみてはいかがですか。契約終了まで継続する場合、敷金は新貸主が負担することになります。そのため、売買時に敷金等の精算を別にすることが通常です。(別途精算するか、売却金額から控除するなど)

競売まで2か月とのことですので、「他の債権」がないか確認が必要です。または、敢えて任意売却で購入するのではなく、競売で購入することで、抹消可能な債権は裁判所が職権で消してくれます。また、敷金については、占有者となる借主が旧所有者に返還請求することになり、新貸主は責任がなくなります。

賃貸借契約の開始時点が不明なので、ケースによっては明渡猶予期間のほうが短い場合もあります。
競落後に、優良な占有者であれば、そこで短期の定期借家契約をすることもあります。

【お礼】
ありがとうございます。しろうとですし、不安要素が多いので、競売を待つことは考えていません。
定期借家契約としての書類はしっかりしているので、約束通り立ち退いてくれるかどうかの部分が一番気がかりです。
ベルテール
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A.不動産会社
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回答日時:2011/10/06

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立ち退き料 保証 交渉 売買 取引 借家 定期 立ち退き 公正証書 立ち退き交渉

差押さえや抵当権については、決済時に司法書士が抹消書類を確認後に残代金を支払うので、信用のおける司法書士に依頼してください。
但し、今回の取引はあくまでも任意売買ですので、保証協会が認めていなければ決済時に抹消書類が用意できないことがありますから事前に確認してください。
公正証書については、あまり意味がないように思います。
定期借家の書類がきちんとしているならば、後日立ち退き交渉をされれば済むことですし、立ち退き料を支払うのであれば尚更です。
現時点で交渉し公正証書にする間に、競売の手続きが始まってしまってしまうのでは・・・


【お礼】
公正証書の立退きに対する効力についての意見がいろいろなので、よくわかりません。

あと、地裁に行って聞きましたら、競売の手続きにはなっているが、地裁側が立て込んでいて競売が始まるのは少なくとも数カ月先ということでした。時間的な余裕はできたわけですから、任売を進めるか、競り落しから立退きまで6か月の猶予しかなく強制執行もできる競売で買うべきか、今迷っています。
ベルテール
こちらの内容は、2011/10/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/10/15

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問題 立ち退き 公正証書

1に関しては、信頼できる司法書士に依頼すれば問題なく出来る来ます。
代金決済と同時に登記抹消がされます。

2、関しては占有者の方の意思確認をすることがやはり大事になってきます。
もちろん法律的に強制力が欲しいなら公正証書は強いですが、占有者の方が2年後の立ち退きを認識しているかどうかは、早い段階で確認した方がいいと思います。

3、は相手側に有利なので、問題ないとは思います。


こちらの内容は、2011/10/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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