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単身者をターゲットとした賃貸ワンルームの空室対策について 
相談日時:2011/09/22
(Q&A No.1153 地域:大阪府) 回答数:8件
157
Q.beachさん
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NO.00001481
beach
beachさん
疑問
回答数:8件


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業者 空室 賃貸 対策 仲介 名前 広告料 仲介業者 空室対策
賃貸ワンルームの空室対策に頭を悩ましております。

単身者がターゲットと成りますので、近隣の会社、事業所に自作のチラシを入れようと
思いますが、チラシには当然、いくつか依頼している仲介業者のうち、1社の名前を載せることになりますが、仲介業者の社名をチラシに載せることに対して広告料?のようなものを支払わなければいけないのでしょうか?

宜しくお願いします。

こちらの内容は、2011/09/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/23

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業者 保証 大家 不動産 賃貸 アパート 経費 契約 不動産業 住宅 方法 リスク 産業 大家さん 個人 家賃 広告料 不動産屋 不動産業者 家賃保証 必要経費 賃貸住宅

ベストアンサー
beachさんの持っているアパートの地域性が分からないため、一概には言えませんが、当社のエリアでは、某ハウスメーカー等の「30年間家賃保証をする」という考えられない広告により(自分の将来でさえ10年後…
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【お礼】
回答有り難うございます。
数件、仲介を依頼しておりますが、賃貸マンション供給過剰地域でもあり、おまけに駅から遠い
という条件もありまして、敷金・礼金ゼロの物件がかなりの数存在する厳しい環境におかれています。
ですから、近隣の会社にお勤めの方や、社宅等、あるいはネットをあまり見られない方の需要を新たに掘り起こすという主旨で、決して広告料が惜しいとことではありません。
beach
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/23

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設備 業者 物件 トラブル 大家 投資 大家さん 個人 アドバイス

複数の業者に依頼されておられるようですので、大家さんがご自分でチラシを配布すると色々とトラブルの原因になりますし、個人でチラシを配っても効果は得られないと思いますからお薦めしません。
お気持ちは分かりますが、地元の信用できる業者を探して、何故お客さんが物件を選んでくれないのかアドバイスを受けてみて下さい。
借りて市場の昨今設備投資をする等、競合物件に負けない特徴のある物件でなければお客様に選んで貰えないのが現実です。

【お礼】
回答有り難うございます。
物件は、賃貸マンションの供給過剰地域にあり、おまけに駅から遠いということもありまして、敷金・礼金ゼロ物件がかなりの数、存在する厳しい環境におかれいます。
ですから、近隣の会社にお勤めの方、社宅等、あるいはネットを見られない方の需要を新たに掘り起こすという主旨で、決して広告料が惜しいということではありません。
beach
【お礼】
回答有り難うございます。
確かに、競合物件との差別化は重要なポイントと理解しておりますが、差別化=設備投資 だけではなく、何か違った角度からの差別化はないものでしょうか?
やはり、信頼の置ける不動産屋さんを見つけるのが先決かと思いますが、なかなか見つけられないのが現実です。
beach
こちらの内容は、2011/09/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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管理 業者 物件 仲介 費用 内容 オーナー 対応 広告料 成約

チラシに社名を載せることに広告料はかからないと思います。
ただし、そのチラシによる集客で成約した場合でも各業者さんと取り決めしている費用(広告料)はかかります。
まずは、オーナー様自作のチラシですので配布前にチラシの内容はきちんと精査してもらった方が良いですね。

管理を数社に依頼してるのでしたら、その物件をよく仲介してくれる業者・管理が丁寧な業者・接客対応が良い業者等を総合的に判断して一番良い業者にお願いしてみてはいかかですか?

【お礼】
回答、有り難うございました。

とても参考になりました。
beach
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/23

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募集 管理 行政書士 契約書 大家 賃貸 入居者 契約 窓口 仲介 費用 リスク 業務 管理業 大家さん 家賃 入居 経営 対応 入居者募集 書式 賃貸経営 広告費 管理会社 家賃設定

社名をチラシに掲載するのに事前に確認しましょう。
おそらく費用は不要だと思いますが、
実際の契約業務については報酬は必要でしょう。

ただし、大家さんが自分で見つけた入居者との契約ですから、
通常の報酬より割引していただきたいものです。


ちなみに、私は、あなた様の、自分で入居者を探そうという姿勢に賛同します。

なぜなら、いつまでも仲介会社に依存した入居者募集体制でいると、
賃貸経営は、集客できる仲介会社に依存することになります。

家賃設定から広告費から何から何まで強い影響を受けようでは、
大きなリスクを負うことになります。

大家さんも自ら募集活動を行うことで、
募集業務と契約業務と管理業務を分けて考えることです。

このとき、契約業務も大家さんが自ら行うこともありえます。
書式は行政書士や司法書士の中で、
契約書作成をサービスメニューとして用意しているところがあります。

大企業でいうところの法務部の役割を担ってくれます。


とはいうものの、仲介会社(入居者を見つけてくれる外注先)や
管理会社(既存の入居者の窓口となって各種対応してくれる外注先)とは、
依存関係ではなく、パートナーとして付き合っていきたいものですね。


【お礼】
回答ありがとうございます。
仲介業者さんに満足していれば、このような考えには、至らなかったと思います。必要に迫られてというところでしょうか。
でも、原因は、こちらにも在った様です。もう一度、仲介の依頼方法を根本的に見直していきたいと思います。

P.S
日本コミニュティーさまがおっしゃる様に、これ以上賃貸マンションの飽和状態が続けば、このようなシステムも増えてくるかも知れませんね。参考にさせて頂きます。
また質問の折には、ご指導の程よろしくお願いします。
beach
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/23

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責任 募集 業者 物件 請求 空室 大家 契約 対策 仲介 重要 費用 方法 期間 大家さん 家賃 名前 ネット 連絡 空室期間 空室対策

ワンルームの空室対策、どの大家さんも頭の痛い所だと思います。

チラシに仲介会社の名前を入れる事に関して、費用を請求される事もないと思いますが、
念の為確認を取る事をお勧めします。

空室期間が長く開いていて困っているとの事ですが、決まらない原因がなにか
探さなければいけません。

現在募集をされている会社があると思いますが、各会社へ現在の募集
状況を聞きに行って見てください。

1 現在、ネットなどの広告掲載をされていると思いますが、直近1ヶ月で
  お客様からの問い合わせが何件あったのか確認をしてみて下さい!
※ お客様から反響の連絡が入ってなければ、近隣とくらべて魅力のある物件の
  家賃帯に届いていない事になり、お客様から反響のある家賃帯に合わせる
  事が重要です。もし、お客様からの問い合わせの連絡が無くても、来店した方へ
  ご案内をする事ができます。

2 各業者さんに直近1ヶ月で何回ご案内にいけたか聞いてみて下さい!
※ ご案内に行く事が出来なければ、契約に至る事はありませんので、業者さんへ
  良くヒアリングして見る事が重要です。その際にどのようにすればご案内に
  行く事ができるのか、問い合わせてみるのも良いと思います。

☆ 複数社に頼んでいて、なかなか決まらないようであれば、地域で信頼のおける1社の
  会社に責任を持って決めて頂くというような方法もあると思います。責任の所在が
  明確になり、担当者1人と話せばすべて事が住みます。但し、お客様からのお問い合わせ
  の件数、ご案内の件数をしっかりと把握が出来ているような会社をお勧めします。


【お礼】
有用なアドバイス、有り難うございました。

仲介を依頼する当初、担当者の方には、案内をして断られても、その方の簡単なプロフィールと、断られた理由を連絡して欲しい。と依頼しますが、連絡してこられた会社は今まで一社もありません。
こちらから連絡して結果を聞いても、歯切れの良い回答は返ってきませんので、あまりうるさく言わないほうが良いのかなと思ったこともります。

とにかく、教えて頂いた内容をもう一度実行してみます。そして、その中から信頼のおける業者さんを見つけ、良好な関係を築くことが、一番の空室対策でしょうか。
beach
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/23

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責任 募集 業者 空室 不動産 賃貸 不動産業 対策 相談 質問 媒介 検索 重要 説明 営業 産業 内容 家賃 文章 経営 アドバイス オーナー ネット 不動産業者 相場 賃貸経営 専任 賃料 空室対策 家賃設定

ご質問の内容とは異なりますが、オーナー様の目的が「空室対策」ということですので、
そこの部分に焦点を絞って、実際的なアドバイスをさせていただきます。
下記のみ行えば確実に成果が上がりますので、ご参考ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【余談】
オーナー様自らがいろいろ考えて動いて何とかしたいというところは、ものすごく良くわかります。そしてそれはとても大事なお気持ちです。
但し、実際の「空室対策」と繋がるかと言うと、決してそうではないということをお伝えしなければなりません。むしろマイナスに作用しているケースがほとんどです。
文章を見る限り、一般媒介、それもかなりの不動産業者に声をかけてらっしゃる「スーパー一般媒介(造語)」というものです。
これは、不動産業者がもっとも嫌うやり方(どうして嫌うのかは細かな説明になるので省きます)で、「募集しときまーす」言ってたとしても、ほとんどの業者は募集はしていないでしょう。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【本題】

●「空室対策(安定経営)」でもっとも大切なことは
①「相場と合わせた家賃設定にすること」と
②「不動産業者がしっかり大々的に募集すること」の2点のみです。すごく単純です。
(ちなみに、賃料が相場よりもものすごく安ければ、一般媒介でも埋まります。あくまでもものすごく安ければですが・・・。)

●上記2点を実現させるのは至極これまた単純です。信用できる不動産業者(ネットで検索しても結構ですし、知り合いに教えてもらっても結構です)に、「専任媒介」で頼むことです。
そしたら、

「家賃の設定」は、日々現場で家賃にまみれて仕事をしているプロの意見を参考に、相談しながら設定ください。(ちなみに家賃のアドバイスも一般媒介のオーナー様にはしません)

「大々的募集(あらゆるネット媒体への掲載、他不動産業者への図面配布、法人社宅への営業等等)」も、自動的に行うことになります。専任媒介には責任が発生してますから。心理的なものも含め。(ちなみに一般媒介に責任はありません)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以上、ものすごく単純に感じられると思いますが、ほんとに単純なことなのです。
それと補足ですが、もうひとつ重要なことは、「専任」で頼んだらオーナー様は一切自らは動かないというのも大切です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【別視点】

上記、空室対策はあくまでも「賃貸経営」という部分でのものです。
オーナー様の中には「収入(経営)は二の次で、いろいろ自分でやることが楽しい(やりがい)なんだ」という方もいらっしゃいます。
それはそれでとてもすばらしく魅力的なことだと思いますので、その場合は上記アドバイスは関係ありませんので、あしからず。






【お礼】
熱心なアドバイスを頂き、有り難うございます。
ほとんどの方が専任が良いとのことですので、専任についてもう少し教えていただけますでしょうか?

1、専任を依頼する業者さんをどういう視点で選べばよいのでしょう。一度お話しただけでは、なかなかわかりません。
・例えば、会社の規模、加盟する団体等
私共の物件は大阪南部のベットタウンのありますので、大手の仲介業者さんは数社でしょうか。
あとは、大手の賃貸仲介専門のフランチャイズに属するところと地元の不動産屋さん(ひとりもしくは数人で営業)というところでしょうか。
・②不動産業者がしっかり、大々的に募集すること。
この視点から見ると、大手仲介業社も大手のフランチャイズに属するところも、系列のホームページから大手不動産サイトまで、幅広く広告を掲載してくれるようですが、地元の不動産屋さんで一人でやっておられるところはどうなんでしょう?
ほとんどの借主の方は、ネットを利用されるようですので、多くのサイトに掲載されているほうが良いのでしょうね。

2、今まで依頼していた業者さんはどうすればよいでしょう。鍵を預けているところもあります。
beach
【コメント】
了解いたしました。下記ご確認ください。

【専任で任せる不動産業者の選び方】
これも、オーナー様の考え方によって一概ではありませんので、
「今のオーナー様にもっとも合っているであろう」でアドバイスさせていただきます。

●「物件掲載サイト」を幾つ使って募集を行っているか?
※賃貸物件検索サイトを5つ程度は使用しているところ(スーモ、アットホーム、チンタイ等)は、募集に力を入れている(大々的に募集できる)業者になります。
適当な物件を見つけたら、同じ物件を上記主要サイトで掲載しているかをネットで調べてみてください。

注意①
会社の規模や加盟する団体などはほとんど無視して結構です。これはオーナー様を混乱させるだけです。詳細は省きますが、規模などは別な事業形態などを持ってると変わります。
それと、地元で一人でやってる業者さんなどは、そもそも「掲載サイト」をほとんど使っていません(お金が掛かりますので)ので、この時点ですでに省かれています。

注意②
具体的名前は控えますが、大手フランチャイズだからといって「物件掲載サイト」をたくさん使っているか(大々的に募集できるか)とは直結しません。フランチャイズは各店舗ごとに独立採算型がほとんどですので「店舗ごと」でやり方が異なったりしています。
オーナー様から見たフランチャイズのメリットは「看板でお客さんが来店したり、その会社のHPから検索したり」ぐらいのものです。


【まとめ】
「直営店でいくつか店舗展開をしている」で「掲載サイトを出来る限りたくさん使っている」業者に任せるのがよい。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【今まで依頼していた業者には】
これもとても単純です。繰り返しになりますが、一般媒介には「お互いに責任がありません」ので、単純に「専任で頼むことにしましたので」と伝えて、鍵は返してもらってください。

今までは、オーナー様にとことに色んな業者から連絡が入ったりしていたと思いますが、次から電話が来たら「今、○○不動産に専任で頼んでいるのでそちらに電話してください」と伝えてください。その業者の電話番号など聞かれましたら「レインズ見てね」と言ってあげてください。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以上となります。



㈱アエラス 管理事業部
【お礼】
調べてみました。
大きなサイトを全て網羅しているところはなく、サイトにより偏りがあるようです。
中で比較的多くのサイトに広告掲載しているところがありましたので、検討してみます。

お忙しい中、貴重なアドバイスを頂き、とても参考に成りました。
また質問の折には、ご指導の程宜しくお願いいたします。
beach
こちらの内容は、2011/09/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/24

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責任 業者 空室 賃貸 媒介 電話 専任

お気持ちは解かりますが、一社に専任で任す方が有利にはたらくと思います。
複数に依頼する一般媒介は、業者の私でさえ、いい加減な空室確認の電話や本丸を案内する前の
材料として案内されたり、ムダが多いです。
特に、賃貸専門業者の若い子は無責任・無知識で相手するのも疲れるくらいです。


こちらの内容は、2011/09/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/26

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募集 業者 物件 空室 媒介 探す 問題 仲介 費用 内容 オーナー 相場 仲介業者 連絡 専任 成約

チラシにはオーナーであるお客様の連絡先だけで問題ございません。
仲介業者名で配布する場合は、その仲介業者から了解を得る必要がございます。
一般的に手数料は成約時の際に支払うものですので、そうでなければ費用は発生しないと思います。
空室が決まらず焦る気持ちも分かりますが、お客様が物件を探す立場になりますと、チラシの内容が相場に比べて著しくお得であれば別ですが、そうでなければ効果は限られてしまうでしょう。
できればお任せしている業者の中で一番相性の良いところへ専任媒介でお願いし、募集条件を見直すことが成約への近道であると考えます。

こちらの内容は、2011/09/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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