自主管理で賃貸マンションを経営、契約違反と契約解除について相談です。|お悩み大家さん

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自主管理で賃貸マンションを経営、契約違反と契約解除について相談です。 
相談日時:2011/09/12
(Q&A No.1137 地域:神奈川県) 回答数:6件
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Q.なりさんさん
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NO.00001467
なりさん
なりさんさん
疑問
回答数:6件


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私は横浜市鶴見区で賃貸マンションを経営しているものです。

管理は自分で行い、募集は一般契約で複数の業者様にお願いしております。

部屋は20室全てが1Kで22.9m2です。単身者を想定して建設しております。
今年の8月8日に入居した方の件ですが、賃貸借契約書の入居者の欄には28歳の男子1名の名前が記載されています。

入居後暫くして女性が一緒に入居している様子なのに気付きました。これは良くあることなので目をつぶろうと思っていました。

ところが9月初めになって早朝ランドセルを背負った小学生2名(姉、弟と思われる。)がその方が住んでおられる3階の階段を下りてくるのに気付きました。更にその2~3日後に今度は夕方小学生2名がランドセルを背負って建物に入ろうとしているのに妻が気付きました。すぐに名前と部屋を聞いたところ、契約者の方と一致しました。

私は契約書の内容に反して4名が住んでいると確信し、客付の業者を通して契約者に確認したところ、「彼女が近所に住んでいてよく遊びに来ている。子供たちは彼女の子供です。」とのことでした。

今のところ、経過はここまでですが、近所の方に聞くと子どもたちは毎朝、この建物から通学している様子だし、ベランダに干してある洗濯物も女物、子供服がありますので、私は4人一緒に居住している可能性が極めて高いと感じています。

私は契約違反であること、建物の傷みがひどくなること、近隣の部屋とのトラブルの恐れがあることを考えると、契約解除し退去して欲しいと考えています。

本人が以上のように契約違反を否定している現状で今後どのように進めてゆけばよいでしょうか?

助言をお願いします。

また、この場合には仲介した業者は何の責任も取らなくて良いものなのでしょうか?

よろしくお願い致します。

こちらの内容は、2011/09/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/12

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ベストアンサー
貸主より解約するには日本の不合理な借地借家法からして難しいものがありますが、訴状には以下のみ採用とできるでしょう。

契約違反~単身用マンションの居住用、と契約書に記載され…
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【お礼】
谷田工務店様、早速のアドバイスありがとうございます。
私の眼には明確な契約違反と映るのですが、実際にうまく解決するということはなかなか難しい事のようですね。とりあえず賃料は支払ってくれているのでご意見を参考にしながら、じっくりと対策を練ってみたいと考えております。どうもありがとうございました。
なりさん
A.不動産会社
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回答日時:2011/09/12

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明け渡す 責任 募集 業者 契約書 住民票 内容証明 弁護士 契約締結 入居者 契約 相談 子供 媒介 仲介 内容 入居 同居 契約違反 違反 証拠 仲介業者

入居者の募集と契約締結のみを頼んでいるわけですから、一般媒介の仲介業者には責任はありません。
取りあえず、契約書に入居者の人員を制限しているか確認してください。
人員の制限があれば契約違反ですので、契約を解除し明け渡すよう内容証明で送付してください。
それでも進展しないようなら弁護士に相談してみてください。
弁護士は職権で住民票を取ることができますので、先ず住民票を取って貰ってください。
子供も小学校に通っているそうですし、本当に同居しているのであけば住民票に記載されていると思われます。
幾らとぼけていても、証拠を突きつければ愚の音も出なくなると思います。

【お礼】
有限会社ツカサホーム様、早速のアドバイス誠にありがとうございます。
契約書には「居住人員1名」となっています。従って複数の人数の居住を立証できれば契約違反となるような気がします。また、禁止事項として「甲の承諾なき者を入居者として同居させること」と定められています。さらに「入居申し込みに虚偽があった場合は」契約を無催告解除できることとなっています。
まずは何とかして住民票を入手して複数人数の居住を立証できるかどうか努力してみます。心強いご助言ありがとうございました。
なりさん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/12

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責任 管理 退去 内容証明郵便 内容証明 弁護士 入居者 契約 対策 仲介 部屋 内容 騒音 入居 設置 契約違反 対応 違反 証拠 防犯 防犯カメラ

一人入居のワンルームに4人住むという事は明らかに契約違反ですね!
隣、上下の入居者がこの部屋の騒音などで退去される事も考えられます。
早い段階で、退去して頂くように対応する事がいいように思います。
対策としては、毎日のように来ているという事態、契約違反である事と伝え、
4人で住むなら、ファミリータイプに引っ越してもらうように促がすのが良いでしょう!

それでもとぼけて住んでいるようであれば、防犯カメラなどを設置録画して、
証拠として残しておき、弁護士を通じて、内容証明郵便を出して退去して
頂くのが良いと思います。2週間もカメラを回して録画とすれば十分と思います。
証拠を突きつけられれば、引っ越す事を検討するように思います。

防犯カメラも非常に安くてそここその画質のものも出ていると思いますので、
今後のマンション管理も踏まえて検討されてもいいかも知れません。
※ 設置するのであれば場所はエントランスがよいと思います。すべての入居者の出入りが録  画されます。

仲介会社の責任に関してはないでしょう! 最初からわかって入れば入居させる事も

しないでしょう!

【お礼】
㈱ハウステーション様、アドバイスありがとうございます。今、客付け業者の協力を得て、直近の住民票の提出を求めているところです。これで契約違反を立証できれば話は早いのですが、うまく行く保証はありません。その場合は実体として4人あるいは複数人居住していることを立証せざるを得ません。ご助言のように監視カメラを含めて検討してみたいと考えます。
どうもありがとうございました。
なりさん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/13

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返還 住民票 内容証明 弁護士 絶対 契約 相談 子供 内容 通知 賃借人 オーナー 契約違反 違反

内容を拝見しますと、恐らくオーナー様の思われている通りの可能性が高いと思われます。
それが事実であれば、オーナー様からすれば非常に腹の立つ事だと思いますが
ご自身でその子供たちに話かけたり・夜に訪問などは絶対に避けて下さい。
本当に今消費者側(賃借人)の弱者救済の意識が非常に高いですのでちょっとした
事で多大なしっぺ返しがくる時代です。

まずは住民票を取得してみて下さい。
中には、二世帯にしたり住民票を移動させていない場合もありますので
それであれば、まずは内容証明で契約違反であると通知が宜しいかと思います。
内容証明が期限切れで返還になるようでしたら弁護士の方にご相談すればいいでしょう!!

【お礼】
いい部屋ネット大阪賃貸情報センター様、ご助言ありがとうございます。確かに世の風潮は入居者=弱者を過度に保護する傾向にあります。今のところ、接触したのは妻が学校から帰ってきて建物に入ろうとする二人の子供に部屋番号と氏名を聞いた程度です。ご指摘はごもっともと考えますのでこれ以上の接触は避けて慎重に対処したいと考えています。
どうもありがとうございました。
なりさん
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A.不動産会社
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回答日時:2011/09/13

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管理 物件 事務所 入居者 相談 子供 解決 問題 部屋 費用 業務 自主管理 回答 入居 設置 フォーム 撮影 証拠 電気 日時

自主管理ですと、このような入居者がいた場合、大変苦労されると思います。

他の方の回答のように法的な措置、監視カメラ設置には費用が発生します。
まずは、ベランダの洗濯物の写真撮影や子供の出入り等の日時を記録しておく。
その状況証拠を持って、話し合っては如何でしょう。
とにかく根気よくです。

弊社も少ないですが、所有・管理している物件がありますので
年に2~3人はこのような問題が発生します。
・男性入居者から女性入居者への貼り紙によるいやがらせ
・ストーカー行為
・『部屋に電気が流されている』等の訴え
その他にも、考えられないような事をする入居者は必ずいます。
その都度、法的措置を行っていたら時間と費用がいくらあっても足りません。

よって我々は、状況証拠と理論武装で話し合います。
結果、約8割は解決に向かいます。
業務として行っているので、当然といえば当然ですが。


弊社は東戸塚に事務所がございます。
せっかくお近くですので、宜しければ下記URLより改めてご相談下さい。
トップ画面右下にお問い合わせフォームがございます。



こちらの内容は、2011/09/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/09/13

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責任 業者 契約解除 立証 入居者 契約 仲介 通知 入居 契約違反 違反 証拠 仲介業者 契約者

明らかに契約者以外の方が入居している状況が掴めれば契約違反で契約解除は可能です。
室内に立ち入ることができれば、生活の状況が明らかになると思います。ただ、なかなか困難でしょうから、お客様から契約解除を通知し反論する場合は入居者に立証してもらうということで進めることも一法です。
すでに洗濯物が有力な証拠になると思います。入居者のご友人の女性の住所も確認なさってはいかがでしょうか。
尚、仲介業者は入居の前からそのような事情を知っていれば責任は免れませんが、そうでなければ責任追及は難しいでしょう。

こちらの内容は、2011/09/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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