転貸借契約を結んでいる不動産会社へ契約解除を求める内容証明を書こうとしています。|お悩み大家さん

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転貸借契約を結んでいる不動産会社へ契約解除を求める内容証明を書こうとしています。 
相談日時:2011/09/17
(Q&A No.1145 地域:兵庫県) 回答数:8件
53
Q.shigeさん
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NO.00001468
shige
shigeさん
疑問
回答数:8件


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不動産会社 滞納 契約解除 請求 契約書 内容証明 不動産 契約 交渉 方法 内容 転貸 家賃 支払い 礼金 不動産屋 借主 連絡 敷金
家賃を滞納している相手(不動産屋)が音信不通・連絡がつかない為、支払いを促し契約解除を求める内容証明を書こうとしています。

初めてなので、何をどう書けばよいか良くわかりません。何か良い方法ありますか?

契約は転貸借契約を結んでおり、現在住んでいる借主に敷金・礼金が返ってくるかも不安なので、その点も書面にもりこみたいです。

あと私の不安な点は、この内容証明を送ることによってこちらの不利な点を逆に指摘されたりしないかです。

 実は家賃1万程度UPの交渉を不動産会社にし、口頭で「わかりました」と了解してもらいました。しかしながら、家賃UPの契約書は今現在書面で残っていないので、最悪の場合差額分1万円*約40ヶ月分を請求されないか?など・・・。

こちらの内容は、2011/09/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00001169
CROWN ESTATE
CROWN ESTATE
回答日時:2011/09/17

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裁判 内容証明 弁護士 説明 費用 方法 内容 文章

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一番良い方法は、法律の専門家(弁護士や司法書士)に作成をお願いすることでしょうか。
もちろん費用は掛かってしまいますが、状況などを説明し、把握してもらった上で、文章も専門家に作成してもら…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
裁判も視野に入れて、現在勉強中です。
がんばります。
shige
A.不動産会社
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回答日時:2011/09/18

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建物 解約 負担 管理 業者 退去 契約解除 内容証明郵便 裁判 返還 契約書 内容証明 裁判所 サブリース 契約 相談 質問 問題 説明 費用 内容 変更 通知 行方不明 貸主 リース 借主 費用負担 簡易裁判 連絡 敷金 交換 賃料 管理会社

相手の業者が「音信普通で連絡がつかない」となるとせっかく内容証明郵便で契約解除の意思表示をしても、その内容証明郵便は戻ってきてしまうでしょう。そうすると意思表示が到達したことになりませんから、意思表示の公示送達を簡易裁判所に申立てて契約を解除するのが良いかと考えます。
次にやるべきことは、現在の借主に貸主が変更した旨、新しい賃料の振込先等を通知しなくてはなりません。
また、サブリースをしていて管理会社が行方不明になると、敷金・契約書・管理キーが建物所有者の手元に戻ってくる可能性が極めて低くなります。
敷金については新貸主が立て替えて退去者に返還しなくてはならないでしょう。また、契約書については出来れば借主からお借りしてコピーを取っておきたいところですが、協力を得られない可能性は大きいです。
カギについては、借主に事情を説明し新貸主の費用負担で交換をするのが良いでしょう。

質問は、解約解除における内容証明の文面・内容についてですが、むしろ大変なのは契約解除後の貸主の地位の承継という問題です。
この部分については、信頼のおける管理会社に相談された方が良いと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。
色々と手間がかかるものですね、胃が痛いです。
shige
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/18

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内容証明 契約 訴訟 内容 家賃 効力 書き方 ネット 拒否 証拠 連絡

音信不通・連絡が付かない相手に内容証明を送付しても、受取人不明や受け取り拒否で戻ってくるでしょうが、後に訴訟になったときの証拠として使うためです。
書き方に付いては、ネットで色々な文例や書き方が掲載されています。
家賃一万円の件ですか、民法では口頭で承諾しても契約を交わした時と同じ効力がありますし、実際に1万円増額して支払われている事実があれば、証拠として残りますので心配はないと思います。


【お礼】
ご回答ありがとうございます。
家賃の増額の件、口頭でも効力があるとは知りませんでした。
少し気持ちが楽になりました。
shige
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/18

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督促 契約解除 転居先 トラブル 内容証明 契約 相談 料金 検索 問題 インターネット 方法 内容 証明書 個人 書き方 ネット 契約違反 拒否 違反 書式 賃料

書式については、インターネットなどに細かく『内容証明書き方』などで検索をすると出てくると思います。

内容証明も2回に分けて出すほうが望ましいかもしれません(あくまで個人的な意見なので参考程度にして下さい)

1回目は、「賃料の督促と期日までに支払がない場合には契約違反により即刻契約を解除します」といったような内容

2回目は、「期日までに料金の支払が無かった為、契約違反により○月○日づけで契約解除致致しました」というような内容


内容証明については、音信不通のようなのでこの点をまとめてみると

受取拒否の場合、この場合には意思表示は到達したとみなされる事が多いようです、一応より確実に意思表示をしたと言う事で、同じ書面をFAXで送信して送信履歴を残しておけば間違いはなさそうです

転居などで存在しない場合、この場合には内容証明を送っただけでは意思表示したとみなされません、意思表示を確定させるには、転居先を探し出しそこに内容証明を送るかまったく居場所が掴めない場合には公示送達という方法があります

賃料UPの件については、口頭で了承したので問題は無いと思いますが
確かに、1万円余分に賃料を取られていたと言われる可能性も無くは無いと思います
その場合には言った言わないで争うことになる可能性は捨てきれないと思います


いずれにしろこの様なケースの場合、後々よりトラブルになる可能性は少なからずあるでしょう、なので一度専門家にご相談することをお勧め致します。


【お礼】
ご回答ありがとうございます。
内容証明の件大変参考になりました。
本日早速提出してきますが、相手がどう反応するかが不安です。
やっとスタートしたって感じです。
shige
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/18

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不動産会社 放置 事務所 弁護士 不動産 不動産業 相談 解決 費用 産業

相手が不動産会社という事もあり、不動産業界に詳しい弁護士さんにご相談する

事をお勧め致します。

弁護士といっても得意としている分野がさまざまですので、

不動産協会の顧問を行っているような事務所をお探しすると良いと思います。

このまま放置していても、一向にすすまない事も考えられますので、

早急に動いた方が、解決は早いと思われます。

時間とお金は必要になると思いますので、相談された弁護士さんに最悪の場合には

どのくらいの時間と費用がかかるのかも聞いておいた方が安心できると思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
弁護士の知り合いがいないので、ネットで探してみます。
何かと近所で探した方が便利なのでしょうか。
shige
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/20

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滞納 契約解除 裁判 内容証明 裁判所 契約 窓口 検索 訴訟 内容 家賃滞納 家賃 書き方 簡易裁判

家賃滞納の場合の内容証明の書き方を検索すれば多数ヒットしますので、それを参考にすればいいでしょう。
戻ってくれば、簡易裁判所に公示送達という手続と契約解除を求める訴訟を手続しましょう。
窓口の役人がハズレでなければ簡単です。


【お礼】
ご回答ありがとうございます。
書き方のサンプルがネットで探せましたので、ほぼそのまま使用しました。
shige
こちらの内容は、2011/09/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/20

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損害 内容証明 弁護士 不動産 入居者 相談 内容 行方不明 家賃 入居 不動産屋

音信不通ということは既に先方は行方不明かもしれません。
できる限りお客様の損害を減らすため早急に手続きする必要があります。
時間に余裕があれば、内容証明に関する書籍をご覧になればそう難しいことではありませんが、今は一刻を争う状態ですので、入居者が不動産屋へ引続き家賃を振り込んでしまわないよう、手続きをなさるべきです。
詳しいことは信頼できる弁護士にご相談なさるべきでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
ああ、焦ってきました。
shige
こちらの内容は、2011/09/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/20

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リフォーム 募集 業者 滞納 契約書 弁護士 サブリース 署名捺印 入居者 契約 相談 家主 変更 賃借人 入居 免許 迷惑 対応 リース フォーム 名称 成功

原則として口頭でも契約は成立します。
後の紛争防止の為に書面にて署名捺印をするために契約書を発行するわけです。
本当に今、当社でもサブリース会社自体が所有者様への滞納している相談が
よくあります。
入居者様へ迷惑がかからないよう迅速に対応する事が必須と思われます。

【イメージ】
現在

家主(サブリース会社)⇒賃借人⇒所有者(shige様)

家主(shige様)⇒賃借人に変更する必要があります。

当社でもこの似たケースで顧問弁護士に依頼しまして200万近い債務を何とか1年かかりましたが、サブリース会社より取り戻す事に成功しまして、今は新しくリフォームしまして新規入居者を募集中です。
そのshigeさんの業者があえて名称は記載しませんが国土交通大臣免許で大阪府大阪市内と兵庫県神戸市に支店のある法人企業では無いことを願っております。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
他にも似たことをしている不動産会社があるんですね。
会社の信用をなくすのに、恥ずかしくないのでしょうか?
shige
こちらの内容は、2011/09/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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