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20年賃料保障契約でアパートを建てた場合の家賃引き下げについて

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:こうちゃんさん
  • 相談日時:2011/08/06(地域:大阪府)
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気になった! 67
土地を貸して、某メーカーで20年賃料保障契約でアパートを建てて5年目です。

管理会社はその後子会社に変更されました。
5年目以降2年ごとに賃料の見直し、急ぐときはそれ以前にも双方相談の機会をもつと契約書やホームページにかかれているので、家賃の引き下げの際には家主の私に相談があると思っていたのですが、管理メーカーは相談なく家賃を下げており、その結果を2年ごとの相談時にもってきて家主への賃料引き下げを要求してきます。

家賃を下げれば部屋は埋まり、その分の減収を家主から取るというやり方で 家主の利益は全く保障されないことになり、納得がいきません。

家賃の引き下げは家主に相談するとは契約書に書かれていないので法的には間違っていないと思いますが、ホームページや契約書に記載している内容からは家主と相談の上家賃の引き下げを相談するものと取れます。

逆に賃料は保障しますが家賃の引き下げはメーカー側で行いその際家主に相談はせず、引き下げ分減給は更新時に家主に負担してもらいます広告で謳えば、誰も契約しないと思います。

現在の広告は誇大広告であり、消費者庁や公共広告監視機構などに調査して正してほしいと思います。

皆さんの意見をお聞かせください。
こちらの内容は、2011/08/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
谷田工務店(不動産部) / 京都
回答日時:2011/08/06

先ず、相談者は消費者ではありませんので消費者庁へ・・・、というのは通用しません。
また、明確に契約書を拝見しているわけではありませんので参考程度で留めてください。
土地は相…

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【お礼】
ご返答ありがとうございます。なかなか味のあるご意見で少し心のつっかえが取れたような気がします。時価相場をよく説明してもらい納得の上で損して得取れでゆくのがよいのかなと思います。ありがとうございました。
こうちゃん
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2011/08/07

良く聞く話です。
広告に謳っていなくても、契約書に記載されていれば特に問題は無いと思います。
20や30年間、同額の賃料保証なんてあり得ませんし、家賃の変更も相談の上であり合意の上でないのであれば、既に相談はされています。
参考に当社のブログをご覧下さい。

参考URL:http://www12.atwiki.jp/thukasa/pages/12.html
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【回答会社】
不動産会社
(株)升富
回答日時:2011/08/08

サブリース契約になっているように思います。
長期(20年以上)の賃料保証は、「満室時の賃料を全額、20年以上保証します」ということは謳っていません。広告等では、とても小さな文字で記載されていることが大切な内容の場合が多いです。
本当に、長期の満室時の賃料を全額、保証できるのであれば、先払いにしてもらい、その後の運用は好きにしていいですよ、という契約条件を保証会社に伝えてみてはどうでしょうか。

判例でサブリース契約の減額が認められていますので、保証会社側に有利な条件が出やすいはずです。
入居者がいないのに、賃料の保証ができるはずがありません。

本当の賃料保証とは、20年先の賃貸経営の最も難しくなる時期に、入居者を確保できる賃貸条件や建物の構造、メンテナンスのし易さを備えた条件を創ることではないでしょうか。

サブリースは、新築であれば当初の6年から8年程度は大きな空室リスクが少ない、という判断をすると思います。そこで、当初10年間程度までは85%前後の賃料保証があると思います。
その後は、雨後の竹の子のように現れる新規の物件を同じような会社が建設し続けるため、築後年数が経過した物件では、賃料等の条件が大きく変更できるようにし、応じない場合は保証しない、契約解除のような特約がされている場合もあります。

保証会社(管理会社)がマイナスになるような契約をするはずがありませんので、現時点での契約内容を確認し、募集方法や今後の賃料の減額幅、減額条件を確認したほうがよいかと思います。

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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/08/08

お客様は土地を貸し出しているのではなく、お客様の土地上にお客様所有の建物を建て、それをメーカー系列の管理会社に一棟貸し(管理会社は入居者へ転貸)しているということではないでしょうか。
それを前提にお話しますと、管理会社(転貸人)は入居者(転借人)との転貸借契約の条件は自由に決定できます。お客様(賃貸人兼所有者)と管理会社(賃借人)との賃貸借契約はお客様との双方合意がなければ原則変更はできません。契約書の内容にもよりますが通常はそのような体系となっております。
まずは現在の契約をご確認頂き、状況に応じて業界に精通した信頼できる弁護士にご相談なさるべきではないでしょうか。

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【回答会社】
不動産会社
三幸ハウス株式会社
回答日時:2011/08/08

 管理会社と建物所有者がマスターリース契約(一括借上契約)をしている場合、管理会社が実際の入居者に転貸(サブリース)する際の賃料については自由に決定することができます。一般的には建物所有者と相談して転貸借家賃を決めることはほとんどないと思われます。
 空き室の場合、その分の管理会社への収入がゼロでも、契約上の賃料を建物所有者に支払うのでかなり損失が大きくなります。
 そこで、その損失を幾分でも減らすために、賃料を安くしても入居者を入れなくてはならないので、建物所有者から見れば「相談もせずに勝手に賃料を下げて」ということになります。
しかし、これはサブリースの宿命的なものだと思います。
 そうやって、賃料が下がっていくことによって、管理会社は借上賃料の見直し時に建物所有者に対して借上賃料を下げるように要求してきます。
 こういた管理会社の安易な賃料値下げ交渉を断るには、周囲の賃料相場・市場の動向がどうなっているか、消費者(入居者)のニーズがどうなっているのかを良く調べておく必要があります。
 そうすることによって、現在の募集賃料や入居者の賃料が妥当ではないのか、ただ単に管理会社の怠慢のツケを家主に持ってきているのかを判断できると思います。
 常に冷静・客観的に自分の物件を見る、判断することが、管理会社と付き合う上で重要なことだと思います。 

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