滞納していた賃借人、退去の判決で家賃未納のまま退去しましたが・・・|お悩み大家さん

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滞納していた賃借人、退去の判決で家賃未納のまま退去しましたが・・・ 
相談日時:2011/09/22
(Q&A No.1152 地域:東京都) 回答数:6件
151
Q.チャオルさん
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NO.00001480
チャオル
チャオルさん
疑問
回答数:6件


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滞納 督促 退去 強制執行 大家 契約 部屋 家賃 賃借人 届け アドバイス 電気 水道 連絡 契約者 交換 督促状
退去の判決が出たのに……

母の代理で大家をしています。

H22.4から滞納していた契約者が家賃未納のまま退去(H23.5)しましたが、
契約外の息子が居座り続け居ています。
H23.8に退去の判決が出たにも関わらず未だに退去しません。

30歳過ぎのアルバイトでその日暮らしの状況で督促状がポストにたまっています。
母親(契約者)はお手上げ状態でこちらから連絡を取ってもノータッチという感じです。

大家から見れば関係ない人間が部屋を不当に占拠しているわけですから、警察に届けてもいいのか?
大家の依頼で電気・ガス・水道を止めていいのか?鍵を強制的に交換したりしていいのか?

…とにかく早く出て行ってほしいです。強制執行するにも100万位必要とか?

契約者が退去しているのに何の為の判決なのか…とても悔しいです。

どうかアドバイスを宜しくお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/22

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裁判 裁判所 強制執行 弁護士 不動産 契約 相談 訴訟 費用 介入 契約者

ベストアンサー
既に判決まで取っているとのことですが、訴訟は弁護士を代理人として行ったのでしょうか?
もしそうであればその弁護士が強制執行に100万円掛かると言ったと思いますが、もう一度確認されたらいか…
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/22

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連帯保証人 物件 請求 保証人 強制執行 弁護士 保証 賃貸 経費 相談 訴訟 処分 届け 違法 明渡 電気

訴訟~判決まで辿り着かれたのは立派ですが、
一つミスされましたね。
明渡し請求訴訟の判決勝訴なのでしょうが、
その場合、賃貸物件を他人が占有しないように
占有移転禁止の仮処分の手続をしておかないと
相談者のような事態になってしまうケースがあります。

もし、弁護士や司法書士が代理で訴訟をしていたなら
そのセンセイの過失です。

ご自身でしていたなら不慣れが原因です。
警察に届けてもノータッチで、電気等を止めるのも違法です。
話し合いか、強制執行(約50万ほど経費要)となります。

連帯保証人はいないのですか?

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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/22

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責任 退去 請求 強制執行 不法占拠 弁護士 入居者 相談 訴訟 同居人 家賃 入居 同居 届け 借主 明渡 鍵交換 交換

入居者の息子ということになりますと、同居人であって借主の一人と考えられます。
すなわち、借主である母親が責任を持って退去させなければ家賃を請求できると考えられます。
不法占拠として警察に届けても立件は難しいでしょうから、法的には民事で強制執行を行わざる得ないでしょう。

もちろん、鍵交換等の自力救済はお勧めできません。
詳しくは明渡訴訟を依頼した弁護士とご相談なさってください。

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A.不動産会社
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入居中 裁判 荷物 裁判所 強制執行 入居者 費用 入居

判決がおりているので有れば、ご自分で手続きをすれば100万円もかかりません。
但し、強制執行だけは執行官がしなければいけませんので、先ず強制執行の手続きを裁判所にしてください。

入居中であれば、入居者が自分で荷物を勝たずけるでしょうから、費用は10~20万円で済むと思います。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/23

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管理 強制執行 保証 保証会社 賃貸 入居者 リスク 制度 借家 定期 入居 違法 鍵交換 交換

ここまで来ていたら強制執行の手続きをしましょう。
100万円も掛かりません。

ライフラインの切断や鍵交換は自力救済といって違法となります。
納得いかないと思いますが、ご注意下さい。

一日も早く、一般的な賃貸人に入居してもらいましょう。

次回は、定期借家制度を導入したり、
保証会社を利用したりと、
リスク管理をした上で入居者を受け入れるといいですね。


こちらの内容は、2011/09/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/25

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建物 退去 物件 請求 強制執行 不法占拠 弁護士 大家 契約 訴訟 費用 方法 大家さん 個人 処分 家賃 理由 支払い 異議 明渡 明け渡し 契約者

平成23年5月に契約者が退去した後、平成23年8月に明渡し勝訴の判決を得たと書いてありますが、このときの被告は誰だったのでしょうか。
息子を相手に明渡請求訴訟を提起したのでしょうか。
息子を被告として勝訴したのなら、息子に対して明渡しの強制執行をすれば良いハズですが・・
そのあたりの事実関係がわかりません。

もし仮に母親を被告として、建物明渡しと未払い家賃の支払いを求めて訴えを提起して勝訴したのならば、判決が確定しているか仮執行宣言が付されているのなら、明渡執行と動産執行を申立てしてみると良いかもしれません。
本来なら占有移転禁止の仮処分を行っておくべきでしたが、通常の居住物件ではそこまですることは稀だと思います。弊社でも居住物件では占有移転禁止の仮処分の申立てはしておりません。
今回の場合も契約者の息子が平然と住んでいるわけで確信犯ですから、こちらも知らないふりをして強制執行を申し立ててみるのも一法だと思います。
相手から執行異議が出たら改めて争う、不法占拠を理由とした明け渡しを求める、ということです。
弁護士などのプロはこのような方法はとらないかも知れませんが、個人大家さんがご自身でやってみようというのであれば、まずは時間と費用がかからず、それでいて相手に一定のダメージを与えることをやってみるのも良いかと思います。

こちらの内容は、2011/09/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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