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土地の賃貸契約と、所有権・借地権について 
相談日時:2011/07/25
(Q&A No.1102 地域:東京都) 回答数:3件
104
Q.やすおさん
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NO.00001410
やすお
やすおさん
疑問
回答数:3件


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相続 賃貸契約 賃貸 契約 相談 土地 リスク 権利 家賃 回答 支払い 税金 借主 固定資産税 資産
こんにちは。

土地の賃貸契約に関しての相談です。

先日、父が亡くなり、所有している土地を相続しました。
この土地には、数人の借主が既に住んでおり、家賃の収入がありますが、ほとんどタダ同然のような金額で驚きました。

固定資産税を支払うと、ほとんど無くなってしまいます。
赤字にならないものの、家賃回収の手間もかかるし、
今後仮に固定資産税が上がってくれば、税金の支払いもできなくなってしまうのではと不安です。

今後、賃貸の契約を改めて、借主さんに家賃の賃上げなどをしていくことは可能なのでしょうか?
所有権と借地権についても、基本的なことが分からず、どこまでの権利がこちらにあるのかわかりません。


賃上げが可能な場合は、どのような手順が考えられるのでしょうか?

また、土地を持っていること自体がリスクになるようなこともあれば、そのことも教えていただきたいのですが。

土地に関してほとんど知識もなく、とても困っております。
ぜひ、回答をいただきたく、どうぞよろしくお願い申し上げます。

こちらの内容は、2011/07/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/25

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建物 契約期間 裁判 請求 契約書 不動産 賃貸 契約 期間 証拠 根拠 特約 調停 賃料 不動産鑑定士 不動産鑑定

ベストアンサー
恐らく、所有宅地の一部を借地として賃貸し、借地人が建物を建てているのでしょう。
先ず、契約書を確認して契約期間、特約を理解する。
租税と賃料がほぼ同額になってしまう場合は、…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ありがとうございます。
とてもよく理解できました。

おっしゃる通り、土地が私のものになっており、
建物はそれぞれの人が自分の建物を建てています。

中には、ビルを建てて、それを貸している人もいます。
こんなのも許されるものなんですね。

もし買い取っていただけるのであれば、
6掛けでも全然構わないのですが、
その場合は、どのような手順を踏むことになるのでしょうか?

やすお
【コメント】
固定資産評価額を元にします。
信用できるプロに委託しましょう。
谷田工務店(不動産部) / 京都
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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/26

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管理 空室 更新 アパート 重要 借家 値上げ 利回り 固定資産税 地主 収益 資産 資産運用 借地借家法

地代の値上げは可能です。
基本的に地代が固定資産税額を下回ってしまうというのはあってはならないことです。
地代は固定資産税額の3倍が一つの目安です。
地主は、借地人の譲渡、更新、建替えなどのタイミングでまとまった収益を得ることができます。
アパートなどと違い収益率(利回り)は低めですが、空室や管理の手間もないので安定した資産運用とも考えられます。
借地借家法(および旧借地法)が重要ですので、わかりやすい専門書を一読なさることをお勧めいたします。

【お礼】
ありがとうございます。

専門書、購入してみます。

また、
譲渡、更新、建替えなどで利益を改善できるというのは、
具体的にはどういうことなのでしょうか?

やすお
【コメント】
借地人が譲渡・更新・建替えなどを行う場合は、お客様(地主)の承諾が必要となります。
譲渡承諾料は、借地権価格のおよそ10%
更新料は、借地権価格のおよそ5%
建替え承諾料は、更地価格のおよそ3%
となっております。
比較的まとまった金額となるはずですので、一度計算なさってみてはいかがでしょうか。
山京ビル(株)
こちらの内容は、2011/07/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/07/26

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建物 裁判 契約 費用 借家 税務 割合 利益 立ち退き 権利 値上げ 賃借人 賃料 借地借家法

多分、旧借地借家法での契約をされていると思われますが、旧法は賃借人に有利な面が多いので、今後不自由を感じざるを得ないと思います。
例えば賃料の値上げにしても、借地人が了解してくれれば良いのですが、了解を得られない場合は裁判で争うことになりますが、手間や費用がかかる割には大幅な賃料の値上げは認められません。
だからといって、立ち退きも認められませんし、そのまま所有していても対して利益も得られず、結局は借地人に所有権を譲るか借地権(建物代含む)を買い取るかのどちらかになります。
借地人と地わかれをする場合は、税務署の路線価図に借地割合が記載されていますので、その割合が目安になるのですが・・・
その場合、お互いの権利の主張もあり、幾らで売るのか買うのかが、なかなか決まらなかったりで当事者間でのお話し合いは難しいので、専門家に依頼した方が良いと思います。

【お礼】
ありがとうございます。

いろいろ、方法や壁があるようですね。

この場合の、相談すべき専門家とは、
どのような方になるのでしょうか?

やすお
こちらの内容は、2011/07/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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