賃貸マンション、管理委託手数料の目安とは?|お悩み大家さん

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賃貸マンション、管理委託手数料の目安とは? 
相談日時:2011/09/21
(Q&A No.1151 地域:東京都) 回答数:6件
638
Q.chachaさん
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NO.00001479
chacha
chachaさん
疑問
回答数:6件


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設備 管理 更新 賃貸 契約 マンション 全額 委託 家賃 オーナー 管理費 管理委託 賃貸マンション 管理委託手数料 自動更新 賃料 管理会社
70代の両親がマンションを一棟所有しています。

4階建で、4階の部分に、両親はすんでいます。

現在両親の住むところ以外は、賃貸にしています。

12戸ほどあるマンションの管理は、すべて管理会社に委託しているのですが、
管理会社には、共益費全額(オーナーである両親も払っているので、13戸分)とその他もろもろで、毎月全賃料の23%ほど払っています。

家賃は、全て管理会社の口座に振り込まれて、そこから、共益費と設備費と管理費の名目で、全賃料の23%がひかれて、父の口座に振り込みされています。

15年ほどこのような感じで管理をしてもらっているようなのですが、この管理費の金額は、妥当な金額なのでしょうか。

契約は自動更新とのことなのですが、そんなことあるのでしょうか。

こちらの内容は、2011/09/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/21

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管理 滞納 清掃 契約書 保証 更新 滞納保証 契約 内容 委託 管理委託 相場 電気 清掃費 管理委託契約 管理委託手数料 自動更新 賃料

ベストアンサー
管理契約の内容にもよりますが、管理委託手数料は賃料の3%から、どんなに高くても10%程度と思います。(滞納保証付きなど)
そのほか、清掃費や、機械警備、エレベーター保守料、共用電気代な…
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【お礼】
お返事ありがとうございます。

やはり、相場より高いように感じました。
契約書を今日見ることができたのですが、契約年月日が、平成9年で、それ以降自動更新をしているようです。

かなり、府に落ちないところがあるので、他の管理会社から、見積もりをもらうことにしました。
chacha
A.不動産会社
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回答日時:2011/09/21

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負担 管理 更新 契約 管理費 自動更新 賃料

管理費は高くて総賃料の10%ですが・・・。
共益費は個別負担です。

契約は自動更新はあり得ます。


【お礼】
さっそくのお返事ありがとうございました。

管理費のだいたいの相場と、共益費は個別負担という意味合いも理解できました。
ド素人ではずかしいですが、勉強して行こうと思います。
chacha
こちらの内容は、2011/09/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/22

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建物 管理 不動産会社 業者 更新 不動産 入居者 契約 不動産業 産業 内容 入居 アドバイス 管理費 不動産業者 建物管理費 入居者管理費 自動更新

実務的アドバイスをさせていただきます。
下記のことを行い、その金額が正しいかどうかをお調べください。

●まず、今頼んでいる不動産会社に、「入居者管理費」と「建物管理費」の数字(金額)を分けて出してもらう。
※入居者管理費は1%~5%の間で設定されることが多いです。通常、大手ほど高く設定されることが多いです。
※それによって、今の「入居者管理費」が妥当なのかどうか判明します。

●次に、他の不動産業者に「建物管理費」の見積もりを取ってもらってください。
※それによって、今の「建物管理費」が妥当なのかどうか判明します。

★これらによって、ものすごく今のところが高いことが判明しましたら、
「管理費が高いので、他社に管理替えしようと考えています」と伝えてください。

※それによって現在の管理費が大幅に下がるかもしれませんし、
下がらない場合は、見積もりを出してもらった不動産会社に管理替えしてください。
特に難しいことはありません。新しい不動産会社が教えてくれます。

それと、「契約は自動更新」の部分ですが、どういう契約内容になっているのかわかりませんので正確にはアドバイスできませんが、一般的には両者「甲と乙」とも合意の上で更新となります。

【お礼】
お返事ありがとうございました。

沢山の意見をいただき、本当に参考になりました。
今日契約書を見ることができて、内容を見て、他の管理会社に見積もりをもらうことにしました。
chacha
こちらの内容は、2011/09/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/22

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建物 契約期間 解約 正当な事由 設備 管理 滞納 清掃 合法的 保証 更新 サブリース 滞納保証 大家 賃貸 経費 契約 部屋 費用 期間 借家 点検 定期 委託 変更 通知 家賃 貸主 賃貸借 拒否 リース 管理委託 共有 借主 更新拒否 家賃保証 清掃費 滞納保証委託 家賃保証委託 約定更新 自動更新 借地借家法

僭越ながら下記の通り
ご進言させて頂きたく思います

通常管理委託では3~5%程
滞納保証委託では5~10%程
家賃保証委託(サブリース)では10~15%程が
多いと思います

建物の大きさ・設備・お部屋の広さなどで
他の出費(EV点検費・共有エリア清掃費など)がある場合もございますが
お家賃などの設定もあるとは思いますが
毎月かかる経費として 23%と言う数字は
比較的に高い数字と思います。

※他の出費=毎月かかる費用はことのほか
定期清掃費くらいの物と思います。

『約定更新』と『自動更新』では、
「大家からの立ち退いて欲しいという意向を拒否した
借主をいつ合法的に追い出せるか」という点に相違を生じます。

『自動更新』の場合は、
契約期間の定めの無い建物の賃貸借 になります。(借地借家法29条1項)

自動更新の場合は、貸主様に 正当な事由があれば、
いつでも解約申入れをする事が出来ます
その後6か月後に賃貸借は終了し 返してもらえるという事になります。(27条1項)

『約定更新』の場合
期間の定めがある建物の賃貸借 になり、
次回更新時までの間は、貸主様に「正当な事由」があっても、
解約申入れをする事が出来ません。

また、貸主が期間の満了の1年前から6月前までの間に借主に対して
更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。
(26条1項。但し、契約期間の定めの無い建物の賃貸借として更新されます。)

従って、貸主が、早く解約したいと思っても、
期間の満了の1年前から6月前までの間に更新しない旨等を通知した場合でも、
3年先の更新期までは、返してもらえません。

期間の満了の1年前から6月前までの間に更新しない旨等を通知しなかった場合は、
更新期を過ぎてから、解約申入れをし、
その後6か月後に賃貸借は終了し、返してもらえるという事になります。

もっとも、正当な事由と認められるには、
過酷とも言うべき条件が付けられている(28条)ので、
おいそれとは貸主様側から、一方的な更新拒否・解約申入れは出来ませんけれども。

ご参考になれば幸いです。


【お礼】
色々と教えて頂きありがとうございました。

共益費は、毎月全額管理会社がもっていきます。

今日契約書を見ることができたのですが、 その中に、年1回共益費の収支を家主にみせて、
報告するという項目がありました。

ところが、14年間一度もみたことがないとのことなので、
管理会社にといあわせたところ、収支を作成してないようで、これからすべて作成するので、今すぐは見せられないとの回答をもらいました。

これは、契約不履行ではないかと問いつめたところ、一部その通りですとの回答をもらいました。

これは、70代の老人を食い物にしたな。とおもいましたが、かたくなに、管理会社を信じている
両親がいるので、しかるべきところに相談してみようとおもいます。

chacha
こちらの内容は、2011/09/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/22

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管理 保証 保証契約 サブリース 契約 家賃 サブリース契約 リース 相場 家賃保証

金額にもよりますが、23%は明らかに高額だと思います(規模が大きいほど低いパーセントとなります)。
ただ、家賃保証がある場合はほとんど相場に近いと思います。家賃保証とは稼働率に関わらず一定額を所有者に支払う契約です。
まずは、管理契約か家賃保証契約(サブリース契約)のどちらであるかを確認なさってはいかがでしょうか。

【お礼】
お返事ありがとうございました。

確認したところ、家賃保証がついているようでした。

管理費は、7%で、家賃保証が 5% 設備費が、4%  共益費を毎月全額もっていっています。 

そして、共益費に関しては、収支報告がいっさいなく、14年間すべて、管理会社が管理していました。

これってひどすぎではないかと思い、しかるべきところに相談し、管理会社を変えようと思っています。 
chacha
【コメント】
家賃保証ということは、契約上はお客様が貸主、不動産会社が借主となり、正確に申し上げますと不動産会社は管理会社という立場ではないことになります。
不動産会社を変えるということは借主を変える(退去してもらう)ということになりますので、単純に変更することは難しいと思います(借主は借地借家法により保護される可能性があります)。
山京ビル(株)
【お礼】
色々とおしえていただきありがとうございました。

この件に関しましては、素人がわかりもせず、ゴタゴタしても仕方ないと思い、法律の専門家に仲裁に入っていただき、お互いに納得できるように、調整をかけていただくことにしました。

その上で、双方合意の上契約の見直しをするのか、それとも別の方法をとるのかを判断していくことになりました。

現在の管理会社は、建物を建築した会社と同じ会社だったのですが、工事の部分が倒産して、サービス会社だけを存続させたようです。

その後どこかの会社と合併して、会社名がちがったのですが、その時点で契約をしなおさなければならないと思うのですが、それもやることなく、ずるずると15年もたってしまったようです。

両親の話をきいていくうちに、オーナーのほうの考えの甘さも沢山あるので、管理会社だけを悪者扱いするのも危険と判断して、専門家のもとで、調整していくことに致しました。



chacha
こちらの内容は、2011/09/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/23

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管理 契約書 管理料 更新 契約 業務 内容 委託 管理委託 管理委託契約 自動更新

管理料については、契約内容によりますので、なんともいえません。

契約書を確認して下さい。
万が一ないようなら先方から写しを頂くなり、
再作成するなりしましょう。

自動更新というのも管理委託契約に限らず、
一般的にあります。

業務の内容と報酬について整理することをおすすめします。


【お礼】
お返事ありがとうございます。

契約書を確認したところ、管理費は、7%で、家賃保証が 5% 設備費が、4% 合計16%です。
共益費は、全額管理会社が管理して、1年に一回収支を提出して、オーナーと話し合いをして、次年度のことを決めるとなっていました。

基本共益費は、管理会社に賃借人から入る全金額の7%の金額です。

合計すると、23% 基本的に、全賃料から、23%の金額を引いた金額がオーナーの口座に振込される。 とい状態が、15年間変わらずということです。

ただし、共益費に関しての収支がでてきたことがないので、管理会社に問い合わせしたところ、
これから15年間分作成するとのことで、管理会社が契約書の内容の一部をまったく履行していないということでした。

オーナーである両親も確認しないという重大なミスをおかしていますが、この件に関しては、私ごとき素人では解決できることではなく、しかるべき人に解決していただくことにしました。

今の管理会社は、契約不履行ということで、なるべく早く変えて、新しい会社に頼みます。
chacha
こちらの内容は、2011/09/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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