自主管理している中古物件の募集方法について相談です。|お悩み大家さん

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自主管理している中古物件の募集方法について相談です。 
相談日時:2011/09/16
(Q&A No.1143 地域:福岡県) 回答数:8件
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Q.ハッピーさん
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ハッピー
ハッピーさん
疑問
回答数:8件


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いつもお世話様です。
今日は空室募集に関して相談させて頂きます。

中古物件を54部屋程持ち
現在先月退去されたかたのみ空室です。

管理会社もあるのですが募集に関してはオーナみずから資料を作り仲介業者を回り依頼をしています。

自分が持っている物件の都市はアパート・マンションの需要と供給のバランスが崩れ賃貸のアパート・マンションがジャブジャブ建ち(今も来年の繁忙期に向けてくされる程建築中です)空室に歯止めがかかりません。

自らホームペジを作りパソコンにユーチューブを載せて資料とパソコンを持ち仲介業者を回っています。

部屋の家賃も近隣のアパート・マンションを徹底的にリサーチして(ワンランク上の部屋)同じ築年、間取りでしたら競業物件より安く設定しています。

しかしあまりにも賃貸アパート・マンションが建ち過ぎて5つの席を10人で奪い合っているのが現状です。

今まではこのやり方で大体入居者を決めていただいたのですが今回(3年ぶりの入居者募集)は様子が違って話は聞いてくれるのですが前回は殆どの仲介業者さんのホームページに掲載されていましたが今回は数社のみの掲載になっています。

他のオーナさんに勉強会できいたところ
新築も埋まらず広告料も3か月いじょうでないと中古物件は紹介してくれないよと殆どのオーナさんから言われました。

入居者の初期費用も全てオーナー持ちだとか言われているオーナーさんもいるみたいです。

これでは賃貸経営は成り立ちません、新築でも数年たてば中古になるわけですから・・・・。

お客様の事を第一に考えて(入居者様も中古でも安くて良い物件を探している方は沢山いるはず)中古物件でも良い物件を紹介してくれるサイトをご存じではないでしょうか?

よろしくお願いします。

こちらの内容は、2011/09/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/16

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業者 物件 中古物件 満室 賃貸 サイト 検索 インターネット ネット 新築

ベストアンサー
中古物件、新築物件両方ともインターネットの集客力は
SUUMO アットホーム ホームズなどの3つのポータルサイトがやはり圧倒的に強いです。
このためお持ちの物件の地域を上記…
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【お礼】
早速のコメント有難うございます。SUUMO、アッとホーム、ホームズの大手のポータルサイトには回った仲介業者様の中の数社の御好意により連載させてもらっています。近況報告では問い合わせはありますが案内まではいたってないという返事でした。空室があまりにも多くお客様は大手のポータルサイトから一部ではありますが古くても個性のある物件を紹介しているポータルサイトへと移行してお客様の分散化が進んでいるような気がします。
日々満室になることを目指して努力していきたいと思います。お忙しいなか私のコメントに時間を取って頂き有難うございました。
ハッピー
A.不動産会社
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回答日時:2011/09/16

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業者 物件 不動産 賃貸 サイト 不動産業 対策 探す 検索 仲介 ペット 産業 経営 オーナー 対応 不動産業者 仲介業者 賃貸経営

よく研究・勉強されており、また自ら業者を回るなど熱心に賃貸経営をされている状況が目に浮かび、ただただ感心するばかりです。
やはり、地方都市の受給バランスは相当崩れているようですね。

ところで、物件を掲載するサイトをお探しのようですが、ホームページも作っておられるようですから、ご自身のサイトに物件情報を徹底的に掲載しSEO対策を完璧に施すのが良いかと思います。

全国区の不動産ポータルサイトは物件数が多すぎて、なおかつ同じ物件を複数業者が掲載したりと、検索がしづらくユーザーの利便性が少しづつ悪くなっているようです。
こういうポータルサイトの掲載は仲介業者に任せて、自らのサイトの完成度を高める方が良いかと思います。
問い合わせに対する対応や物件案内はさすがにオーナー自らできないので、物件所在地の近隣業者に振れる(やらせる)ような仕組みをつくっておく必要があります。

ちなみに、最近のユーザーはキーワードで物件を検索する傾向にあります。
例えば、「渋谷 ワンルーム」「代々木 賃貸 ペット可」などです。
キーワード検索をするので、必ずしも入口はポータルサイトではないのです。
この傾向に対応して、不動産業者も自社サイトの充実に力を入れております。
さらに、現在は圧倒的に携帯やスマートフォンで物件を探すユーザーが多いので、この部分の対応が不可欠です。

ご参考になれば幸いです。

【お礼】
早速のコメント有難うございます。福岡市内(福岡都市圏)のように需要と供給のバランスがくずれ供給過多になれば当然以前のやり方では部屋を満める事は年年むずかしくなっています。福岡では多くの大家さんが空室対策で悩んでおられます。またどうしていいのかわからないでいる大家さんも数多くおられのも現実です。建設ラッシュを横目でみながらこれは大変なことになるという危機感を持ち自社のホームページを作り個人でお客様を取り囲むしかないと思っています。しかし現実は厳しくホームページからの問い合わせは数件あるぐらいです。御社がコメントされたように自社のホームページが多くのお客様の目に留まるように努力をして行きたいと思います。大変参考になりました。お忙しいなか私のコメントに貴重な時間を取って頂き有難うございました。
ハッピー
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/17

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募集 管理 業者 物件 悩み 媒介 解決 無料 お悩み 管理会社

業者も自社の管理物件を決めるので精一杯なので、一般媒介の物件募集まで手が回らないのが実情だと思います。
無料のホームページ等をご自分で作成し、物件のPRをしてみては如何ですか。
その上で管理会社と相互リンクして、集客率を高め一人でも多くのお客様に物件を見て頂く事で、お悩みが解決できると思います。
参考に私の作ったプログをご覧ください。


【お礼】
早速のコメント有難うございます。御社のホームページ拝見させてもらいました、有難うございます。
どこの不動産も自社の管理物件の空室を埋めるので精一杯で一般の大家さんの空室募集まで手が回らいのは見ててわかります。自分もホームページを作成してなかにユ-チューブで音楽つきで部屋のなかをみれるようにしています。それをどうやってお客様に自分の物件を知ってもらうかが今後の課題ではないかと思います。御社のホームページを参考にさせてもらいます。他の大家さんとも話しをしていますがこれから自分の物件は自ら見つけなければいけない時代が来るのではないかと・・・・・。お忙しいなか私のために時間を作ってコメントを頂き有難うございました。ハッピ
ハッピー
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/17

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負担 物件 初期費用 媒介 費用 築年数 広告料 専任

福岡の事情は詳しくありませんが、広告料が3ケ月分以上や初期費用の負担というのはいかがなものでしょうか?
そこまで妥協する必要がある物件は相当な築年数や地域が悪い、使い勝手が悪い等でないと中々ありえないのですが・・・。
一般媒介で客付を依頼することが原因ではないでしょうか?
ハッキリ言って、一般なら徒労に終わるケースも多々あるので敬遠されてがちです。
専任で信頼できる所に依頼すると一変すると思いますよ。


【お礼】
早速のコメント有難うございます、福岡市内(福岡都市圏)はおそらく賃貸に関しては日本一の激戦区だと思います。
借りる方より供給がかなりおおいわけですから、借りて市場不動産優位の地区です。新築募集に関しては広告料は3カ月は普通です、博多駅から徒歩圏内の中心部でも1Kは2万から3万代の家賃設定です。
決して築年数が古いとか設備が悪いとかではなくても(ちなみに自分の物件は1LDKで場所も都心に近く45平米の広さでエアコン2台、テレビモニター付きインターホンなどの設備は新築並みしています)家賃は競合物件より安く設定していますし部屋もモデルルーム仕上げにしています。
殆どのオーナさんは賃貸住宅フェアなどに行き勉強されていますが空室は(管理業者に依頼されているが処置なし)
増えるばかりです。こういう状況のなかでもやはりいれてくれのは駅近くの仲介業者さんに依頼するしか方法をしらないのが現状です。専任も考えて行動したいと思います。もうこうなったら自社のホームページを利用しながら自分で見つけるルートを探して行きたいと思います。貴重な時間を私のためにコメントして頂き有難うございます。
ハッピー
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A.不動産会社
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回答日時:2014/08/22

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募集 不動産会社 業者 物件 無視 空き室 不動産 賃貸 入居者 不動産業 相談 媒介 産業 家賃 入居 経営 アドバイス オーナー 広告料 不動産業者 相場 入居者募集 賃貸経営 専任 賃料

賃貸経営のことを熱心に考え、ご自身で何とかできる限りのことを行いたいといいうのはすばらしい考えだと思います。そこを重々理解したうえでアドバイスさせていただきます。
単純に入居者を早く決めたいという目的であれば、下記を行えばすぐに決まります。


●入居者募集は、一般媒介ではなく、専任で頼むこと。

●賃料の設定はその専任の業者と、逐一相談しながら設定すること。

単純にこの二つでOKです。



「は?」と思われるかもしれませんが、
入居者を早く決めると言うのは、そんなに難しいことではありません。
大事なのは、その物件が「①相場通りの家賃なのか」と「②どれだけ不動産会社が熱心に募集するか」だけなのです。

残念ながら、現在のオーナー様のやり方だと、一般媒介の段階で「②」はまず難しいです。
賃料の設定の部分は、オーナー様自らが徹底的にリサーチしているということですので、ほぼ合っているのかと思いますが(空き室がほとんど出ないということからも証明)、今後のためにも、信用でき且つ専任で任せられる不動産業者を検討しておくのが良いかと思います。


補足:ちなみに「広告料3ヶ月以上」というのは、無視しても大丈夫な情報です。その方の物件は、単純に賃料がべらぼうに高いだけです。







【お礼】
早速のコメント有難うございます。前回募集の時はいままでのやりかたでほぼお客様を客付けしていただいものですから同じやりかたで募集をかけせさせてもらいました。福岡市内(福岡都市圏)想像をはるかに超える賃貸のアパマンがたち競争が激しくなっています。一戸建てアパートもジャンジャンたっています。一般募集ではなかなか客付けがむずかしいみたいですので専任募集を検討したいと思います。お忙しいなか私のコメントに時間を作って頂き有難うございました。
ハッピー
こちらの内容は、2014/08/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/17

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募集 業者 客付け 退去 物件 大家 ブログ サイト 入居者 契約 対策 仲介 方法 営業 入居 経営 仲介業者 連絡 お礼 専任 新築

人口・世帯数が増加している地域ですが、
それ以上の供給が増えていることを伏せた営業トークで、
どんどん新築する業者にはうんざりしてしまいます。

さて、今の経営方針でいくとすると、
仲介業者に頼らずに入居者を見つける仕組みを
作らなければなりません。

すぐに出来ることは、今の入居者さんからの紹介です。
紹介してもらえたら、両者に喜ばれるお礼を用意します。
退去連絡をもらった入居者さんにも、
次に住む人を紹介してくれるように提案します。

また、物件ホームページはお持ちとのことで、
物件に興味を持ってくれる人をいかに集めるかが課題ですね。

方法としてはSEO対策などがありますが競争が激しいです。

そこで、地域ブログで地域情報を発信をすることで、
その地域に住んでいる人、住もうとしている人のアクセスを集めて、
自分の物件のホームページに誘導するのです。


ほかの方法としては、やはり業者に専任募集することです。

ただし、大家自ら他の仲介会社に営業することの許可をもらいます。
別の業者が入居者を見つけた場合は、

専任募集の業者→契約手続きの報酬として
客付けの業者→客付けの報酬として

それぞれ売上げになる仕組みとします。


専任募集の業者とは連絡を密にして募集戦略を練り、
業者しかできないこと(ポータルサイトへの掲載)を依頼します。

ほかの客付営業は、大家自ら動きます。


それぞれ報酬の範囲内でやれることを決めて、
実行して、効果を測定して、
次の行動に反映させていくことで、
目的達成に近づくことでしょう。



【お礼】
早速のコメント有難うございます。福岡市内(福岡都市圏)は確かに日本雄一人口が増えて世帯数も増えています。
そこが建設会社が賃貸アパマンを建てさせる原因かもしれません。人口と世帯数がふえてもそれをうわ回る供給が増えれば空室は増えるばかりです。建設会社自らががオーバーストアを作り増えすぎた賃貸アパマンに仲介業者が早く客付けしようと条件を甘くさせ結局お客様自身に甘えが生じてその反動がオーナに来ているのではないかと思われます。自分もいろんなかたに資料をお配りしてホームページを観て頂いています。
少しずつですが問い合わせも入ってきております。従来なら駅近くの仲介業者様に客付けをして頂き広告料で利益を確保してもらいたいのですがまりにも空室募集が多すぎて自分の物件まで手が届かないのが現状ではないかと思われます、みなさんのコメントにも専任で募集される事をおすすめしてありますので専任募集で検討したいと思います。お忙しいなか私のためにコメントの時間を作って頂き有難うございました。
ハッピー
こちらの内容は、2011/09/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/19

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募集 業者 物件 中古物件 初期費用 空室 生活保護 福祉 ブログ 不動産 賃貸 サイト 不動産業 交渉 費用 方法 産業 オーナー 広告料 不動産業者 効果的 生活保護者 福祉課

広告料3か月分が必要、初期費用も全てオーナー持ちでないと中古物件を紹介してくれないとはどこの業者でしょうか、同じ不動産業者としてはあまり考えられないですね

しかし、ハッピーさんの努力には感嘆致します。

確かに現在、空室はどの地域でも多いのが現状かと思います
大手のポータルサイトでは既に募集していると思いますので

自分でホームページを作るなどの方法もありますが、それで全てうまくいくとは限りません、賃貸募集については魔法のような手段は無いと考えています
現在のハッピーさんの努力や自分でホームページを作成、またブログなどに載せて募集するのも良いでしょうし、そういった小さいことの積み重ねがきっと後々に繋がっていくと思います

又具体的に言うのであれば、生活保護者の募集や学生などに広く募集をするのが効果的かもしれません
例えば、市の福祉課の方に一度挨拶にいってみたり、大学の掲示板にチラシを貼らせて貰えないか交渉してみたり
少なからず少しずつの努力の積み重ねだと思います
がんばってください

【お礼】
早速のコメント有難うございます。広告料は別に何カ月でもかまわないんです、1ヵ月でも2カ月でもオーナーが言われる通りで受け付けてもらいます。オーナーの勉強会で皆さんと話すといろんな情報は耳に入ってきて当然広告料の話になるのですが1カ月のかたは殆どおられず最低でも2カ月は払っておられるみたいです。しかし2カ月では全く紹介してもらえず3カ月にしたという報告を受けています。3カ月にしたから客付けしてもらったかわわかりませんが?福岡の賃貸業は少し他の地区からみると健全ではないような気がするのは自分だけでしょうか?需要と供給のバランスがくずれたらデフレになるのは(オーナーが大変でお客様が一番得)仕方がありません。
御社が言われるように生活保護者の方や1Kでは学生の方などを視野に入れて募集をしたいと思います。
大学の総務科や病院の看護婦さんなど自分の足を使い満室に向けてに日々努力したいと思います。
本当に言われるように小さい事の積み重ねですね。お忙しいなか私のコメントに貴重な時間を作って頂き有難うございます。
ハッピー
こちらの内容は、2011/09/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/20

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業者 不動産 賃貸 サイト 不動産業 媒介 インターネット 産業 入居 ネット 不動産業者 宅建業者 専任 成約

都内でも賃貸は苦戦しており地方なら尚更厳しいというのが現状です。
インターネットのサイトにつきましては、どれだけ入居希望者に見てもらっているかという観点で選別なさるのが良いと思います。いくらすばらしいサイトでも入居希望者に見てもらわないことには成約には結びつきません。
まずはお客様が実際にネットサーフィンをなさってみてはいかがでしょうか。
反響数では、アットホーム、スーモ、ホームズが上位を占めます。例えばアットホームに掲載しますとヤフー不動産にも連動し幅広く周知されます。
このようなポータルサイトは宅建業者でなければ掲載できません。そこで信頼できる不動産業者を選択し、専任媒介としてお任せしてはいかがでしょうか。決めなければならないというプレッシャーもかかりますので今まで以上に本気で取組んでくれるはずです。

【お礼】
早速のコメント有難うございます。言われるようにどんな素晴らしいホームページを作っても検索がなければ意味がありません。ホームページからのお客様を取り囲み契約へと結び付けなければただの絵に描いた餅になってしまいます。いろんなかたにリンクしてもらったり研究して努力したいと思います。また募集にかんしても地域で信用のある不動産様に専任でお願いしようと現在調査中です。大変参考のなりました、有難うございます。私のコメントに貴重な時間を作って頂き有難うございました。
ハッピー
こちらの内容は、2011/09/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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