貸事務所と貸店舗のメリット、デメリットについて|お悩み大家さん

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貸事務所と貸店舗のメリット、デメリットについて 
相談日時:2011/07/21
(Q&A No.1100 地域:東京都) 回答数:4件
1123
Q.mahinaさん
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NO.00000937
mahina
mahinaさん
疑問
回答数:4件


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初心者ゆえ、基本的な質問で大変申し訳ありませんが、どうぞお助け下さい。

自宅(2階建て)の1階部分を、事務所か店舗として貸したいと思っています。

今現在は倉庫(トイレ&ミニキッチン付き)として知人に(ほぼ無償で)かしています。
知人が引っ越し予定のため、これからを考えはじめました。

最寄駅にも近く、広さは20坪くらいあります。

質問① 
『事務所貸し』と『店舗貸し』とでは、その違いは何があるのでしょうか?

それぞれ、大家側のメリット、デメリットはどんなものが考えられますか?

(将来居住権を主張されるの避けるため、住居使用にはしたくありません)

質問②
事務所や店舗の場合、貸す前に、大家サイドである程度のリフォームをしておいた方が、借り手がつきやすいものなのでしょうか?

それとも、店舗や事務所の場合、借り手の方が好きなように改装できるよう、現状のままでも大丈夫ですか?(知人にかしてから10年ほどたっているので、見た目は古くなっています)

あるいはスケルトンにしておいた方が良いのでしょうか?

父が入院したため、家賃収入をある程度あてにしたいので、空き室にはしておきたくありません。

アドバイス、どうぞ宜しくお願いいたします。

こちらの内容は、2011/07/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/22

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ベストアンサー
先ず、テナント(事務所と店舗)貸しであっても賃借権はありますので貸主からの解約権は原則、制限されます。
解約権を確実に持ちたいなら定期借家契約でテナント契約してください。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/22

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回答させて頂きます。

①『事務所貸し』より『店舗貸し』の方が一般的に建物を痛める可能性が高いので保証金を多く納めてもらいます(大体倍くらいです)。
また、店舗の場合は入居にあたり内外装を造作することが多いので建物には相応のダメージを与えることになります。

どちらにした方が良いかは、立地・環境・建物構造・駐車場有無等判断材料がたくさんありますので一概には言えませんが、2Fが自宅という事ですので事務所・倉庫ぐらいが妥当ではないかと思います。

契約は定期借家契約とし公正証書にすれば仮に居住用であっても特に問題ないと思います。

②現況の見た目が古いとの事でしたのでスケルトンをおすすめします。
ただし、現況でも構わないという方(会社)もいるかもしれませんので、まずは早急にテナント募集をし、1~2ヶ月期間を設けて反響がなければスケルトンにするという流れにしたほうがいいと思います。

あとは、必ず管理会社(不動産屋)を入れた方がいいですね。地元で事業用賃貸を扱ってる不動産屋さんをおすすめします。

こちらの内容は、2011/07/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/07/22

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不動産管理会社に依頼しない場合は一度賃貸のノウハウ本をご覧なることをお勧めいたします。
質問①について
店舗貸しをオススメします。恐らく事務所ではテナントが入らない可能性が高いと思います。
店舗の方が高く貸せることが魅力です。
尚、居住権(賃借権)は事務所、店舗ともに普通借家契約でしたら主張できます(追い出せません)。ご心配でしたら定期借家契約になさるべきでしょう。
質問②について
店舗で貸すのでしたらそのままで良いと思います。特に飲食店の場合はテナントが大規模な内装工事を行うからです。

貸し出すにあたって「できる限り初期費用をかけない」ということを第一にお考え下さい。

こちらの内容は、2011/07/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/07/22

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建物 店舗 負担 募集 業者 事務所 契約 問題 仲介 説明 仲介業者 賃料

『事務所貸し』と『店舗貸し』メリット、デメリットということですが
事務所貸しは汚れや臭い、建物への負担が少ないというメリットは有るけど業種が限られるため募集に時間を要する可能性があるというデメリットがあります。
店舗貸しの場合は業種を選ばなければ決まりは早いでしょうが上記の事務所貸しのメリットが逆になりデメリットとして考えなければならないでしょう。
20坪という広さも探している方の多い広さなので募集にはそれほど苦労されないと思います(もちろん立地と環境、賃料にもよりますが)。

内装については募集して反響を見てからでも間に合いますし話し合いでいかようにも出来るでしょう、ただし特に店舗の場合は造作譲渡の問題があるので仲介業者によく説明を聞いていただき基本的には譲渡を認めない契約をされた方が良いと思います。

こちらの内容は、2011/07/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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