転勤中に普通契約で貸していたマンションへ戻る方法とは?|お悩み大家さん

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転勤中に普通契約で貸していたマンションへ戻る方法とは? 
相談日時:2011/08/11
(Q&A No.1112 地域:神奈川県) 回答数:4件
243
Q.ぼんたさん
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NO.00001430
ぼんた
ぼんたさん
疑問
回答数:4件


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転勤中にマンションを貸しておりました。 

もうそろそろもどる予定なので
そのマンションに住みたいのですが、どうしたらよいでしょうか。

仲介業者を通しているのですが、そういう話し合いは法律上関わることができないと
言われました。

契約時に仲介業者の方には
「転勤からもどったら このマンションに住む」という旨を
つたえてあるのですが、 書類上に定期借家契約にはなっていませんでした。

最初の時点で よく確認をするべきことだったのですが。

現在住んでいる方には 契約更新はしないという旨を書面で伝えたのですが
立ち退き料を請求されそうです。

引越し費用ぐらいなら仕方がないかな、とは思っているのですが、
ネット等で調べると 場合によってはかなり高額になることもあるようで、
とても支払うことができません。

なにか良い方法はありますか?

こういう話は まったくの素人で さっぱり分かりません。

どうぞ よろしくお願いします。

こちらの内容は、2011/08/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2011/08/12

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ベストアンサー
相談内容の通りだとすると、仲介業者の過失は明らかですが契約書に印をついた貸主にも過失があります。仲介業者は勿論ですが、貸主は法的に事業者になるので知らなかった!は通用しません。しかしながら、最悪の場合…
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たとえ普通借家契約であっても、入居当時に”転勤から戻ったら住む”との表明をしていれば、”正当事由”と認められ合法的に退去を請求することが可能です(表明が無い場合でもおそらく認められます)。
ただ、6ヶ月前までに書面で解約通知を送ってください。
仲介業者は法律の交渉に立ち会えないというのは、本人に代わって法律行為を行うのは弁護士でなければならないということからでしょう(非弁行為)。
円満に話を進めていくためにも引越し費用程度はお客様が負担なさった方が良いかもしれません。

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A.不動産会社
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まず最初に行うべきことは、契約形態が2年間の普通借家契約であるなら、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、正当事由を付した更新拒絶通知を借主宛にすることが必要です。
また、契約書の中に契約期間途中の解約条項があれば、更新時を待たずに解約をすることができます。(一般的な契約書では、正当事由がある場合に、6ヶ月前の解約予告で貸主から解約できる特約条項が入っております。)

借地借家法第26条による更新拒絶通知または特約条項がある場合の貸主からの解約の申し入れのどちらの場合も、貸主側に正当事由が必要です。

この正当事由があるかどうかの判断は、いろいろな要素によって判断されますが、簡単に述べると、貸主と借主のどちらがよりその建物を必要とするか、これまでの居住期間や居住状況、周囲の賃貸物件の存在、借主への立退き料などの財産上の給付などが重要になってきます。

近隣に同種の規模・家賃の賃貸住宅が豊富にあるなら、一般的には立退き料を支払えば問題が解決すると思います。
この立退き料の金額について、まず交渉の最初の段階では、今までに受領した敷金・礼金・更新料相当額プラス引越し代です。
入居期間が2~3年ぐらいと極端に短い場合は、これに慰謝料的に賃料の1~2ヶ月分相当額を提示すると良いと思います。

借主が、これより高額な立退き料を請求してくる場合は、不当要求とも思われるので、裁判を起こすしかないと思います。

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A.不動産会社
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法的なことはまず置いといて、実際の行動に必要なアドバイスをお答えします。
ただ、ご質問の文章ではアドバイスに必要な情報が足りませんので、パターンとして選択肢を示しておきます。

①すぐ(2.3ヶ月以内)に戻りたい。実家(代わりに住む場所)が近くに無い状況。
②すぐ(2.3ヶ月以内)に戻りたい。実家(代わりに住む場所)が近くに有る状況。
③戻るのはまだ先(6ヶ月以上)。実家(代わりに住む場所)が近くに無い状況。
④戻るのはまだ先(6ヶ月以上)。実家(代わりに住む場所)が近くに有る状況。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【実務】
①であれば、(借主様には普通に更新してもらって)オーナー様は現在賃貸中の賃料よりも安い賃料の物件を借りてください。
②であれば、(借主には普通様に更新してもらって)オーナー様は多少通勤に不便でも実家に戻ってください。
③であれば、「○月までに退去をお願いしたいのですが」というのを、文章ではなく口頭で(事情を説明し、誠意を持って)伝えてください。その後改めで、お詫びの文章も送ってください。お金の話はせずに、オーナー様が戻らなければならないぎりぎりまで、借主様の出方を待ちましょう。
④は③と同じ。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【理由】
①おそらく「立ち退き料」を請求されますし、額がものすごく膨らむ可能性があります。自分で借りてしまうほうが得です。そのまま借主様には部屋を借りてもらい、普通に退去するタイミングで戻りましょう。
②基本的に①と同じ理由です。
③「立ち退き料」を請求されないかもしれません。ですので、そうなるようにまずは誠心誠意お願いする形です。6ヶ月以上の余裕を設けてますので、すんなり退去していただければOKですし、もしそれでも立ち退き料を請求されるようであれば、その時に、その金額によって「払う」のか、【実務①】の方法を取るのかを選んでください。
④基本的に③と同じ理由です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【補足】
●法と情

法的には、契約書に文言が記載されて無い以上、定期借家契約、もしくは「貸主がもどるまでの間の約束」は無効と思われます。「了解していたはずだ」と言っても、証明のすべがありません。
そもそも今回の事情が「正当事由」にあたるかどうかも微妙なところです。正当事由で揉めると通勤圏に実家の有無だけでなく、オーナー様の経済事情まで焦点となってきます。
そんなところ(仲介業者の責任も含めて)にこだわるよりも、単純に今から「退去をお願いする」という頭に切り替えた方が得策です。
それと「立ち退き料」というのは、「出さなければいけない」と決まっているものではありません。単純に揉めずに事を収めるための「解決金」です。
極端に言うと「1千万円払うから、来週退去して」と言われればみんなすぐ出て行きます。正当事由もへったくれもありません。
「正当事由」というのも単純に自分の正当性の拠り所みたいなもので、「だから何だ!」と言われて居座り続けられれば、実際にはどうしようもないわけですから。
そういう主張を互いにせずに、ことが終わることが重要なのです。




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